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租房市场利好来袭!

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租房市场利好再度来袭。

为鼓励发展保障性住房,这个省份放大招了——持有一定规模的住房租赁企业将享受税收优惠。

10月9日晚间,据云南网报道,云南相关部门已印发《关于实施住房租赁税收优惠政策有关事项的通知》(以下简称《通知》),明确了云南省享受政策的专业化规模化住房租赁企业标准。

《每日经济新闻》记者注意到,今年7月,财政部等三部门曾印发《关于完善住房租赁有关税收的公告》(简称《公告》),明确了对相关租赁经营企业的税收优惠,而云南是在该《公告》发布之后,第一个印发相关政策贯彻执行的省份。

企业发展经营租赁住房将获税收支持

《通知》明确了享受政策优惠的企业标准,相关企业只要在开业报告或备案城市中持有或者经营租赁住房500套(间)及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上,将享受到特定的税收优惠。

《每日经济新闻》记者注意到,此次云南对发展保障性住房的企业税收优惠,主要集中在“增值税”、“房产税”(更倾向于市场认知的“房东税”)和“适用简易计税”三个维度。

《通知》提到,住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按1.5%预征率预缴增值税。

对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的,减按4%的税率征收房产税。

根据2020年初云南税务局发布的《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》的通知,从2021年1月1日起,个人在云南省范围内将自有房屋或者租入房屋出租给承租人,并获得经济效益的租金收入或其他收入,应按照“财产租赁所得”10%的税率缴纳个人所得税。

一位曾在TOP10房企担任过长租公寓店长管家的内部人士卢鹏向记者算了一笔账,以一个月租金8500元为例(只算“房产税”的减免),新政下,大概是340元税钱(由于计税的原因,实际缴税时可能会略微少一点),如果之前是10%的税费,则每个月税钱是850元,新政后减免将近510元。

至于这项政策能给业内企业带来多大实惠,卢鹏认为很难细化,但整体对企业的优惠较大。

“这个没办法细化,因为每个地方的政策优惠幅度都不一样,但我觉得对企业的优惠挺大的。当然,前提是其他城市也执行该政策。我们可以大致推算一下,以万科为例,去年的长租公寓营业收入是25.4亿元,累计开业14.24万间,一般业内做得不错的长租公寓净利率约在12%-15%,以12%计算,那么万科的长租公寓大约有3.05亿元利润,所以整体算下来的话,形成规模的长租公寓企业每年能省下的费用是千万级别的,而省下来这部分钱将直接算到净利润里”。

此外,业内人士也普遍认为,管理部门通过税收等手段,有利于扩大以及培育住房租赁市场,以缓解住房困难等实际问题。

对于此次云南鼓励发展保障性住房的政策,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,“该项政策减税内容多、力度大,包含增值税减免、房产税减免等内容,这对企业和租房者都是很大程度上的利好”。

严跃进认为,对参与租赁住房的企业来说,这两年不少企业出现了较大经营压力,甚至爆雷,而税收的减免,能够缓解这些中小企业的经营压力,提高他们的盈利能力,而只要有了盈利空间,自然会吸引更多企业和资金,能够提高企业向市场供应保障性租赁房源的积极性。

记者查询国家统计局数据发现,在过去十年间,云南下辖的16个省辖市和自治州间,只有昆明、西双版纳、德宏、怒江、丽江保持了人口的正向增长。

此外,根据克尔瑞数据,云南省会昆明今年前三季度的房地产供应为1229.97万平方米,成交1054.24万平方米,市场表现有所滑落,供应及成交分别较去年下滑33.44%、17.62%。

多地扩大保障性租赁住房供给

事实上,除了云南在鼓励企业发展保障性住房外,各个城市扩大保障性住房的市场供给,已经成为一种普遍共识。

今年以来,包括深圳、上海、北京、广州、厦门在内的多个城市接连发布加快发展保障性租赁住房相关意见。

上海市提出“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套(间),约占住房供应总量的40%;

广州市提出“十四五”期间建设筹集各类住房131万套,其中保障性租赁住房60万套(间),占比45%;。

北京市将利用集体经营性建设用地和非居住存量房屋建设的租赁住房,纳入保障性租赁住房规范管理;

深圳则在今年的政府工作报告中提出,2021年深圳将建设筹集公共住房8万套,改造筹集租赁住房10万套以上;

厦门市发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》,明确从加大土地政策支持、落实税费和中央补助资金支持政策、完善金融政策配套、简化审批流程4个方面给予政策支持。

资深财经评论员刘晓博告诉《每日经济新闻》记者,未来中国楼市遵循的普遍规则概括成一句话就是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”,这也是多地政府部门经常提到的一句话。这种多层次、住房供应体系的建立,将有利于商品房市场的健康发展。

在深圳申请了龙悦居三期的王平告诉记者,他现在租的房子,就是深圳的保障性住房(公租房),相当划算,房租只相当于同地段房子的3折,他所住的两房一厅的房子,每个月的房租也就1100元左右。

王平向记者透露,他所在的单位,每年大概会有20-30个保障房名额,不过要求申请者是深户无房、自住。他自己也是通过这种方式申请的,员工在报名后会按照积分顺序来分配。

但如果没有这样的内部名额,就只能按照市场上“先来后到”原则,进行轮候等待了。“对于有内部名额的企业,深圳各个区都不一样,中兴、华为等在名录中,学校、医院等事业单位也有。政府把公租房划出一部分房源,当‘人才房’给他们定向配租。”王平告诉记者。

另一位在深圳也申请了保障性住房的孙欣告诉记者,“虽说深圳每年的保障性住房批次越来越多,但申请的人数也越来越多,难度越来越大,我是在2019年9月份提交的申请备案,后续南山放出的保障性住房也都有提交申请,现在还在轮候。”孙欣还透露,自己有同事申请了5年也还没申请上。

深圳保障性住房申请回执,受访者供图

缓解大城市年轻人租房难

一位业内人士指出,各地对租房政策的完善以及对相关企业税收减免,除了对参与的企业是利好外,对缓解城市中年轻人的租房难问题,也能起到很好的“润滑”作用。“虽说可能周期会很长,但起码势头已经出来了,大城市年轻人租房难的问题正在得到解决”。

“说出来你可能不信,我们公司的技术岗位现在很难招到人,觉得深圳租房成本太高了。相比之下,这类技术岗位的人才更愿意去苏州和成都。据我所知,现在行业内回流长沙的技术岗也相当多。”深圳一家电子信息行业的上市公司董秘告诉记者。

记者近期调研发现,大部分租房的受访者反映的问题可总结为两点,一是寻租阶段租房难、租房贵、中介佣金高的问题;二是入住后会遭遇一些来自二房东等的不善之茬。

深圳福田区下沙村,受访者供图

想在深圳福田区租个两房一厅的租房者陈明向记者表示,“现在看房太麻烦了,而且佣金还很高,我最近几天看了福田区下沙村的几套民房,4层以下的房租基本都去到4000元以上了,而且看中后,中介还得一次性收30%-50%不等的中介费,太贵了”。

对于各地开始鼓励企业发展住房租赁,在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,各地给企业的优惠政策,是“解决各个城市住房突出问题”很好的着力点,这不仅能培养长租行业的市场信心,还能让更多市场主体参与到这个行业来,而各个城市在土地、税收给到行业的支持,可以起到“四两拨千斤”的作用。

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