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上海二次土拍“冷中有热”「鏖战“两集中”」

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宣布7幅地块“因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因”而终止出让后,上海第二次集中供地于10月11日-13日如期进行。经过3天鏖战,20宗涉宅地块成功出让,收金480.6亿元,其中超半数地块以底价成交,70%以上的地块被国企、央企收入囊中。值得注意的是,此次集中出让,2宗地块触发了“随机值”,保证了竞拍规则的公正性。

上海第二轮集中出让平稳收官

据克而瑞上海统计,上海第二轮集中供地挂出20宗涉宅宅地(不含保障、租赁,含城中村改造),总成交金额480.6亿元。

10月11日,2宗位于宝山区的商品住宅地块(城中村改造地块)被大华集团以约13.07亿元收入囊中;第二日,多宗热门土地入市,房企抢拍积极,上海土地市场上掀起了一股小高潮。当日,9幅涉商品住宅地块全部成功出让,总成交金额达228.5649亿元,最高溢价率为9.5%;集中出让第三日,最后9幅地块成交,成交总价合计239亿元,最高溢价9.02%。

从获地结果上来看,在拿地总数方面,港城斩获3宗地,成最大赢家;大华、龙湖、象屿、上海城开则各获2宗地;

上海中原地产首席分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者,“国企央企表现活跃。这次国企央企成为拿地主力,差不多有70%以上的地块被此类房企获得”。例如,上实城开以11.78亿元摘得了青浦区华新镇华腾路北侧21-08地块、中铁置业竞得奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块、上海新长宁集团以底价9.4726亿竞得青浦重固宅地等。

同时,此次联合拿地现象明显。例如,上海象屿、烟台招商局置业、上海隽翔以63.95亿元联合竞得青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块,成交楼板价37570元/平方米,溢价率9.86%。该地块为此次上海集中供地起价最高的地块,起价为58.21亿元;同为国企的上海港城联合上实城开则以16.52亿价格竞得自贸区临港新片区PDC1-0103单元A03-02纯住宅地块,成交楼板价15750元/平方米,溢价率8.62%。

作为本次集中出让商品住宅地块中面积最大单幅宅地,金山区金山新城地块以25.70亿元成交,竞得人为豫园股份旗下杭州复拓置业有限公司。《华夏时报》记者注意到,豫园股份亦有与同行合作的考虑。该公司于10月12日晚间发布公告称,“公司不排除根据项目实际情况及自身战略优势引入战略合作伙伴,共同开发项目”。

值得注意的是,此次集中供地,上海2宗地块触发了“随机值”。据上海第二批集中供地详细公告,当竞价进入一次书面报价阶段,一旦有竞买人报价相同,将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”,并被纳入后续平均价的计算过程中,出价最接近这个平均值的房企就能拿到地块。相比以往报价以预测的平均值去报的做法,“随机值”令平均值几乎不可能被预测,增加了拍地的公平性。

这其中,奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块的起始价为13.22亿元,吸引了中铁置业、中建八局、上海城开、中华企业、奉贤开发、上海中环投资6家房企的争夺,竞价至第18轮后即到达中止价格14.41亿元。由于两家房企书面报价相同,引发了上海土拍交易中的首次系统生成随机值(145216万元),因差值最小,最终中铁置业以14.48亿竞得地块,成交楼板价21353元/平方米,溢价率9.5%。

闵行梅陇地块吸引仁恒越秀联合体、华发、建发、招商路劲联合体现场竞拍,并在报价环节触发“随机值”。四位报价人的平均值为461827.5万元,受随机值464650万元影响,平均值出现上移为462392万元,报价稍高的仁恒越秀联合体以292万元的最小价差竞得该地块。

房企利润空间受保障

在多个城市遇冷、流拍普遍的大环境中,上海第二轮集中出让的表现已颇为亮眼。对此,卢文曦直言,“上海作为一线城市,房企拿地的逻辑不会发生太大改变,只不过是在什么时候找一个合适的价格出手”。

更重要的是,上海给予房企们的利润空间颇为客观:作为被多个集中供地城市需要“抄作业”的“优等生”,上海在第一轮集中供地规定,竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”,并设定地块起始价格、中止价和最高报价,而最高报价一般为起始价的110%,即每宗地块溢价10%即封顶。

“基于此,上海土拍楼板价和房地联动价之间差不多有40%的空间,而房地联动价可以理解为该项目入市的指导价。”卢文曦表示,上海大部分项目都不存在面粉贵过面包的现象,即使以封顶价买进地块,中间依旧有一定价差,项目利润空间也有保证。

克而瑞上海以本次集中土拍楼板价最高的杨浦区江浦社区D-05地块(江浦街道162街坊)为例,指出该地地处内环内,且为纯宅地,被上海城建以41.4亿元的总价竞得,楼板价为68060元/平方米。而去年7月底金隅在距其1.3公里的地方竞得的纯宅地的楼板价为85764元/平方米,对比之下,江浦街道162街的拿地成本明显下降。按照其10.99万元/平方米的房地联动价测算的话,地房比仅有61.9%,房地差高达41840元/平方米,盈利情况较之前明显提升。

“其余地块按照各地块的房地联动价测算,这些地块的地房比均在60%以下,盈利也均保持在较高的水平,尤其是青浦、嘉定、临港的部分地块地房比在40%左右,盈利十分可观。”克而瑞上海指出。

尽管如此,受访人士认为,7幅地块终止出让、联合体拿地居多、国企央企表现活跃、报名人数骤减等情况及特点,依然证明了上海第二轮集中出让遇冷是不争的事实。

就在上海二次集中出让正式开拍前一周,7幅地块因故终止出让,27幅涉宅地块缩水至20块。而在拿地期间,联合体拿地多,并且出现3家房企捆绑一起的现象,以及参与房企数量减少等情况,这些都被认为是房企资金压力大的表现。

而出现上述情况的原因在于预期和资金:“上半年市场还处于高温中,加上整个上半年就一次买地机会,房企拿地自然积极。但是下半年以来,市场调控收紧,加上部分房企出现爆雷事件,对行业起到警示作用,在看淡后市的情况下不会冒然行动。”卢文曦指出,资金也是约束房企拿地的重要原因之一,一方面房企融资难度增加,另一方面,回款也遇到压力,“手里富裕资金不多”。

“未来土地市场发展,一是遇冷,另一个是分化。并不是说上海是一线城市,土地就会受到追捧,这次结果可以看到很多是底价拿地。预计最后一轮集中拍卖这种现象还会比较常见。”卢文曦判断。

《华夏时报》记者注意到,有市场声音认为,在市场下行、房企愈发谨慎的大环境中,部分房企“错峰拿地”的态度十分明显,但几家受访企业均否认了这样的说法。例如,龙湖相关人士向《华夏时报》记者强调,公司并未刻意“错峰拿地”,依然是按照正常的发展节奏来进行补仓。

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