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楼市总体观望情绪浓,这个“金九银十”有点冷

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房地产市场发展须“稳”字当头,地方政府应因城施策,一城一策,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。人、房、地、钱四位一体的联动新机制,是房地产长效机制的核心内容,也为未来房地产市场调控指明了方向。

“金九银十”是房地产市场传统销售旺季,每年过了九十月份,这一年销售就近尾声。所以每年房地产开发企业都在这期间加大推盘力度,丰富促销手段,以期冲高业绩,加速回款,也好让全年的数据更好看些。从今年九月份和“十一”长假各地市场情况来看,过去曾在“金九银十”出现的抢房潮、日光盘等热闹场景难觅踪影,楼市总体观望情绪浓。

58安居客房产研究院数据显示,其重点监测的63个城市中,有55个城市今年9月新房成交量同比下滑,平均下滑幅度达47%。中国指数研究院的数据显示,今年“十一”长假期间,其重点监测城市新建商品住宅成交面积较去年同期下降33%,二、三、四线城市市场降温更为明显,各线代表城市平均降幅均超四成。一些三四线城市售楼处甚至出现鲜有购房者问津的情况。就连上半年火爆的北京热点区域学区房市场,成交量也明显下降,且出现价格松动。

从以上统计数据和市场情况看,房地产市场总体趋冷,一些过去高烧不退的城市和区域在退烧。原因在于密集的房地产调控措施持续发力,调控效果不断显现,市场逐步回归理性。当前市场降温比较重要的原因在于金融调控下银行贷款收紧,一些城市房贷额度紧张,贷款周期拉长,购房者从银行取得购房贷款需要排队。此外,多地出台二手房指导价,也对稳定二手房市场预期,避免违规资金进入市场炒作房价起到了积极作用。

同样热情不高的还有土地市场。房企“三道红线”和房地产贷款集中度管理等金融调控政策叠加,企业降杠杆、降负债,经营趋稳。同时,当前一些房企资金相对不充裕,限价等调控措施摊薄利润,加之对后市持观望态度等因素导致拿地积极性受到影响,以致当前土地市场也开始降温。正在进行的新一轮土地集中出让,土地“流拍”、暂停出让的情况时有发生。

当前,房地产市场分化仍十分明显,调控“一城一策”的特点更加突出。一些城市仍在继续完善房地产调控,出台“打补丁”“堵漏洞”等措施,比如东莞近日出台了二手房指导价。截至目前,已有超过十个城市出台二手房指导价。也有城市出台鼓励支持性政策,如哈尔滨从缓解房企流动资金压力和促进购房需求释放等方面促进市场平稳,出台了给相关购房者发放购房补贴等措施。

值得关注的是,政策微调不应过度解读为调控放松。无论是抑制过热还是促进需求释放,目的均在稳定市场。总体而言,房地产调控不应也不会放松,其必要性早已不言而喻,当前调控成果来之不易,应进一步巩固。

促进房地产市场平稳健康发展,仍应坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时,各地情况千差万别,市场发展瞬息万变,房地产调控措施和后期微调十分必要。房地产市场发展须“稳”字当头,地方政府应因城施策,一城一策,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

防范和化解房地产市场金融风险始终需要重视。当前,个别房企出现经营困难引发关注。房地产行业的体量大,产业链长,需避免个别房企的风险向其他产业扩散,警惕出现连锁反应。要按照央行要求,切实“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。当务之急是采取措施避免因房企资金链问题而出现“烂尾楼”,不能让购房者倾尽全力购买,交房却遥遥无期。有关部门有必要高度关注房地产企业的经营状况和经营风险,对房地产行业做好风险预警,加强引导,防患于未然。

房地产市场的长期平稳健康发展,归根结底还需不断完善基础性制度和长效机制。人、房、地、钱四位一体的联动新机制,是房地产长效机制的核心内容,也为未来房地产市场调控指明了方向。

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