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中国房地产应当实现五个转型

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 【言为心声】

建议推广我国农村集体土地管理制度改革试点经验,允许农村集体经济组织在集体建设用地上从事房地产开发,这样做一方面可以解决我国城镇化所带来的住房短缺问题,大幅度降低我国城市房地产市场价格;另一方面也可以打破我国房地产市场的垄断地位,防止我国房地产市场出现少数房地产开发商垄断经营局面。

乔新生

笔者认为,解决我国房地产市场存在的问题,必须实现五个转型。

第一,必须实现资金驱动发展向科技驱动发展转型。

众所周知,中国房地产业发展具有特殊的历史背景。中国最早成立的房地产企业,绝大多数有政府背景。但是,房地产开发公司缺乏现代设计理念,一些城市房地产开发,完全照搬中国香港特别行政区的发展模式,结果导致房地产市场领域资金密集,但是科技匮乏。

更主要的是,由于我国房地产开发商在经营过程中,试图依靠资本的力量,进行房地产市场博弈,结果导致我国房地产市场很快变成了金融市场。房地产市场的金融交易,远远大于房地产市场本身。

一些房地产专业人士的测算,中国房地产企业的房地产投资收入利润保持在5%到7%左右,一些房地产开发商的利润率只有3%左右,房地产开发的任何一个环节出现问题,成本增加,房地产开发商就会面临亏损的局面。正因为如此,房地产开发商把主要精力用于资本经营方面,试图借助于房地产这个重要的抵押物,在资本市场闪转腾挪,获取金融投资利润。

解决房地产市场存在的问题,必须改变传统的资金驱动发展模式,把房地产金融市场和资本市场,转化为科技创新市场,通过科技投入,大幅度降低开发成本,确保我国房地产市场健康发展。

事实上,我国上海、苏州等地企业已经探索出现代打印房地产开发模式,借助于现代打印技术,将钢铁工业废料,采用现代打印生产图纸建造价廉物美的住房。这样做一方面可以解决房地产市场发展中的环境污染与浪费现象;另一方面,也可以大幅度降低我国房地产开发成本。

第二,我国房地产业必须尽快从现有的利益分配型产业转化为现代制造型产业。可能很多人不知道,我国许多房地产开发商类似皮包公司,它们拥有房地产开发的一切配套手续和资格证明,但是,他们所拥有的一切资格都是为了出租。中国50%以上房地产开发商,都是通过收取管理费维持自己的生计。

部分上市公司的资金来源更为特殊,它们公然违反国家的规定,要求施工企业必须垫付资金,承包建筑施工项目。上市公司提供所有虚假资质证明,收取管理费用。如果施工企业经营管理不善,出现亏损,责任由施工企业承担,房地产开发商不承担任何法律责任。

如果房地产开发商资金出现困难,房地产开发商还会要求施工企业承担商业风险,为房地产开发商担保借款。我国建筑施工企业之所以愿意成为“被奴役”的对象,根本原因就在于,他们在房地产开发市场根本拿不到项目,只能通过房地产开发商获得施工项目。

一些房地产开发商将项目交给施工单位之后,施工企业为了减少成本,层层转包,一些大型房地产开发项目,名义上是房地产开发公司自己经营,实际上是一个又一个小包工头现场施工。如果包工头在经营中出现亏损,就会拖欠农民工的工资。

为了解决农民工工资问题,地方政府采取一系列措施,中央出台宏观调控政策,要求施工单位必须缴纳保证金。国家为此他们修改法律,在我国民事诉讼法中,为农民工讨要工钱提供的绿色通道。

但是,所有这些对于那些施工企业来说,根本不会伤筋动骨。究其原因就在于,一些施工企业早就想到了金蝉脱壳之计,不论是企业的法人代表,还是企业的现有资产,早已进行技术化处理。即使司法机关采取强制措施,也难以让施工单位实际负责人承担法律责任。虽然我国民法典照搬了合同法规定,赋予了施工企业拍卖项目优先受偿权,但是在现实生活中,由于房地产开发商早已将开发的项目抵押或者转让给他人。因此,我国民法典一切制度设计,在现实生活中不好操作。

应规定,所有房地产开发商都必须承担施工任务,只有这样,才能确保我国房地产开发市场真正成为一个责权利相统一的市场。

第三,必须把地方政府“土地财政”转化为“效益财政”。中央政府出台的一系列房地产宏观调控政策之所以在执行过程中不断被扭曲,其中一个重要原因就在于,地方政府阳奉阴违。地方政府把房地产业作为支柱产业,依靠土地出让增加财政收入。中央政府宏观调控政策,客观上导致地方政府财政捉襟见肘。地方政府为了摆脱困难,明修栈道暗度陈仓,推动房地产业快速发展。

绝大多数地方政府财政与房地产开发商紧密捆绑在一起。解决这个问题的根本出路就在于,必须彻底改变地方政府的财政观念,要求地方政府必须高度重视房地产市场发展中存在的问题,采取切实有效措施,解决地方政府与民争利的现象。

地方政府土地储备必须公开,接受社会各界检验。如果地方政府继续征收集体土地,囤积居奇,牟取暴利,地方人大应当加以监督,防止地方政府和地方政府官员借助于土地财政,从事关联交易等腐败活动。

地方政府执行中央廉租房建设政策时,不能把自己的责任推卸给房地产开发商,与房地产开发商“共同”修建廉租房。地方政府必须担负起自己应该承担的责任,在廉租房建设方面,做到“丁是丁卯是卯”,不得偷梁换柱,不得假公济私。

第四,必须尽快修改我国现有的法律制度体系,逐渐消除集体所有与国家所有土地之间的制度落差,真正做到“土地面前人人平等”。

正如人们所知道的那样,我国对集体土地实施严格管理,集体土地分为集体耕地和建设用地。集体建设用地开发必须实施严格的报批手续,地方政府可以通过征收方式,将农村建设用地变为国有土地,可是,决不允许农村集体经济组织利用建设用地从事房地产开发。

中央政府已经意识到问题的严重性,要求在一些地方实施土地改革,在现有土地管理法基础上,允许试点地方农村集体建设用地直接用于房地产开发,建设廉租房。这是在我国现有土地制度中打开一个口子,对于解决我国土地制度中存在的不平等现象具有非常重要的现实意义。

建议推广我国农村集体土地管理制度改革试点经验,允许农村集体经济组织在集体建设用地上从事房地产开发,这样做一方面可以解决我国城镇化所带来的住房短缺问题,大幅度降低我国城市房地产市场价格;另一方面也可以打破我国房地产市场的垄断地位,防止我国房地产市场出现少数房地产开发商垄断经营局面。

当务之急,是要采取断然措施,彻底解决我国房地产市场出现的垄断问题。地方政府不得垄断土地开发,应当允许集体经济组织从事房地产开发;少数大型房地产公司不得垄断房地产市场,应当允许更多企业建设商品房。只有增加供给,才能确保我国房地产市场健康发展。

第五,必须改变我国房地产市场粗放式的经营模式,以内涵式的发展解决我国房地产市场存在的深层次问题。

虽然我国房地产市场各个环节高度透明,房地产建设安装成本、房地产税收、房地产利润都已经公开,但是,正如人们所看到的那样,由于我国房地产市场已经不再是建筑消费市场,而是一个金融市场。因此,大量交易转移到金融市场,我国房地产市场处于极不透明状态。

我国房地产主管部门应当改变市场监管模式,对我国房地产开发企业实施全面管理。如果只是进行市场准入资格审查,或者只是对我国建筑质量实施施工管理,那么,我国房地产市场的许多内幕都难以掀开。

房地产开发主管部门应当积极配合中央政府相关部门,对我国房地产企业进行全面审计,并在此基础之上,发现带有规律性和普遍性问题,制定科学的管理办法。

笔者建议,我国房地产开发主管部门应当向中央请求,由国家审计署牵头,对我国房地产企业进行行业审计,对我国房地产企业存在的深层次问题包括资金问题、结构问题、财经违法问题进行审计调查,并且向中央审计委员会提交报告,由中央财经委员会作出决定,对一些房地产企业负责人实施监管措施,必要的时候由纪检监察机关介入,将那些从事关联交易和影响力犯罪的房地产开发企业负责人绳之以法,因为只有这样,我国房地产市场发展,才会逐渐地步入正轨。

(作者系中南财经政法大学教授)

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