杭州楼市实地走访：经纪人放假 量价全面“退烧”

  “去年遍地刚需，如今一夜消失。”中国证券报记者日前走访了杭州拱墅区、西湖区、滨江区等多个中介公司了解到，在楼市调控政策收紧、房贷利率提高等多因素影响下，杭州二手房的购房需求正急剧减少。

　　机构监测数据显示，传统“金九银十”推盘和销售旺季也未能挽救杭州楼市“颓势”。杭州9月二手房仅成交3784套，创下2020年2月以来历史新低。“十一”黄金周杭州市区仅成交53套二手房。其中，住宅成交46套，创近六年来新低。

市场冷却速度比预想快

“业主心理预期也在改变，主动降价房源明显增加，但是没办法，之前谈的客户，要不是购房资格没了，要不就说不考虑了。”拱墅区一家德佑门店的经纪人吴亚洲对中国证券报记者表示。

吴亚洲在杭州从业近十年，这是他近三年第一次在“十一”黄金周放假。“真的没人看房了，信贷、限购严控下，市场的冷却速度比预想的还要快。”他感慨道，现在买卖双方的观望情绪都很浓，如果源头不放松，杭州二手房行情将继续下行。

从机构数据看，“金九银十”似乎没能挽救杭州楼市“颓势”。据不完全统计，杭州9月二手房仅成交3784套，是自去年2月以来的历史新低。10月以“黄金周”开局，跌势依旧，“十一”黄金周杭州市区仅成交53套二手房。其中，住宅成交46套，创近六年新低。

尽管目前各大平台的挂牌价仍居高不下，但部分热门板块的次新房和学区房实际成交价格已出现大幅下跌。以此前的学区房明星楼盘“耀江文鼎苑”为例，10月6日成交了一套136平方米的房源，均价为60076元/平方米，在小区近一年成交房源中，低于61000元/平方米的仅有3套。另一个曾经6万人摇的红盘“西溪公馆”，10月8日有中介发布房源，总价急降180万元。

一位刚刚签约购买拱墅区“养云静舍”楼盘二手房的邓女士告诉中国证券报记者，同户型和楼层的房子在贝壳的挂牌价曾高达1300万元，每平方米高达10万元，现在房主降价到1100万元。最终，她以1000万元价格成交，每平方米大概7万元左右。据了解，该楼盘处于申花板块核心位置，也是刚交房不久的次新房，此前一直热度很高。

房价回落还将持续

相比惨淡的二手房来说，新房登记和摇号情况也出现“冷热分化”。数据显示，杭州9月共有58盘10842套房源登记摇号，共有38498组家庭入围摇号，平均中签率为28%。其中，有8盘触发社保入围，檀映里和蒲荷芸邸更是触发了有房户188个月的顶格社保。与此同时，流摇楼盘高达25个，占总量近一半，原来不少限售的板块，也迈入了流摇的行列。比如，丰收湖板块的长粼之宸。

“面对严格的政策，无论是新房还是二手房，杭州楼市正在逐步砍掉泡沫，回归理性，这个趋势还将持续。”有房产观察人士指出，杭州新盘的供应量本身就很大，很多房子并不稀缺，加上前两年投资客都是因为价格倒挂才去杭州炒房，等限售期限一过，就会先后踩踏出货。如果碰上行情不好，二手房可能还会形成降价潮。

与新房联系紧密的土地市场方面，10月11日，浙江省杭州市规划和自然资源局公告，17幅土地终止出让，意味着原有31幅地块缩减至14幅，距离此前规定的截止报价时间仅剩下1天。

此前，杭州对第二批集中出让地块的竞拍条件进行了调整，竞买人须具备一年以上开发资质；同一集团成员企业不得同时报名竞买（或联合竞买）同一地块，除“竞品质”地块，同一集团成员企业最多参与5幅地块竞买。土地竞价规则也有变化：一般地块溢价率上限由20%调为15%，“竞品质”试点地块溢价率上限由10%调整为5%。

落户政策全面收紧

值得关注的是，曾经为了吸引人才而制定的宽松落户政策也在全面收紧。10月9日，杭州公安官微发布《关于调整杭州市大学毕业生落户政策的公告》。公告称，经市委研究同意，落户政策调整为具有全日制普通高校本科以上学历者，在杭州市区落实工作单位并由用人单位正常缴纳社保的可以落户杭州市区。全日制普通高校博士研究生学历者，可享受“先落户，后就业”政策。

与原来的大学毕业生落户政策相比，取消了大专生落户，落户门槛变为本科生。硕士以前享受的“先落户，后就业”政策取消，现在与本科生同等待遇，需先工作后落户。随落户调整政策一起发布的还有大学生补贴和租房补贴调整政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次相对收紧的落户政策和此前杭州新落户人员炒房等现象有很大关系。此前杭州人才政策相当宽松，这也使得各类人才通过落户的方式进入杭州，进而获得了购房资格。类似情况下，杭州楼市炒作比较明显。此次杭州对于此类人才政策进行了堵漏，适当收紧，能够更好配合房地产政策的推进，对于稳定市场发挥积极的作用。从实际经验来看，此类政策将有助于规范各类购房行为，各类通过违规落户而骗取购房资格的操作将会减少。

自2017年开始，杭州推出了一系列人才落户鼓励政策，一直都是人口流入的热门城市。国家统计局近日公布的《经济社会发展统计图表：第七次全国人口普查超大、特大城市人口基本情况》显示，根据第七次全国人口普查数据，按照城区人口排序，全国现有超大城市7个，特大城市14个。杭州是14个特大城市之一。从房价角度看，杭州房价位居14个特大城市之首。

“持续高增长的人口成为杭州楼市的助力，同时也增加了购房需求，这也是近几年杭州楼市高温不下的原因之一。”一位业内人士对记者说，因为杭州楼市火爆，新房和二手房价差很大，也存在一些来落户专门为了买房的‘炒房客’，一系列政策的收紧，会把杭州楼市的泡沫逐步挤压出去，让真正需要住房和改善的市民能够以合理的价格买到房子。

不少市场人士认为，落户政策的调整将进一步调低杭州楼市的预期，加剧杭州楼市的下行。但从长期来看，对杭州的长远发展有利，可以吸引更多高层次人才。