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悲观与侥幸情绪交织,三大新问题困扰房地产市场

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楼市降温、土拍萧条、企业债务违约……自今年年中以来,短短几个月时间,围绕房地产的市场情绪慢慢滑向了冰冷的谷底。尽管不少市场参与者很早就做好了心理建设,但当行业从“黄金时代”行至“青铜时代”,期间的巨变和阵痛,依然让身处其间的个体感到不适应。

“我们公司会不会倒闭?”、“还有哪些公司会暴雷?”、“调控会不会松绑?”……诸如此类的追问,横亘于当下房地产企业面前,亦考验着每一个决策者的耐力与定力。

“近期需要到全国各地去巡盘,摸一下家底,但主要目的,还是给基层员工打气。”一家上市房企高层表示,身为企业高层,其实对行业前景和企业前途是有基本信心的,但来自行业底层的悲观情绪还是相当普遍。

市场上,与悲观情绪同时存在的,是侥幸心理。过去很多轮房地产的周期跌宕,已经让行业人士产生了路径依赖:只要市场跌到谷底,拖累了经济增长,威胁金融安全,国家层面就会放水,松开调控的阀门,重新激活市场,历史总是在重复中不断行进,这一次亦不会例外。

近日,以哈尔滨等城市为代表的地方政府逐步祭出公开救市举措,而部分城市的银行也相对放松了针对个人住房按揭贷款的限制,甚至不乏银行下调房贷利率;另一面,房地产企业债务违约爆发频率变得更高,过去被房企极力避免的“违约”,已然变得不那么遮遮掩掩——利好与利空的交织,似乎预示着,房地产单边下跌的行情已走向尾声,触底反弹的号角随时可能吹响。

面对未来,唯一的确定性便是不确定性。在当下各种杂音萦绕的房地产市场里,一系列新的问题正在浮现,而这些问题,也将以不同的形式,对市场参与者的未来决策形成冲击。

疑问一,地产债大面积违约潮会否发生?

国庆黄金周期间,百强房企花样年一笔剩余2亿多美元的境外债务刚性违约,把整个中资地产美元债拖入了谷底。

据悉,花样年一笔本金总额为5亿美元、剩余2.06亿美元未偿的美元债在今年10月4日到期。到期之前,花样年多次对投资人承诺,将使用自有资金偿还、资金已经铺排好,甚至还放出了将旗下物业上市公司卖给碧桂园的消息,让投资人信心倍增。但到了兑付那一天,花样年却突然发布违约公告。

在花样年恶性违约事件之后,接踵而来的就是中资房企美元债大面积暴跌。10月5日,多只房企美元债创下高息地产债8年来最大跌幅。

花样年只是导火索,连坐承受痛苦的,包括绿地、阳光城、弘阳、佳兆业、禹洲、建业、当代置业、融信、中南、中梁等一众房企。阳光城面对债券连日暴跌,不得不给投资者写信辟谣。

债市暴跌,反应了投资者的恐慌情绪,毕竟,中资地产债的规模庞大,牵扯着大量机构投资者。根据中金公司统计,截至2021年8月底,中资地产美元债存量规模为2097亿美元,约等于1.35万亿人民币。

2021年、2022年、2023年,是中资地产美元债的三个偿债高峰年,其中2022年将是最顶峰。

根据久期财经统计,2020年地产美元债总到期规模为395.81亿美元,共计104笔。这一数据到2021年暴涨,总到期规模为592.42亿美元,约合人民币3827亿元。2022年,总到期规模达到614.97亿美元,约合人民币3973亿元。2023年,总到期规模510.18亿美元,相当于人民币3295亿元。

从现在起至2023年末,中国的地产商们,合计要偿付高达7687亿人民币的美元债。

联合资信认为,通过对部分违约企业的分析,具有“低经营容错率+“高债务杠杆”特征的企业,更容易遭遇资金链断裂。在当前环境下,这类企业的财务稳健性正在变得日益脆弱。目前,市场上金融机构风险偏好的降低,信用资质相对较弱的房地产企业,面临更加艰难的再融资环境,到期债务的偿还更加依赖于自身业务回笼现金流的能力。而一旦项目销售现金回笼速度不及预期,则易发生资金链断裂

疑问二:土地市场萧条会否倒逼地方政府妥协?

冷风过境,各地纷纷入秋。凉意也在房地产行业全面降临:传统“金九银十”不再,土地市场也急剧降温。

10月12日,杭州第二批集中供地如期进行,出让地块数量仅14宗,总起始金额246.2亿元,总成交金额为257.5亿元,平均溢价率仅4.6%。与首轮供地时,动辄竞配建、溢价率超29%的火热,对比明显。

实际上,在10月11日晚时,杭州就发布公告称,第二批原定出让的31宗地块中,有17宗终止出让;同日,北京也宣告,二次集中供地将有26宗延期至下次出让。此前不久,上海也终止了7宗地块的出让。

二次土拍的这股冷空气早已在各大城市蔓延。中信建投研报显示,截至目前共完成二轮供地的15个城市,共挂牌了700宗地块,流拍及中止交易数量的达到206宗,流拍及中止交易率高达29.4%。

与此同时,各地在第二轮土地供应中,除了将溢价上限下调至15%之外,其他规则实则限制更严格,从购地资金,保证金等多维度提升参拍门槛,并设定禁拍年限,对房企综合竞争能力提出更高要求,不少地块的起拍价亦高于上年同期水平。

另一方面,房地产企业受制于融资限制,以及去化压力,拿地热情不断下降,以“现金为王”为原则,减少投资、减少拿地,作为应对市场变化的手段。

在过去,房企拿地资金并非主要来自于自有资金,相反,土地投拓主要依赖于金融机构的融资支持,从拍地前的前融,到证照齐全后的开发贷,再到达成预售条件后的抵押贷款,以及后续卖房后的按揭贷款,整个开发环节,开发商都可以拿到不同金融机构的资金支持。但随着房企融资的全面收紧,拿地资金首先受到限制。

某TOP20民企内部人士向记者透露,“我们今年剩下的时间不打算拿地了。”如今看来,不拿或者少拿,这似乎已经成了不少房企的默契。

融资收紧是制约开发商土地扩张的主要因素,当前市场前景的不明朗,使得房企观望心态凝重,“这个时期保证活下来,比寻求发展更为重要一些。”一位大型房企高管表示。

不少业内人士认为,房企不拿地,大量地块流拍,无疑对习惯了土地财政的地方政府形成莫名压力,毕竟土地收入是许多地方财政主要来源之一。

但也有地方政府相关官员对第一财经表示,市场上的情绪过于悲观了,今年上半年许多城市在首轮集中供地中收获丰厚,这大大降低了全年卖地压力,与此同时,基本面好的城市,并不会因为短暂的不景气而改变长期向好趋势,等到房企的观望情绪终结,该投资的依然会投资。

疑问三:多城托底救市会否带来调控转向?

近来,各地频繁祭出的调控政策,让楼市蒙上波诡云谲的气息。

在北方,有以哈尔滨为代表的省会城市,主动发布性质明确的“救市”政策;在东莞等热点城市,二手房指导价继续严控,丝毫未见松绑迹象;还有遍布大江南北的十余座城市,针对房企降价出台“限跌令”,稳定市场走向与购房者预期。

各地政策“冰火两重天”,让业内外人士不乏疑惑:四季度楼市怎么走?甚至有声音称,少数城市房贷利率下调、央行释放稳楼市信号,或代表调控转向的开始。

其中,最为刺激市场情绪的,莫过于哈尔滨最新出台的“救市政策”。10月10日,哈尔滨出台楼市新政,在房企端,降低预售取证门槛、加快预售资金返还,减轻企业流动资金压力;在居民端,发放购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限,促进购房需求释放。

人口千万的省会主动“救市”,颇具信号意义。不仅如此,短短2个月内,东北三大省会城市都已出台救市举措。9月13日,长春发布购房补贴;再早前,沈阳也提高了人才购房补贴标准。寒意阵阵的东北不再扭捏,开始下场救市。

不仅如此,宁波市奉化区同样发布了人才购房补贴政策,国家级人才最高可获100万元。肇庆、珠海、中山、惠州相继下调二手住宅转让个税核定征收率,降低二手房交易成本。岳阳、唐山等十余座城市,则出台针对房企的“限跌令”。

克而瑞表示,综合各地刺激购房消费的举措,地方调控“边际放松”的序幕正在拉开,房价下滑过快城市、库存风险过高城市、高土地流拍率且高土地财政依赖度城市,更具放松调控的动机,楼市调控有望获得适度松绑。

不过,“救市”并不代表政策会出现大反转,“房住不炒”的基调不会动摇。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,哈尔滨“十六条”楼市新政,并未跨出“一城一策”的边界,纾困供给端才是政策的重点。只要购房利率不降低,杠杆率不变,贷款集中度政策变,交易税费不变,不影响大局。

实际上,信贷政策的松紧程度,更影响楼市的冷热变化。10月初,在广州、佛山等地,部分国有银行和股份行开始下调首套和二套房贷利率,湖南益阳也有银行下调房贷利率。

对此,如是金融研究院院长管清友称,在坚持“两道红线”房贷集中管理和严格审核贷款资质的基础上,对首套刚需提供差异化信贷支持,最多是结构性的微调纠偏,整体地产信贷政策很难有明显的松动。

不过,业内普遍认为,经历今年房贷利率上行、银行房贷额度不足、放款周期变长后,房贷政策最严最紧的时期已经过去,一刀切收紧房贷政策、误伤刚需的行为将会逐渐纠偏。

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