10月13日，为期三天的上海市第二轮集中供地结束，共计成交20宗涉宅地块，成交总价约480.57亿元。从溢价情况看，11宗地块为底价出让；9宗地块出现溢价，占比不足五成。
与此同时，相比此前的土拍，上海此次实行的“随机值”新规则引发关注。在业内看来，上海首次引入该政策，且多宗地块触发了“随机值”，客观上确保了当前拿地环境更加公平，但反过来也使得土地市场拿地的不确定性有所增加。
上海第二轮集中供地结束，11宗地块为底价出让，9宗地块出现溢价。图片来源/IC photo
开发商抱团拿地现象增多
从上海此轮的三天集中拍地结果来看，20宗涉宅用地被10多家房企瓜分，其中，招商、龙湖、仁恒、保利置业等在此轮土拍中均有所获；而从拿地数量来看，上海本土国企成大赢家，港城集团和临港集团共斩获浦东惠南及临港多宗地块，上实城开、大华等房企也收获2宗地块。
值得一提的是，在此轮集中供地中，不少开发商选择抱团联合拿地，联合体拿地数量共有6宗。值得注意的是，除了2家联合拿地外，此次3家房企捆绑联合拿地的现象也并不鲜见。
比如，在上海第二轮集中土拍第二日（10月12日），嘉定区江桥镇北社区N2-03地块底价成交，竞得企业是龙湖+南山联合体，成交价格为14.01亿元，最终成交楼面价25000元/平方米。同在10月12日，路劲+象屿+招商联合体以63.95亿元竞得青浦区西虹桥沪青平公路北侧48-06A地块，成交楼面价37570元/平方米，溢价率9.86%，位列单宗地块总价排行榜榜首。
而在10月13日下午，闵行区闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块迎来4家房企主体现场争夺。经过竞价，仁恒+越秀联合体以46.21亿元竞得该地块，成交楼面价43057元/平方米，溢价率9.02%。
此外，临港自贸区新片区5宗地块中，有3宗地块也是联合拿地。其中，国贸+象屿+龙湖联合体以底价14.76亿拿下自贸区临港新片区PDC1-0103单元A05-04地块；临港城投+上实城开联合体以16.52亿价格竞得自贸区临港新片区PDC1-0103单元A03-02纯住宅地块，成交楼面价15750元/平方米，溢价率8.62%；临港集团联合杭州盛元以42.0亿元底价竞得临港PDC1-0105、PDC1-0202单元巨无霸商住办地块。
对此，上海中原地产市场分析师卢文曦指出，抱团拿地现象增多，说明房企资金压力比较大，需要通过多家联合以达到拿地的目的。
除此之外，在上海第二轮集中供地中，国企、央企表现活跃，成为拿地主力。对此，卢文曦指出，当市场活跃时，民企会比较激进，拿地比较踊跃，相反，当市场降温时它们也会减少拿地动作；而国企、央企相对来说更以稳健为主。
土拍新规引入“随机值”
值得关注的是，相比上海此前的土拍，此次上海出台了新的规则：在之前的一次性书面报价基础上引入了“随机值”。根据规则，一旦在一次书面报价阶段出现竞买人相同报价的，系统将自动产生一个“随机值”，并被纳入后续平均价的计算过程中，而出价最接近这个平均值的房企就能拿到地块。
此举在业内看来，与以往以预测的平均值去报价的做法相比，这次的“随机值”使平均值几乎不可能被预测，从而增加了拍地的公平性。因此，能否成功拿地，不仅取决于房企的实力，还取决于运气。
据悉，在10月12日、13日两天的现场竞价环节，各触发过一次 “随机值”。其中，在奉贤区奉贤新城10单元13-02区域地块的争夺战中，有6家房企开始了现场书面一次性报价环节，有两家房企书面一次性报价相同，从而引发了系统生成“随机值”，中铁置业以价差12万元的最小值竞得该地块。最终，中铁置业以14.48亿竞得地块，成交楼面价21353元/平方米，溢价率9.5%。
无独有偶，闵行区闵行新城梅陇社区MHPO-0303单元01-25-02地块迎来4家房企现场争夺，分别是仁恒+越秀联合体、招商+路劲联合体、华发、建发。在经过40轮争夺后达到竞价中止红线（约45.78亿元），随后在一次性书面报价阶段触发随机值，最终仁恒+越秀联合体以最小价差竞得地块使用权。这也是本次集中供地中第二次触发系统“随机值”机制。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，上海此次集中供应地块触发了“随机值”的概念，进一步体现了此类城市稳地价和促进土地交易市场公平发展的导向。
土地市场遇冷及分化趋势或延续
值得一提的是，上海第一批集中供地时，只有个别地块报名人数为一至两家，而此次第二批集中供地中，大量地块出现1家报名的情况，因此有11宗土地为零溢价底价成交，其他9宗地块溢价率也都控制在了10%以内。
此外，从现场竞拍的表现来看，不少房企出价比较保守。卢文曦指出，在直播拍卖的4宗地块中，有2宗地块遇到有房企没有进入最后的一次性报价环节。其实，从中止价到最后的拿地成交价也就相差1％，对于总价而言，1％的差额甚至可以忽略。这说明房企现在以捡漏心态拿地，类似股票中的“低吸”，坚决不追高。
“由此可见，当前房企资金压力大，加上市场有降温预期，不拿地、少拿地，尽量拿底价地成为重要的市场声音。”卢文曦指出，上半年市场还处于高温中，加上整个上半年就一次买地机会，房企拿地自然积极；但下半年以来，市场调控收紧，加之不少房企出现“爆雷”事件等，对行业起到警示作用，在看淡后市的情况下不会贸然行动。此外，资金也是约束房企拿地的重要原因之一。一方面，房企融资难度增加，手里富裕资金不多，另一方面回款也遇到压力，“现在房贷资金到位短则3个月，长则半年，就算房子卖掉了，贷款到不了位，也无法拿地。”
中指研究院上海分院高级分析师刘喆同样认为，与首批集中供地表现相比，上海第二批集中供地降温明显，房企在资金压力等影响下，拿地意愿受抑制，更趋向于理性。总体来看，上海此次土拍平稳收官。
展望未来市场，卢文曦指出，上海土地市场将呈现两大特点：一是遇冷，二是分化。此次集中拍地虽然没有出现流拍，但很多都是底价成交，预计这种现象在下一轮集中供地中会比较常见。“分化是对于土地质地而言。因为今后房企资金有限，所谓好钢用在刀刃上，只能把有限的资金投放在质地相对好一些的地块上。比如市中心的优质地块，五大新城中有发展潜力区域的地块等。”卢文曦称。
严跃进指出，考虑到上海出现了一些地块终止的情况，所以预计第三轮集中供地过程中，相关准备工作会更加充分，以真正完成今年全年的土地供应目标。
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本文来源：新京报
作者：张晓兰
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