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房地产风险总体可控 适度纠偏不等于放松

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10月20日,“2021金融街论坛年会”在京开幕,中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤对我国房地产目前形势作出重要判断。刘鹤表示,目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变。

同时,参会的中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜也称,近期,我国的房地产市场及相关的金融市场出现一点波动,这是市场主体在个别企业违约事件出现之后的应激反应。在金融管理部门的预期引导下,金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正,融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。

潘功胜还表示,下一步,金融部门将积极配合住房和城乡建设部及地方政府坚定地维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

在央行提出“两个维护”之后,刘鹤、潘功胜的连续表态对外传递了重要信号:在继续保持“房住不炒”的基调下,金融管理部门将适度“纠偏”。

“纠偏”及时且必要

作为中国人民银行副行长,潘功胜再次重提了“两个维护”。而在9月底,央行已经连续两次发声表态,将配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

在央行提出“两个维护”之后,刘鹤、潘功胜的连续表态对外传递了重要信号。一方面,表明了我国房地产市场健康发展的整体态势不会改变,这就强调了政策将继续保持连贯性,执行“房住不炒”,促进房地产市场健康平稳的发展;另外一方面,针对违背调控政策初衷的行为和现象,央行等金融管理部门将适度“纠偏”。

从目前房地产发展的形势来看,“纠偏”是必要的。

去年以来,少数城市房价上涨过快,在银行房地产贷款集中度政策约束下,部分银行个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制,但与此同时个别刚需未得到满足。

同时,为了防范房地产企业风险,我国监管部门对房企融资设置了“三道红线”。但是,从实施结果来看,央行金融市场司司长邹澜在10月15日表态称,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

从房地产近期发展态势来看,市场也迎来拐点,高温已退。根据10月18日国家统计局数据显示,今年1-9月,全国房地产开发投资约11.26万亿元,同比增长8.8%。这是全国房地产开发投资增速连续7个月出现同比下滑,且同比增速首次进入个位数。另外,从市场销售端来看,9月房地产市场已经转冷,多项指标下调。其中,商品房销售面积约1.61亿平方米,同比下滑3.2%;商品房销售额约1.57万亿元,同比下滑15.8%。

目前房地产市场高烧已退,热点城市房价过快上涨势头得到有效控制;而出于维护住房消费者的合法权益,刚需端的购房需求应得到满足。因此,此时“纠偏”是及时和必要的。

“纠偏”并不等同于“放松”

值得注意的是,适度“纠偏”并不等同于“放松”。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示:“首先不能直接理解为后续会放松,只能理解为信贷过去收紧的领域,现在纠偏,会以宽松的形式进行。而其他领域还谈不上放松,也无意做太大的调整,因为正如高层的表述,房地产当前风险是可控的,也即市场的压力其实总体可以控制,市场不必过虑。”

“合理的信贷支持是需要进行下去的,这是房企等可以积极把握的利好点。另外,违法违规的领域,依然要严管,尤其是要防范个别房企经营风险蔓延到同行和金融企业。”严跃进表示。

第三方机构亿翰智库也认为,目前,对于执行中有悖政策初衷的现象,央行将逐步进行纠偏微调,预计房企融资紧张的状况短期内将有所缓和。但是,政策大幅放宽的可能性较低,调控定力足,即使有阶段性的政策边际宽松也难改“房住不炒”底线下政策从严调控的初衷,中期来看房企生存环境依然严峻。

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