信贷政策将“纠偏” 房企融资“至暗时刻”已过？

10月以来，房企接二连三的美元债务违约令市场风声鹤唳。10月18日，国家统计局发布的数据显示，前三季度房企到位资金增速收窄，资金承压。而三天前，央行继提出“两个维护”之后，在第三季度金融统计数据发布会上，释放出纠偏信号，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放。

在业内人士看来，这有助于修复资本市场悲观预期，四季度行业流动性或有所改善。但也有业内人士认为，央行的表态并不能代表房地产信贷政策全面转向，仅为适度纠偏，房企仍将面临较大的资金压力，债务危机下洗牌仍将持续。

部分业内人士认为，央行释放纠偏信号，有助于修复资本市场悲观预期，四季度行业流动性或有所改善。图片来源/IC photo

信贷收紧下房企到位资金承压

10月18日，国家统计局发布前三季度数据显示，今年1-9月，房企到位资金为15.15万亿元，同比增长11.1%，增速收窄3.7个百分点，其中国内贷款同比增速下降8.4%。

对于房企到位资金增速收窄，贝壳研究院高级分析师潘浩分析称，销售回款为房企到位资金的主要来源，而当前的信贷环境收紧对销售回款增速起到抑制作用。整体来看，房贷利率持续上行拉动销售回款增速下行，房企到位资金承压。

此前的10月15日，在第三季度金融统计数据发布会上，中国人民银行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解。对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度造成一些企业资金链紧绷。

针对当前的情况，邹澜表示，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

邹澜表示，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到约束，房价上涨速度得到抑制；房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

央行在第三季度金融统计数据发布会上的表态，在很多业内人士看来，预示着房企融资环境有了放松的迹象。

在中指研究院企业事业部研究副总监刘水看来，央行近一个月内第三次在重要金融会议中提及房地产行业，向市场传递维稳信号。

潘浩表示，央行表态将有利于当前房地产市场情绪的修复，以及金融市场的常态化运转，预计四季度房企整体资金流动性将得到一定程度上的缓解。

业内：房地产信贷政策迎来“纠偏季”

9月27日，央行货币政策三季度例会通稿中首提“两个维护”，释放房地产维稳信号。随后的9月29日，央行、银保监会联合住建部和24家主要银行召开房地产金融工作座谈会，提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，指导金融机构加快落实“两个维护”要求。

继“两个维护”之后， 央行此次的态度更加明确。刘水认为，四季度随着房地产贷款投放提速，市场“至暗时刻”已过，房企资金压力将缓解。未来的政策变化将体现两方面，从融资来看，银行矫正对房企偏紧的信贷措施，房企开发贷融资环境趋松，有利于房企获得融资。从销售来看，房地产贷款投放加速，市场需求回暖，销售回款加速，也将会增加房企资金。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，当前房地产的问题，很大程度上和银行偏差的信贷工作方式有关。今年四季度是房贷政策的“纠偏季”，银行在执行“三道红线”方面，既有政策将明显纠偏，各大银行也将更为灵活地把握“三道红线”尺度，在开发贷款等方面将给予积极和充分的支持。

严跃进预计，房贷将坚持“平稳有序”的投放要求，过紧的操作显然不可行，基于近期市场压力，四季度将有放松可能。目标在于合理有序充裕投放、防范市场过冷风险放大、促进房企经营稳健发展。在这样的目标下，预期房贷投向或将建立窗口指导制度，一些大银行或房贷规模较大的银行，将面临窗口指导，以更好地把握和执行房地产金融审慎管理制度。

值得关注的是，10月15日，中国房地产业协会召集10家房企座谈，听取了房企对近期房地产运营情况的汇报。据媒体报道称，各家公司代表主要诉求集中在希冀调控政策在坚持“房住不炒”的前提下适当松绑，包括稳定市场预期、支持刚需购房及调整土地价格等。

债务危机下行业洗牌仍将持续

然而，并非所有的业内人士都对四季度房企的融资环境持乐观态度。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，央行此次表态，并不能代表房地产信贷政策全面转向，房企融资还将保持收紧态势，仅限于居民信贷政策和“三线四档”理解层面上的适度纠偏，房企仍将面临较大的资金压力。

“近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。”邹澜强调，经过近几年的房地产宏观调控，尤其是房地产长效机制建立后，国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳，大多数房地产企业经营稳健，财务指标良好，房地产行业总体是健康的。

对此，有业内人士认为，从央行的表态来看，房地产个别企业债务风险对金融行业的外溢性可控。而央行将遵循市场化、法治化原则，引导企业自身来解决债务危机。可见，央行去杠杆的决心坚定。

“房企的优胜劣汰将持续推进。”丁祖昱认为，经营稳健的优质房企有望获得集中度提升的机会，那些经营和财务指标严重恶化导致存在潜在违约风险的房企，融资环境很难得到实质性改善，偿债压力或将不断加剧，未来或将有序出清。

中金证券研报显示，未来房地产政策也不会大幅放松，但在局部领域，针对一些不太合理的过紧现象，比如按揭贷款的投放过紧，银行对房企“三线四档”融资管理规则的误解进行纠偏。至于房地产销量和投资等经济指标能在多大程度上改善，仍需要观察。总体来看，继续深跌的概率不高，但要出现很快的V型反弹，可能性也不大，地产整体格局可能还是偏弱，通过时间换空间的方式来缓解债务问题。