三季度沪写字楼净吸纳量创新高 浦西中央商务区空置率最低

近日，多家商业地产机构发布今年三季度上海房地产市场报告。数据显示，今年三季度上海写字楼租赁市场持续回暖，净吸纳量创下新高，空置率稳步下降，租金也止跌回升。

空置率稳步下降

CBRE（世邦魏理仕）发布的报告显示，今年第三季度市场录得6个新项目入市，环比增长158.7%。净吸纳量延续上涨态势并创下单季历史新高，达44.9万平方米。与此同时，搬迁扩租态势进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长。同时，政府政策的推动作用下，滨江板块整体表现持续凸显，前滩、黄浦滨江、北外滩等板块去化加快。此供需作用下，全市空置率环比下调0.7百分点，至17.1%。

从不同的区域来看，仲量联行的报告显示，上海浦东的中央商务区、非中央商务区与浦西中央商务区、非中央商务区中，仅浦西非中央商务区空置率录得1.8%的环比小幅上升，另外3个区域空置率均有不同程度的下降，其中浦西中央商务区空置率最低，仅7.7%，空置率降幅也最大，环比下降1.8%。

整体而言，仲量联行指出，第三季度非中央商务区内共6个项目完成竣工交付，合计总建筑面积约为42.0万平方米。虽然租赁市场同样活跃，但大量的新增供应导致空置率环比上升。

租金止跌回升

可见的是，整体空置率的下降带来了租金的小幅回升。

仲量联行的报告显示，第三季度除了浦东中央商务区的办公楼租金环比微跌0.1%外，其他区域租金都录得环比增长。其中浦西中央商务区平均租金最高，为9.3元每平方米每天，环比涨幅1.8%；浦东非中央商务区租金环比涨幅最高，录得2.4%的涨幅，平均租金价格为6.3元每平方米每天。

数据显示，浦东非中央商务区的租金增长主要由于包括前滩等表现强劲的板块引领增长。

CBRE的报告显示，从第三季度办公楼出租成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比高达70%，其中区位或品质升级的搬迁需求占近六成。前滩和南京西路等市场出现一房难求的局面，尤其是来自内外资医药类企业扩张需求，季内前滩空置率低至4.3%，仅次于外滩。此外，随着主力需求活跃度的演变，除陆家嘴主要吸引金融类内部扩张选址外，人民广场、北外滩等纳入亦增多。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越表示：“2021年写字楼需求持续升温的表现显示了上海作为国家对外开放的窗口城市良好的经济基本面。在优质新增供应放量和战略新兴资本加持的背景下，各类企业在今年加速战略性发展与房地产布局，如科技和互联网企业持续扩张，而头部金融、医药企业布局也明显加速，进一步助力写字楼去化。此外，第三季度浦东各板块齐发力，需求实现环比上涨近90%，外资占比明显提升。未来6个月，写字楼市场预计将有69万左右新增体量入市，全市全年净吸纳量将创新高，租金有望持续提升。”

非核心商圈仍面临供应压力

零售物业方面，仲量联行的报告显示，得益于租赁需求的进一步恢复以及近期新开业项目的优良表现，全市净吸纳量升至52.5万平方米。

仲量联行上海零售地产部总监庄棓琪表示：“奢侈品牌加速扩张，同时重点布局旗舰店、新概念店和快闪店。越来越多的高端护肤品、香水和美妆品牌在上海开设其品牌首店。”与此同时，汽车展厅、室内运动体验店、连锁餐厅、咖啡及甜品店等需求活跃，共同推动三季度的租赁市场回暖。

新增上，CBRE披露的数据显示，第三季度市场共录得3个项目入市，分别是北外滩来福士、瑞虹天地太阳宫以及前滩太古里，共计43.2万平方米。由于新项目均由成熟开发商精心打造，加上零售、娱乐、餐饮等各类品牌首店占比颇高，因此整体开业率普超70%。

仲量联行指出，第三季度核心商圈空置率环比下降0.3个百分点至9.7%。随着现有项目的租赁进度加速，以及新入市项目取得高开业率，非核心商圈空置率环比下降1.0个百分点至9.3%。

受益于奢侈品牌的积极扩张以及高端购物中心优异的销售表现，核心商圈首层租金环比上涨2.6%至51.2元每平方米每天。非核心商圈租金环比小幅上涨0.9%，大部分项目仍面临市场的供应压力，而区域内的标杆性项目持续表现优异。

今年大宗交易投资额有望同比增长20%

投资市场方面，仲量联行的报告显示，2021年第三季度全国投资市场总交易量达到417亿元。

仲量联行指出，尽管与上季度相比成交量有所下降，2021年全年交易总额仍有望超越2020年。

仲量联行表示，三季度开发商类型出售方占比超过60%，由于“三条红线”政策使得融资越发困难，部分存在债务问题的卖方更加愿意出售资产。这一趋势预计将持续至2021年最后一个季度，同时投资机构将利用此机会持续丰富其房地产投资组合。

值得注意的是，仲量联行的报告显示，今年三季度办公物业资产仍是首选的收购标的，占总交易量一半。仲量联行数据显示，2021年第三季度办公业态成交占总成交量58.9%，环比上涨15.6%。

仲量联行投资及资本市场部董事李寒表示，上海依然作为全国首选的投资目的地，2021年第三季度占总成交量49.3%。此外，自用型买家在2021年第三季度占到 了总成交量44.8%。

值得一提的是，CBRE数据显示，作为投资市场热度的一个重要指标，外资交易金额占比在今年一季度降至11%的阶段性低点后连续反弹，三季度占比已回升至25%。与此同时，投资者持续关注和推进北京、上海、深圳这三大门户城市的大宗物业投资交易机会，尤其是贴合产业升级方向的园区物业和优质办公楼项目。

世邦魏理仕预计，2021年全年的大宗物业投资金额有望超过2500亿元，较去年增长20%以上。

仲量联行中国区投资与资本市场部负责人庞树东表示，今年中国商业地产市场正在经历快速转型，市场存在诸多不确定性，但与此同时也带来了更多机遇。其中，REITs的出台给投资机构者提供了明确的退出方案，仲量联行预计，投资者对物流地产、产业园区和长租公寓的机会将继续保持高度关注。