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上海写字楼市场复苏,大宗交易全年有望重回千亿规模

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2021年第三季度,上海房地产市场整体保持复苏回暖趋势。戴德梁行近期发布的三季度报告显示,在上海写字楼租赁市场成交持续五个季度攀升后,三季度虽出现小幅下滑,但整体仍呈现持续强劲的态势。值得注意的是,大宗交易市场方面,2021年前三季度上海共录得61宗成交,总金额达833亿,过往两年内被抑制的投资需求在今年第三季度起被逐步释放,上海房地产大宗交易市场有望重回千亿规模。

甲级写字楼空置率环比下降1.3%

在写字楼市场方面,戴德梁行三季度报告显示,在上海写字楼租赁市场成交持续五个季度攀升后,今年三季度虽出现小幅下滑,但整体仍呈现持续强劲的态势:甲级写字楼净吸纳量录得39.05万平方米,环比二季度下滑2.48%,甲级写字楼空置率17.5%,环比上季度下降1.3%。第三季度核心区表现良好,净吸纳量环比上扬65.2%,空置率环比下探2.47%。

据戴德梁行统计,三季度,上海写字楼市场供应加码,共有四个新增项目入市,合计带来29.5万平方米的体量,全部位于新兴区。而从租金表现来看,报告显示,三季度上海甲级写字楼平均租金8.11元/平方米/天,环比二季度微涨0.37%;其中核心区为9.29元/平方米/天,环比上扬0.43%;新兴区在优质项目入市的带动下涨幅明显,租金环比增长1.57%,达到6.47元/平方米/天。

从行业表现来看,戴德梁行方面注意到,三季度,电子信息科技及金融行业成交继续保持领先,批零贸易行业成交增幅明显。电子信息科技行业成交占比增长,张江及漕河泾依然是热点板块,其次是五角场-新江湾板块,在明确的产业定位导向下无论是租赁市场还是土地市场都较为活跃;金融行业成交活跃,陆家嘴、竹园、北外滩仍是首选板块;批零贸易行业成交占比上扬,交易板块多点分布,其中南京西路、淮海中路传统商圈成交数量较多,而在新兴区的新入市的综合体项目吸引了品牌快消品企业搬迁入驻。

仲量联行上海商业地产部租户代表总监黄臻表示:“科技新媒体和金融服务业企业积极寻求扩租机会。与此同时,来自生物医药企业的租赁问询量也有所增加,尤其在前滩板块尤为明显。”据仲量联行近期发布的报道,内资金融服务业与专业服务业公司的需求在陆家嘴区域依然活跃,而浦西中央商务区的需求则由一系列行业(包括金融服务业、专业服务业、零售和科技新媒体等行业)共同推动。非中央商务区净吸纳量录得21.2万平方米,需求主要来自内资企业。

大宗交易市场方面,据戴德梁行统计,2021年前三季度上海共录得61宗成交,总金额达833亿,其中第三季度成交共20宗,总交易金额为531亿,交易活跃度同比、环比皆有大幅提升,过往两年内被抑制的投资需求在今年第三季度起逐步释放,上海房地产大宗交易市场有望重回千亿规模。

另据仲量联行研报透露,三季度,办公物业资产仍是首选的收购标的,占总交易量一半。办公物业开始受到关注,主要得益于上半年强劲的办公楼租赁市场复苏,尤其是在上海等一线城市。该份研报还指出,在29宗投资型交易中,社区商业/购物中心/商铺等零售商业资产成交共8宗,总金额近364亿,这主要得益于悦荟资产包和凯德资产包内3处位于上海的购物中心成交,总计交易对价突破300亿。自用买家方面,企业购楼趋势延续,政府及其投资平台看好商办,政府类买家大多偏好于交易对价在10亿以下的写字楼,大虹桥板块为热点区位。

上海市场将迎来全面复苏

展望四季度,戴德梁行中国区项目及企业服务主管、董事总经理魏超英表示,预计四季度上海办公楼整体供应或将放缓,核心区承压相对较小,新兴区供求压力持续不减。“目前,京沪渝杭穗深六城试点营商环境创新,进一步破除区域分割和地方保护,取消对企业跨区域经营不合理限制,打破城市壁垒后未来企业落户将更为便捷。”

魏超英向《华夏时报》记者解释说,分行业发展来看,今年前八个月上海社会消费品零售总额保持稳步增长,在商业数字转型方案实施及国际消费中心城市培育的积极政策导向下,有助于推动电商类及IT网络技术服务型企业以及快消品企业发展壮大,从而带来对办公市场新的扩张需求。另外值得注意的是,伴随体育十四五规划出台,上海将建成全球著名体育城市将推动体育产业下体育制造及相关企业新需求。

对于大宗交易市场的走势,戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平表示,上海市场将迎来全面复苏,今年上海大宗交易市场总成交金额有望突破千亿大关;由于上海办公市场短期内租金上调空间有限,未来投资型交易的物业类型将进一步分散化,打破以往以办公为绝对主流的趋势。

仲量联行中国区投资与资本市场部负责人庞树东也对中国商业地产市场的走势保持了乐观的态度:“今年中国商业地产市场正在经历快速转型。市场存在诸多不确定性,但与此同时也带来了更多机遇。”庞树东指出,“REITs的出台给投资机构者提供了明确的退出方案,我们预计投资者对物流地产、产业园区和长租公寓的机会将继续保持高度关注。“

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