房企明年上半年偿债压力较大，一季度到期规模1815亿元

10月14日，克而瑞研究中心发布报告称，在2021年9月30日至2021年10月12日期间，Markit iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数累计下跌12.62%，在各债券品种中跌幅领先。地产美元债二级市场的大幅震荡，说明了近阶段房企再融资和获现能力面临考验，行业信用风险加速暴露。

高压的融资政策导致开发商的再融资难度仍在加剧。

以开发贷和信托为例，截至2021年二季度末，开发贷余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速创下历史最低值。而房地产信托余额自从2020年后进入负增长区间，截至今年二季度末，房地产资金信托余额2.08万亿元，同比下滑16.94%，创下历史最大跌幅。

进入三季度，信贷和非标政策仍处高压，9月以来审计署进驻20多家AMC（资产管理公司）严查违规地产融资，同时监管层也对多家信托机构和地方金交所的存续产品开展清查工作，涉房非标融资几近暂停。

融资收紧的同时，开发商的另一条发债的融资渠道难度也在加大。

据克而瑞监测的95家样本房企债券融资来看，2021年前三季度房企新发行债券金额同比增长分别为-23.6%、8.3%和-40.6%，新发行明显缩量。叠加今年前三季度偿债高峰的来临，很多房企较难实现借新还旧，只能利用自有资金来偿还旧债。2021年三季度样本房企净发债额-607.4亿元，而2020年同期则为734.3亿元。

在销售回款的承压之下，叠加房企再融资压力的加剧，开发商的现金流入也遭遇重创。

克而瑞称，今年四季度房地产信托到期规模约1570亿元，2022年一季度到期1248亿元，二季度到期1673亿元，每季度平均到期规模接近1500亿元，到期压力虽较前期高峰时期有所缓和，但在现金流紧缩的当下偿还仍有压力。

另外，2020年下半年开始迎来房企信用债到期潮。

根据克而瑞监测的95家样本房企债券到期和回售情况来看，2021年前三季度每季度平均到期规模2151亿元，而四季度到期情况稍有放缓，到期规模1384亿元，同比减少27.5%；2022年上半年偿还压力依旧较大，一季度到期规模1815亿元，二季度到期1689亿元。

从具体企业来看，四季度即将到期的信用债中77.7%主体均是民企，以上民企中TOP30占比68.6%，TOP31-50占比10.6%，TOP51-100占比16.5%，TOP100+占比4.3%，到期压力向规模房企集中。

克而瑞认为，在当前政策全面高压、销售下行、融资收紧、资金链承压的背景下，房企自救压力很大。政策变化可能会对居民按揭贷款做出边际调整，改善房企销售回款情况；倘若四季度融资政策不发生边际放松，未来房企违约风险可能仍将接踵而至。