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信贷收缩,9月房地产投资、销售双双下挫

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在信贷政策趋紧、市场供需双双受限的情况下,房地产市场的下滑态势仍在继续。

10月18日,国家统计局发布数据显示,今年前三季度,全国商品房销售面积130332万平方米,同比增长11.3%;商品房销售额134795亿元,同比增长16.6%。两者增幅均为年内最低。

其中,自今年7月以来,单月商品房销售规模已连续三个月同比下滑,9月的降幅达到两位数。在下半年的市场“退潮”中,传统的“金九”已然不再。

受此影响,房地产开发投资、融资、拿地等指标同样表现不佳,房地产开发景气指数降至100.74,为近10个月的最低点。

房地产市场的下滑,既有市场自发调整的因素,也与银行在金融政策执行中的趋严有关。央行于10月15日表示,“个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为。”

按照监管层近期的表态,主要银行要“准确把握和执行好”房地产金融审慎管理制度。似乎留下了执行层面松绑的空间。那么,楼市能借此迎来触底反弹吗?

信贷收缩影响供需

房地产市场的显著下滑,是从今年7月开始的。7月以来,单月销售规模从同比增长开始转为下降,8月和9月,降幅一直维持在两位数。其中,作为传统销售旺季的9月,商品房销售面积同比下降13.2%,销售额同比下降15.8%。

有分析人士甚至认为,销售规模连续3个月开始同比下调,代表了市场拐点已经出现。

信贷政策从紧,被认为是市场下滑的主因。进入今年下半年,楼市调控持续加码,房地产信贷政策从中性转为趋紧。据21世纪经济报道记者调研,不少银行的按揭贷款发放周期拉长,额度减少,这在一定程度上影响了购房需求的释放。

当然,市场的自发调整也不容忽视。贝壳研究院高级分析师潘浩指出,截至今年6月,全国房地产市场高位运行了14个月,这期间有投资投机需求、也有刚需提前入场,现在的回调是把这部分“水”挤掉了。

在融资和投资端,情况同样不容乐观。今年前三季度,房地产开发企业到位资金151486亿元,同比增长11.1%,增幅为年内最低。其中,国内贷款和利用外资规模双双下降,说明国内金融机构正在收紧房地产信贷,以美元债为主的海外融资渠道也在受限。

对于国内融资渠道的收紧,央行货币政策委员会曾在10月15日予以说明。一方面,个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。

另一方面,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,将要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

这也使得房企在投资和拿地中显得颇为保守。到今年9月,全国房地产开发投资(累计)增速已经降至8.8%,年内首次降到个位数,9月单月的开发投资额首次出现同比负增长。房企拿地、新开工面积也均出现下降。

在近期多个城市的第二轮集中供地中,出现了溢价率低、流拍率高的情况,即被认为是房企资金紧张、战略收缩的结果。

年末翘尾幅度恐有限

在一些从业者认为利空因素过多之时,政策执行中的纠偏开始出现。

9月29日,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调,金融部门要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度……金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

地方政府层面,近期,广州、佛山等地的部分国有大行和股份行开始下调房贷利率。哈尔滨则在10月初发文,在项目建设、资金监管、公积金贷款、购房补贴等方面进行扶持,这也被称为“救市第一枪”。

这些举措是否意味着市场迎来触底反弹的机会?中国指数研究院认为,预计短期内部分城市政策微调预期仍在,市场调整压力较大的城市将跟进出台相关政策,稳定市场预期。

但对于市场来说,反弹力度恐将有限。北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,当前市场整体预期低迷,政策的小幅松动很难真正带来刺激。同时,近期房企拿地和投资意愿不强,拿地和新开工面积下滑,也将影响明年的市场供应。

另一方面,市场的真实需求仍然不足。他表示,刚刚过去的传统“金九”,一些房企启动了降价促销,但从成交情况看,实际效果有限,说明市场需求并不十分旺盛。

从10月以来的市场走势来看,这种情况尚未真正改善。10月上半月,热点城市成交情况普遍不佳。据21世纪经济报道记者调查,热点城市按揭贷款的审批和放款周期仍然较长,且额度不足,购房者“排队”情况的十分普遍,部分城市、银行的按揭贷款额度已经排到明年。此前市场火热的“长三角”和“珠三角”地区,这种情况尤其普遍。

至于市场惯有的年末“翘尾”行情,多数受访者认为,今年仍有可能继续出现,但除非政策端(主要是信贷政策)有明显放松,否则市场热度仍然有限。

“年底是个重要的财务节点,开发商为了冲规模,积蓄现金流,肯定还会加大销售力度。”前述房企人士说,但市场预期不会这么快就恢复,所以市场的反弹力度也将有限。

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