10月15日，在2021年第三季度金融统计数据发布会上，人民银行金融市场司司长邹澜表示，目前，相关部门已关注到境外房企美元债市场的变化，将敦促发债企业及其股东严格遵守市场纪律和规则，按照市场化、法治化原则，妥善处理好自身的债务问题，积极履行法定偿债义务。
今年以来，在房地产调控政策持续收紧的背景下，美元债违约事件持续发酵，几乎所有房企的债务违约都与美元债息息相关。地产美元债在二级市场出现震荡，行业信用危机浮现，房企再融资面临前所未有的压力。在机构看来，未来15个月内将有超600亿美元地产债务面临到期，再融资需求仍然很大。
今年以来，房企美元债违约事件频频发生。图片来源/IC photo
10月多家房企遭遇美元债违约
10月以来，多家房企出现债务违约以及即将违约的情况，都与美元债息息相关。
10月14日，阳光城2024年4月到期美元债出现大幅下跌。前一天（10月13日），中诚信国际将阳光城评级展望由正面调整为稳定。中诚信国际认为，在房地产调控政策持续及融资环境偏紧的背景下，信用债到期较为集中对阳光城资金筹措能力提出更大考验。
与此同时，10月11日，当代置业发布公告称，对10月25日到期约2亿美元债券的剩余部分债券正在寻求延期兑付；10月14日，惠誉将当代置业的长期外币和本币发行人违约评级从“B”下调至“C”，理由是当代置业在2021年6月底的可用现金余额约为136亿元，但其获取现金以偿还债券的能力存在不确定性。
在这一轮房企的债务信用危机中，花样年的违约被认为是一个标志事件，此后多家房企也被掀起了美元债的危机“盖头”。
早在9月，机构纷纷下调花样年评级，其中，标普将花样年的展望调整为负面，确认“B”评级。惠誉将花样年的长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“B”，展望仍为“负面”。
9月，花样年还曾发布澄清公告称公司经营情况良好，运营资金充裕。但是到了10月4日，花样年发布内幕消息和短暂停牌公告，宣布2016年发行的5年期约2.06亿美元的未偿还票据已到期且未付款，构成实质性违约。随后的10月8日，花样年债券面临大跌，“18花样年”跌超22%，“19花样02”跌超28%，双双盘中临时停牌。
花样年创始人曾宝宝向花样年全体员工发出的《宝爷家书》，揭开花样年债务违约的谜团。曾宝宝称，9月29日凌晨，公司遭遇“黑天鹅”事件，标普突然大幅下调公司评级，致使公司境内外融资交叉严重受限，流动性出现阶段性紧张。
同样发生美元债信用危机的还有新力控股。10月11日，新力控股发布公告称，目前预计没有充足的资金偿还于10月18日到期的美元债及最后一期利息，将有可能发生债券违约事件。这是继9月30日新力控股承认有两笔债务违约之后，又面临新的债务违约。
此外，新力控股表示，境内融资或同受此影响，并可能产生其他负债，美元债务技术性违约或触发交叉违约。这也意味着，其美元债的违约或危及到境内债务。
信用危机引发地产美元债大跌
在房企美元债信用危机事件频出的背景下，中资地产美元债市场也在持续波动。
据克而瑞证券信息显示，中资地产美元债券迈向上市以来的新低，创下至少8年的最大跌幅。自9月30日至10月12日，market iboxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%，在各债券品种中跌幅领先。
与此同时，受此行业负面影响，房企债券价格连日下跌。据云锋证券信息显示，花样年意外爆雷带动主要地产债出现集体下跌。上周在跌幅排行榜中，主流地产美元债均出现大幅下跌，其中花样年、当代置业、建业地产、阳光城、佳兆业集团，分别下跌68.99%、63.39%、44.09%、39.52%、36.52%。
10月15日，人民银行金融市场司司长邹澜表示，近期受个别房地产企业债券违约等风险事件的影响，境外房地产企业美元债价格出现较大幅度的下跌，这是市场在违约事件出现后的自然反应。
当前房企在陷入美元债违约的同时，也暴露出企业在经营过程中资金流动性的问题，比如，杠杆过高、抵抗市场波动能力弱。事实上，今年以来，部分房企的债务危机给予境外债券投资者不小的触动，导致很多房企债务“借新还旧”难以为继。
同策研究院数据显示，2021年9月40家典型房企外币融资总额较上月接近腰斩，融资金额为127.36亿元，环比下跌44.88%，占融资总额的20.85%。其中，美元融资总额83.14亿元人民币（约合12.82亿美元），占融资总额的13.61%，环比下降39.14%。
从以上数据不难看出，境外债券市场的波动限制了很多房企的再融资。
中梁控股首席财务官游思嘉就曾在中期业绩会上表示，头部房企出现的流动性问题，主要影响了美元高息债市场对于“B”评级公司的价格，在这种情况下，预期境外发债市场短期内不会太快开放重新发债的窗口。
除了发债难，融资成本也在提升。贝壳研究院统计数据显示，9月房企17笔境外债券中，7笔票面利率处于10%以上的高利率，主要涉及正商集团、银城国际、景瑞控股、中梁控股、新湖中宝、佳兆业集团等。其中，中梁控股于9月公开发行2023年到期的2亿美元优先票据，融资利率为12%，较8月利率11%的优先票据，再次上升。
四季度及明年美元债到期压力仍较大
尽管融资成本不低，但对于很多房企来说，在国内贷款收紧的情况下，地产美元债已成其主要融资渠道之一。从2017年开始，地产美元债进入高发阶段。当时，在加速去杠杆的环境下，房地产调控政策密集出台。为此，部分房企寻求海外发债。
为了规避风险，2018年6月，国家发改委对境外发债的用途进行限制，提出限制房地产企业境外发债投资境内外房地产项目，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约。
即便如此，仍没有阻止房企发债的积极性。据克而瑞证券监测，截至10月12日，重点监测的170家房地产公司2018年以来发行的存量美元债共395笔，美元债存量规模达到1607亿美元。
光大证券数据显示，截至9月30日，地产美元债存量规模为2215.45亿元，占中资美元债的24.29%；存量地产美元债以高收益为主，规模为1348.49亿元，占比高达60.87%。
今年地产美元债违约是受多重因素影响，但是美元债集中到期是不可回避的因素之一。
光大证券数据显示，2021年四季度和2022年全年到期压力较大，2023年至2025年到期规模随之递减。其中，2021年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，世茂集团、花样年控股、海伦堡、佳兆业集团和建业地产等房企到期规模较大。
克而瑞分析显示，房企偿债压力聚焦在今年四季度和2022年，按照彭博口径，10月14日至12月31日到期未偿还规模达到79.37亿美元，2022年到期规模547.86亿美元。这意味着，未来15个月内，将有627.23亿美元到期未偿还的债务。
据机构统计，未来15个月内，将有超600亿美元到期未偿还的债务，再融资需求仍然很大。新京报资料图片
未来房企资金流动性能否缓解？
目前，房企美元债违约已引发广泛关注。对于房企来说，汇生国际资本总裁黄立冲建议，增加经营性现金流及融资现金流入，减少投资现金流流出。也就是说，一方面减少买地，减少投资，减少成本，另一方面清理存货，加快存货出售，并增加贷款融资。
按照目前的政策，黄立冲预计四季度融资市场不会改善，应该依然持续低迷，除非国家出台货币宽松政策，或是出现大型的房地产利好。
不过，此次第三季度金融统计数据发布会上主管部门表态似乎给了市场一定的信心。对此，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，此次季度会议特别提及房地产行业融资问题，并为“三线四档”正视听，纠正部分金融机构对政策的误读。近期房企普遍面临较大的流动性压力，金融体系在前期“去杠杆、防风险”的思路下，部分机构执行得比较“紧”，当下央行是在指导银行与金融机构恢复常态化运转，保持房地产信贷平稳有序投放。
潘浩认为，此次会议将有利于当前房地产市场情绪的修复以及金融市场的常态化运转，预计四季度房企整体资金流动性将得到一定程度的缓解。
本文来源：新京报
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