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土地市场萧条 房企叫苦倒逼政策松绑?

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冷风过境,各地纷纷入秋。凉意也在房地产行业全面降临:传统“金九银十”不再,土地市场也急剧降温。

10月12日,杭州第二批集中供地如期进行,出让地块数量仅14宗,总起始金额246.2亿元,总成交金额为257.5亿元,平均溢价率仅4.6%。与首轮供地时,动辄竞配建、溢价率超29%的火热,对比明显。

实际上,在10月11日晚时,杭州就发布公告称,第二批原定出让的31宗地块中,有17宗终止出让;同日,北京也宣告,二次集中供地将有26宗延期至下次出让。此前不久,上海也终止了7宗地块的出让。

二次土拍的这股冷空气早已在各大城市蔓延。中信建投研报显示,截至目前共完成二轮供地的15个城市,共挂牌了700宗地块,流拍及中止交易数量的达到206宗,流拍及中止交易率高达29.4%。

多位受访业内人士向第一财经表示,资金面紧张是房企拿地积极性下降最直接的原因。而流动性的问题来自融资端的收紧、销售端的下行。同时,来自各方面对行业不乐观的预期,让身处其中的房企在拿地补仓方面更加谨慎。

在这样的大环境下,即便不少房企在前9个月的累计销售额同比仍有较好增长、回款有所改善的情况下,依然持较为保守的态度。

“留足现金最安全”,在多家房企的投资逻辑中已成共识。

南北城市全线降温

从北到南,土地市场遭遇全面冷却。

国庆节后,上海、北京、杭州等绝对热点城市先后正式进入二轮土拍阶段,但与拍地时间同步公布的,先是部分地块终止出让或延期出让的通知。

10月8日,上海宣布7宗地块将终止出让,其中包括崇明区2宗、松江区1宗、奉贤区1宗、宝山区1宗、金山区2宗。由此以来,上海第二轮集中供应地块数量从最初的25宗减少至18宗。

同为一线城市的北京,在10月11日晚披露,二批次原计划出让的43宗地块中,除1宗招标地块已成交外,仅有16宗接到有效竞买申请;余下26宗地块将延期至下一批次出让,占总出让地块的60.47%;其中,朝阳区的11宗地块中有10宗延期,顺义和怀柔全部地块延期。

另据公开信息,北京本次集中供地参与房企不足30家,远不及首轮土拍时共50余家房企参与的场面。

同样在10月11日,新一线城市杭州也正式对外宣告了“未拍先流”的情况:共有17宗地块终止出让,除了早有“剧透”的10宗地竞品质地块外,又追加了7宗非竞品质地块。

10月12日,杭州第二批集中供地中剩余14宗地块按计划出让,总起始金额246.2亿元,总成交金额仅257.5亿元,平均溢价率4.6%。其中,9宗地块以底价成交,另有5宗地块有所溢价,但均未触发摇号。与首批供地时有41宗地块触及最高价、溢价率超过29%的火热,不可同日而语。

北京、上海、杭州等房企重仓的战略重地尚且如此,在已经完成二轮供地的城市中,“凉意”早已遍布。

在9月27日完成第二轮集中供地的广州,共有48宗涉宅地出让,23宗地成交,总成交金额达569.37亿元;而其余25宗地块则流拍,流拍率达52.08%。

据中信建投监测,截至10月7日,有15个城市完成了第二批集中供地,总规划建面为5773.6万平方米,平均溢价率仅为4.9%,较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。而这也是2020年以来溢价率首次降低至5%以下。

同时,15个城共挂牌的700宗地块中,流拍及中止交易数量的达到206宗,流拍及中止交易率高达29.4%。其中,沈阳流拍和中止交易率达到58.7%。

短短几个月的时间里,一线、新一线城市的土地市场便出现了这样翻天覆地的变化,其他城市在二轮土拍的表现自然也可以想见,溢价率下行、流拍率上行、底价成交,成为土地市场的新关键词。

“三高地块”数量增多

开发商纷纷淡出,土地市场冷到彻骨,究竟所为几何?

最直观的影响是各地明显提高的竞拍起点,即“高要求”“高地价”“高门槛”的三高地块。

在8月中旬自然资源部的闭门会议后,各大城市先后或撤回已披露的二批次拿地信息,或延后二次供地,皆在此期间修改了拍地规则。

重新披露的二次供地新规,除了将溢价上限下调至15%之外,其他规则实则限制更严格,从购地资金、保证金等多维度提升参拍门槛,并设定禁拍年限,对房企综合竞争能力提出更高要求。

例如,上海、苏州等17城要求建立“购地资金来源审查制度,加强购地和融资的监管”,要求股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利,明确房企股东和购地资金来源“五不得”;其中,上海、南京等城市要求,须在土拍前后提供经会计师事务所鉴证的材料或审计报告。

同时,多数城市对房企违规参拍加大处罚力度,除扣除保证金外设置1-3年的禁拍时间,杭州、深圳等城市,则上调保证金比例至20%-50%;南京部分地块要求不得合作开发,同一竞买人同批报名地块量不超30%等。

此外,包括杭州、苏州等在内的10个城市,在第二批集中供地中引入了品质相关要求。其中,北京、合肥在设置最低品质标准的同时,对部分地块采用“竞报高品质方案”方式出让;苏州、成都等城市则出台“定品质”细则。

如此多细节要求,直接限制了开发商的拿地规模和力度,整体上对房企综合竞争能力提出了更高的要求。

事实上,杭州第二批地块中原包含10宗“竞品质”试点地块,并要求现房销售。最终仅一宗地块报名数量达到挂牌要求。

除了技术性因素外,部分热点城市二轮供地中一个关键门槛仍居高不下,即地价。

中指院统计显示,流拍、底价成交情况较为普遍的青岛、苏州、广州、重庆等城市,其二批供地的初始楼面价较首批皆有10%以上的上涨,广州、苏州的涨幅分别高达32%、24%。同时,多城二批次地块成交楼面价仍高于2020年全年地价。

“实际上,由于多城市增加了对品质的要求,尽管房企拿地成本有所下降,但配建、自持及施工成本增加下,二批次地块土拍规则优化对房企利润端利好有限。”中指院认为。

持币观望——房企的抵抗

有业内人士分析称,上述各个热点城市提前流拍的地块,多位于郊区,或有大比例的商业,本身吸引力不足;而杭州的竞品质地块门槛高,且现房销售资金回款周期长,利润空间被压缩等多重因素导致无人竞买。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,市场降温的大环境下,房企对地块的性价比等条件才会愈加看重,“真正的降温,其实也就是远郊开始的”。

9月末时,某TOP20民企内部人士向记者透露,“我们今年剩下的时间不打算拿地了。”如今看来,不拿或者少拿,这似乎已经成了不少房企的默契。

而“没钱”,则是在被问为何不拿地时,多位房企内部人士不约而同给出的回答。

“(主要是)现金流的问题,”某华南房企资金部人士表示,“房地产是最依赖杠杆的,融资受限是一个大问题。”

在过去,房企拿地资金并非主要来自于自有资金,相反,土地投拓主要依赖于金融机构的融资支持,从拍地前的前融,到证照齐全后的开发贷,再到达成预售条件后的抵押贷款,以及后续卖房后的按揭贷款,整个开发环节,开发商都可以拿到不同金融机构的资金支持。但随着房企融资的全面收紧,拿地资金首先受到限制。

据克而瑞统计,9月典型房企的融资总量为851.22亿元,同比下降37.1%,融资量持续走低,不到千亿元;而自2020年11月份至今,房企的单月融资已连续11个月均呈现同比下降。

同时,作为资金另一重要来源的房地产销售,也在持续收缩,自7月以来,房企单月销售持续下挫,7-9月,百强房企销售的同比降幅分别为7.6%、19.6%、36.6%,跌幅持续扩大。

不过,也有业内人士提出不同观点,尽管部分开发商因融资、销售不理想,资金有较为紧张的情况,但不少房企今年前9个月累计销售表现尚佳,同比增长明显。

申万宏源研报数据显示,前9个月,房企销售有所分化,融创、金地、旭辉、滨江等累计销售增速录得20%以上;另据平安证券统计,其跟踪的25家主流房企中,前9个月整体销售额目标完成率68.3%,接近2020年同期68.7%水平。

事实上,房企在回款方面已经加大了力度。

“多数公司在年中时候相对资金紧张,但随着第三季度的促销回款,该偿还的债务都已经做了安排,目前已没有那么重的压力了。”一家TOP30房企负责人向第一财经表示,目前房企销售回款首先保障项目后续运营,以及项目融资的偿还。尤其前两年各家公司都储备了一些项目,在不考虑继续扩大生产的情况下,企业都不太愿意把自有资金用于土地市场。

这也是大部分房企在当前政策调整带来诸多不确定和多重压力的情况下,共同采取的投资策略。

“从上市公司透露的下半年投资策略来看,大部分企业拿地策略非常谨慎,将重点放在了促销售、回款、控制红线上,”中信建投地产分析师竺劲称,“仅有部分规模房企表现较为积极的拿地态度。预期市场拿地热情的消退会持续一段时间。”

总体而言,融资收紧是制约开发商土地扩张的主要因素,当前市场前景的不明朗,使得房企观望心态凝重,“这个时期保证活下来,比寻求发展更为重要一些。”一位大型房企高管如此表示。

“流动性风险是这个时候最大的风险,”克而瑞证券首席分析师孙杨向第一财经表示,“所以留下足够的现金是最安全的。”

地方财政压力——房企的“赌注”

目前的房地产市场上,有一种观点认为,只要房企都不拿地了,地方政府在卖地乏力以及财政压力下,会主动放松政策,从而给房地产市场和房企松绑。会哭的孩子有奶吃,在房企这个阵营,普遍希望打悲情牌,渲染悲观情绪。

在房企看来,用不了多久,各个地方政府就会因为财政收入问题而“着急”。如此押注并非毫无依据。

资料显示,与欧美不同,涵盖土地出让收入的政府基金预算收入在地方综合财力中占比较高,是地方综合财力重要的来源。近来,各省政府基金预算收入占综合财力的比例整体处于30%以上,地方财政对土地财政依赖度高。业内普遍认为,短期内并不具备打破这一格局的客观条件。

具体来看,以土地出让收入/一般公共预算收入衡量各地财政对土地出让金收入的依赖程度来看,重庆、湖北、广西、江西等省份的财政高度依赖于土地出让金收入。诸如,重庆、湖北2021年上半年土地出让金收入与一般公共预算收入的比值分别0.82倍和0.72倍,这是依赖度较低的上海等城市的5倍左右。

全国土拍遇冷情绪主导下,流拍成为第二轮集中供地并不少见的局面。这也引起外界关于部分地方政府土地出让金缩水,地方财政压力加大的担忧。

对此,有相关政府主管部门的负责人私下对第一财经表示,外界情绪过于悲观。

一位来自武汉财政局的不愿具名人士在接受第一财经记者采访之际,并未回避武汉等部分城市今年土地市场景气度下降对财政产生的影响。

“目前掌握的数据,如果武汉年底再追加一轮土拍,今年土地出让金收入能与去年追平,不用过于担忧土地等政府性基金收入增速放缓对财政的压力。”这位地方财政系统的官员表示,财政紧平衡若较突出,也会寻求尽可能调低财政支出增速、向中央寻求转移支付等对冲手段来解决。“这不过是四季度房企投资策略审慎传导至土地市场的阶段性状况而已,不至于引发系统性财政风险。”

一位香港的刘姓分析师也表达了类似的看法,首轮土拍整体超机构预期,这恰降低了二轮土拍遇冷的风险。

综合Wind及部分券商数据,截至今年7月底,土地出让金收入累计同比增速较去年同期高10%左右。这与全国首轮供地房地产开发商拿地热情整体仍较高、多地房价上涨有关。首批集中供地新规推出之后,多个机构数据均显示地价不降反升。中原数据显示,首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿,平均土地溢价率达到14.7%,楼面价平均达10002元每平米,相比2020年同比上涨了15.1%。

首轮供地的较高景气度为二轮集中供地遇冷提供了一定的财政压力缓冲。

“类似杭州、北京这种高景气度城市,土拍市场短暂回调并不会影响城市土地市场的未来。”这位分析师称。据悉,杭州上半年土拍揽金已超2000亿元。而去年全年土拍金额录得2500亿元左右。

随着第二轮土地供应棋至中盘,从开发商到地方政府,观望和试探交织,博弈仍在继续。“不应对各地的政策松绑寄予太高预期,也不应低估了高层改变市场逻辑的决心,未来无论如何走,一些深层次的结构性变化必然会发生,房地产躺赢的时代不会再现了。”一位上市房企的高管如此评价。

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