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上海第二轮集中供地收官:20宗地收金超480亿,过半底价成交

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10月13日,为期三天的上海市第二轮集中供地结束,共计成交20宗涉宅地块,成交总价约480.57亿元。从溢价情况看,11宗地块为底价出让;9宗地块出现溢价,占比不足五成。

与此同时,相比此前的土拍,上海此次实行的“随机值”新规则引发关注。在业内看来,上海首次引入该政策,且多宗地块触发了“随机值”,客观上确保了当前拿地环境更加公平,但反过来也使得土地市场拿地的不确定性有所增加。

上海第二轮集中供地结束,11宗地块为底价出让,9宗地块出现溢价。图片来源/IC photo

开发商抱团拿地现象增多

从上海此轮的三天集中拍地结果来看,20宗涉宅用地被10多家房企瓜分,其中,招商、龙湖、仁恒、保利置业等在此轮土拍中均有所获;而从拿地数量来看,上海本土国企成大赢家,港城集团和临港集团共斩获浦东惠南及临港多宗地块,上实城开、大华等房企也收获2宗地块。

值得一提的是,在此轮集中供地中,不少开发商选择抱团联合拿地,联合体拿地数量共有6宗。值得注意的是,除了2家联合拿地外,此次3家房企捆绑联合拿地的现象也并不鲜见。

比如,在上海第二轮集中土拍第二日(10月12日),嘉定区江桥镇北社区N2-03地块底价成交,竞得企业是龙湖+南山联合体,成交价格为14.01亿元,最终成交楼面价25000元/平方米。同在10月12日,路劲+象屿+招商联合体以63.95亿元竞得青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块,成交楼面价37570元/平方米,溢价率9.86%,位列单宗地块总价排行榜榜首。

而在10月13日下午,闵行区闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块迎来4家房企主体现场争夺。经过竞价,仁恒+越秀联合体以46.21亿元竞得该地块,成交楼面价43057元/平方米,溢价率9.02%。

此外,临港自贸区新片区5宗地块中,有3宗地块也是联合拿地。其中,国贸+象屿+龙湖联合体以底价14.76亿拿下自贸区临港新片区PDC1-0103单元A05-04地块;临港城投+上实城开联合体以16.52亿价格竞得自贸区临港新片区PDC1-0103单元A03-02纯住宅地块,成交楼面价15750元/平方米,溢价率8.62%;临港集团联合杭州盛元以42.0亿元底价竞得临港PDC1-0105、PDC1-0202单元巨无霸商住办地块。

对此,上海中原地产市场分析师卢文曦指出,抱团拿地现象增多,说明房企资金压力比较大,需要通过多家联合以达到拿地的目的。

除此之外,在上海第二轮集中供地中,国企、央企表现活跃,成为拿地主力。对此,卢文曦指出,当市场活跃时,民企会比较激进,拿地比较踊跃,相反,当市场降温时它们也会减少拿地动作;而国企、央企相对来说更以稳健为主。

土拍新规引入“随机值”

值得关注的是,相比上海此前的土拍,此次上海出台了新的规则:在之前的一次性书面报价基础上引入了“随机值”。根据规则,一旦在一次书面报价阶段出现竞买人相同报价的,系统将自动产生一个“随机值”,并被纳入后续平均价的计算过程中,而出价最接近这个平均值的房企就能拿到地块。

此举在业内看来,与以往以预测的平均值去报价的做法相比,这次的“随机值”使平均值几乎不可能被预测,从而增加了拍地的公平性。因此,能否成功拿地,不仅取决于房企的实力,还取决于运气。

据悉,在10月12日、13日两天的现场竞价环节,各触发过一次 “随机值”。其中,在奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块的争夺战中,有6家房企开始了现场书面一次性报价环节,有两家房企书面一次性报价相同,从而引发了系统生成“随机值”,中铁置业以价差12万元的最小值竞得该地块。最终,中铁置业以14.48亿竞得地块,成交楼面价21353元/平方米,溢价率9.5%。

无独有偶,闵行区闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块迎来4家房企现场争夺,分别是仁恒+越秀联合体、招商+路劲联合体、华发、建发。在经过40轮争夺后达到竞价中止红线(约45.78亿元),随后在一次性书面报价阶段触发随机值,最终仁恒+越秀联合体以最小价差竞得地块使用权。这也是本次集中供地中第二次触发系统“随机值”机制。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,上海此次集中供应地块触发了“随机值”的概念,进一步体现了此类城市稳地价和促进土地交易市场公平发展的导向。

土地市场遇冷及分化趋势或延续

值得一提的是,上海第一批集中供地时,只有个别地块报名人数为一至两家,而此次第二批集中供地中,大量地块出现1家报名的情况,因此有11宗土地为零溢价底价成交,其他9宗地块溢价率也都控制在了10%以内。

此外,从现场竞拍的表现来看,不少房企出价比较保守。卢文曦指出,在直播拍卖的4宗地块中,有2宗地块遇到有房企没有进入最后的一次性报价环节。其实,从中止价到最后的拿地成交价也就相差1%,对于总价而言,1%的差额甚至可以忽略。这说明房企现在以捡漏心态拿地,类似股票中的“低吸”,坚决不追高。

“由此可见,当前房企资金压力大,加上市场有降温预期,不拿地、少拿地,尽量拿底价地成为重要的市场声音。”卢文曦指出,上半年市场还处于高温中,加上整个上半年就一次买地机会,房企拿地自然积极;但下半年以来,市场调控收紧,加之不少房企出现“爆雷”事件等,对行业起到警示作用,在看淡后市的情况下不会贸然行动。此外,资金也是约束房企拿地的重要原因之一。一方面,房企融资难度增加,手里富裕资金不多,另一方面回款也遇到压力,“现在房贷资金到位短则3个月,长则半年,就算房子卖掉了,贷款到不了位,也无法拿地。”

中指研究院上海分院高级分析师刘喆同样认为,与首批集中供地表现相比,上海第二批集中供地降温明显,房企在资金压力等影响下,拿地意愿受抑制,更趋向于理性。总体来看,上海此次土拍平稳收官。

展望未来市场,卢文曦指出,上海土地市场将呈现两大特点:一是遇冷,二是分化。此次集中拍地虽然没有出现流拍,但很多都是底价成交,预计这种现象在下一轮集中供地中会比较常见。“分化是对于土地质地而言。因为今后房企资金有限,所谓好钢用在刀刃上,只能把有限的资金投放在质地相对好一些的地块上。比如市中心的优质地块,五大新城中有发展潜力区域的地块等。”卢文曦称。

严跃进指出,考虑到上海出现了一些地块终止的情况,所以预计第三轮集中供地过程中,相关准备工作会更加充分,以真正完成今年全年的土地供应目标。

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