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上海一小区跨越静安宝山区,20年来越住越差,如今“逆风翻盘”了

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上海商品房小区艺康苑,有两个门牌号:静安区保德路1288弄,宝山区共康路88弄。小区四分之三户数在静安区,四分之一户数在宝山区。

一个商品房小区,跨越两个行政区的情况,在上海并不多见。多年来,艺康苑分属两个街镇、两个居委会管辖,一个物业公司管理,一个业委会自治……很长一段时间,因两区居民户数的不平衡等各种原因,小区很多需要动用维修资金的业主决策都难以产生,于是,过去20年里这个商品房小区越住感觉越差,居民怨声不小。

两年前,在党建引领下,两区街镇、居委会探索出“联动工作机制”,推动小区高票选出了新一届业委会;两年过去了,小区又探索了“两区共治”的治理模式,调整物业费、选聘新物业、加装电梯等社区治理难事都取得了成功。一度是物业管理洼地的小区,如今“逆袭”了,业主们说“小区跨越两区,并不是坏事”。

成功更换物业,啃下第一个硬骨头

物业管理水平低,是艺康苑业主最为集中的投诉点。业委会上任后,集中解决啃下的第一个硬骨头就是更换物业。

地处上海中心城区,艺康苑小区的物业管理费长期停留在每平方米5毛,而周边同类小区早就涨到了每平方米1元出头。物业管理费价格如果远远低于市场价,不会有好的物业公司愿意来“接盘”。小区面临的首要问题就是调整物业费。

调整物业费,在任何小区都是难事。对艺康苑来说,还涉及如何平衡静安区、宝山区居民话语权的问题。

在业委会换届时,彭浦新村街道、庙行镇曾引导业主制定了新的议事规则——《业主大会议事规则》,这也是上海社区治理的一个首创。议事规则中一个重要的变化,是将小区业主分为第一业主小组与第二业主小组,分别对应静安区业主与宝山区业主。对需要业主大会讨论的事项,需要第一业主小组与第二业主小组分别投票统计,视表决事项,分别超过二分之一或三分之二才算生效。这样精细、科学地划分区域,平衡了话语权,让两个区域的业主对议题都感到“服气”。

业委会请来第三方评估公司对小区物业费调整做出参考意见。根据业主提出的物业管理诉求以及参照周边同类型小区物业费,第三方评估公司建议,调整到每平方米1.78元。

业主认可调价,但对调整价格有着很大争议。双方街镇、双方居委会等协助业委会,尽可能多、尽可能广地倾听业主意见,在业主中进行大量调研与解释工作,反复讨论,达成共识。最终尊重业主意见,业委会出台了相应调整方案:分三年时间,将物业费逐步调整到每平方米1.1元。

在召开业主大会前,小区在中心花园举办了一场业主听证会,前期广泛告知,不搞“代表”形式,任何业主都可以来参加。在这次听证会上,小区业委会请来双方党组织、居委会、街镇职能部门、第三方评估公司、律师等,与业主面对面,回答业主的疑问, 解释为什么要调价、为什么调至现在的价格……

这一公开阳光的方式得到了业主的真心认可。在业主大会上,物业费调整在第一业主小组与第二业主小组中顺利通过。聚焦居民关注的矛盾点,业主大会还通过了加装电梯、楼道粉刷、楼道门禁系统更换、公益性收入催讨诉讼等多个业主关注的议题。

街镇居委联合工作机制成常态

小区业主通过议题后,双方街镇、双方居委会配合默契,协助业委会等紧锣密鼓推动这些项目的落实。

艺康苑紧邻着相对繁华的共康路,原来外来停放车辆很多,每年为小区业主创造了可观的公益性收益,但也让小区本就紧张的停车位雪上加霜。临时车辆停放规则调整后,提高了临时车辆的停车费,同时限制外来车辆停放时间,这样引导了外来车辆的错峰停车。考虑到平时会有亲友来探望小区业主,停放规则中对“亲友停车”则采取人性化、酌情收费方式,根据停留时间长短,从0元到5元、10元、20元收费。这一措施实施后,受到了业主的欢迎。

去年以来,小区已通过了加装电梯的一轮征询,有5个楼组完成了电梯加装的签约;小区日前成功选聘到新的物业公司;小区面貌也发生了变化,增设了监控探头、改造了两个主要出口的门禁道闸等系统;初步解决了困扰居民多年的流浪狗问题……

双方街镇、居委会将业委会换届时建立起来的“联合工作机制”常态化,探索出“共商共建共治会议平台”。去年以来,双方街镇、居委会等先后开了10次会议,对业主提出的难点、堵点问题引导业主商讨与协商。

两位居民区党总支书记更是经常坐在一起商量事情。彭浦新村街道艺康苑居民区党总支书记黄雅祥、庙行镇共康二村居民区党总支书记刘静华说,我们共同的目标是,依法依规把小区建设好,满足业主与居民的关切需求。

双方居民区党总支还开展了多次的党建联建活动,把居民邀请出来,通过活动让大家相互认识、了解,凝聚人心。小区还建立起一支由党员、骨干、志愿者、有专业技能的业主组成的“助力团”,在小区发挥着积极作用。

原先,小区业主居民喜欢用保德路1238弄(静安区)与共康路88弄(宝山区),来告诉别人,自己到底住在哪里,现在他们都说“我们是艺康苑的”。

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