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央行:保持房地产信贷平稳有序投放

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近期,随着恒大债务危机问题不断发酵,房地产行业遭遇了前所未有的信用危机,引发市场对于房企流动性的担忧。对此,人民银行金融市场司司长邹澜10月15日在2021年三季度金融统计数据发布会上强调,恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。“经过近几年的房地产宏观调控,尤其是房地产长效机制建立后,国内房地产市场的地价、房价、预期保持平稳,大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,房地产行业总体健康。”

部分金融机构对“三线四档”存在误解

在10月15日召开的三季度金融数据统计发布会上,央行金融市场司司长邹澜对于恒大集团债务风险化解处置情况及对房地产行业的影响进行了说明。

“恒大集团资产总规模超过2万亿元,其中房地产开发项目约占60%,涉及到1000多家作为独立法人的项目子公司。”邹澜直言:“近年来,这家公司经营管理不善,未能根据市场形势变化审慎经营,反而盲目多元化扩张,造成经营和财务指标严重恶化,最终爆发风险。”

不过,目前相关部门和地方政府正在按照法治化、市场化原则,依法依规开展风险处置化解工作,督促恒大集团加大资产处置力度,加快恢复项目建设,维护住房消费者合法权益。在此过程中,金融部门将配合住房城乡建设部门和地方政府,做好项目复工的金融支持。

值得注意的是,在恒大债务风险发酵过程中,整个房地产行业也面临了信用危机。近日,花样年的债务违约、当代置业延期赎回票据、新力宣布无力偿还即将到期美元债等负面消息,再次引发市场对房企流动性的担忧,地产美元债也出现新一轮普跌。另一方面,因收益率大幅波动、投资者信心不足,房企在海外发新债越发艰难。《华夏时报》记者看到,自10月份以来,仅海伦堡成功发行了一笔绿债。

穆迪近期发布的一份报告也指出,由于中国金融机构的资产规模较大并有良好的损失消化缓冲能力,因此,恒大危机产生的潜在直接损失处于可控范围之内,但恒大的财务危机可能会引发房地产开发商融资渠道和房地产销售的显著恶化。

对此邹澜认为,恒大集团的问题在房地产行业是个别现象。经过近几年的房地产宏观调控,尤其是房地产长效机制建立后,国内房地产市场地价、房价、预期保持平稳,“大多数房地产企业经营稳健,财务指标良好,房地产行业总体是健康的”。

那么,如果经济增速进一步放缓,央行对于房地产信贷的管理会有所放松吗?会上,对于已经进入常态化实施阶段的房地产贷款集中管理制度,邹澜表示,今年前三季度,个人住房贷款发放金额保持平稳,与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中,少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,房价上涨速度得到抑制。房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常。

邹澜指出,近期个别大型房企风险暴露,金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降,出现了一致性的收缩行为,房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑,但“这种短期过激反应是正常的市场现象,2019年包商银行出险、去年永煤和华晨债务违约后,在同业市场和信用债券市场也发生过类似现象”。

邹澜坦言,部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解,对要求“红档”企业有息负债余额不得新增,误解为银行不得新发放开发贷款,企业销售回款偿还贷款后,原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款,也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

而针对这些情况,中国人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场的平稳健康发展。邹澜强调,“中央关于房地产调控的战略和方针,是我们做好房地产金融工作的长期遵循。”

释放宽松的信号

“此次会议针对房地产市场和企业,在房贷方面提出很多重要提法。充分学习和理解此类提法,对于精准把握四季度房贷政策动向、优化房企和购房者的入市策略等都有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,理解央行金融市场司对近期房企经营风险和房贷政策的表述,对于预判四季度房地产金融政策具有积极的作用。

严跃进表示,从邹澜的表述可以看到,央行已经注意到开发贷款收缩和下滑的现象,并将其界定为“短期过激的反应”。在后续信贷方面,则明确了对银行贷款的指导,尤其是强调信贷投放“平稳有序”的操作方式,释放宽松的信号。

从政策角度来看,近期关于房贷方面的表述,正不断丰富。此前央行提出了“维护住房消费者合法权益”,而此次提出“房地产开发贷款有短期过激反应”,充分体现了央行对于个人按揭贷款、房地产开发贷款方面的关注。从基调看,关注房企和市场下行的压力,在信贷投放方面确保充裕,成为四季度的重要特点。

“据此也可以认为,信贷政策会有一波有体系和全面的放松动作,本质上利好房企现金流的改善,对于房企的项目营销和项目开发投资等都会产生比较正面的影响。”严跃进向《华夏时报》记者表示。

事实上,据《华夏时报》记者不完全统计,截至10月7日,已有包括江阴、大连、昆明、沈阳、岳阳、菏泽、株洲、唐山、惠州、张家口、徐州等十余座城市出台了“限跌令”,加入托市行列。

公开信息显示,9月27日消息,央行货币政策委员会2021年第三季度例会于9月24日召开。会议明确提出,要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益;9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

而一周之内金融管理部门两次聚焦房地产市场平稳健康发展问题,也被业内视作是提振房地产行业的重要信号。彼时,国金证券研报直言,“我们认为中央已对地产困境有了较为全面的认知,未来或将有部分调整。”

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