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房企融资成本排行榜:调控之下,谁借的钱更便宜?

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今年以来,“融资难”已成为房地产行业一大关键词,部分房企爆发流动性危机,但是与之相反的则是房企融资成本持续走低。在“房住不炒”的基调下,房企受“三道红线”、信贷集中度管理以及土地市场集中供地等政策影响较大,为此,融资成本逐渐成为房企竞争力,迫使房企的融资成本普降。

据亿翰智库监测的50家典型上市房企研究结果显示,从中报已公布融资成本的41家房企排行榜来看,平均融资成本降至6%以下,有37家房企融资成本同比下降,占比超过90%。在上述榜单,位列41名的中国恒大融资成本为9.02%,是第一名中海地产3.6%融资成本的2.5倍;而融资难易也在各家房企融资成本上有所体现。业内人士预计,今年房企整体融资成本或将保持平稳,但是融资成本分化态势依旧。

37家房企融资成本同比下降

从亿翰智库的数据上看,2021年上半年,41家典型房企融资成本均值为5.96%,较2020年的6.04%,回落0.08个百分点。在41家典型房企融资成本的排行榜中,有37家房企融资成本同比下降,占比超过90%;另有3家上升,1家持平。

而从融资成本的分布区间来看,“橄榄形”分布格局愈加明显。其中,近半数房企融资成本集中分布在4%-6%之间,成本在4%-5%之间的房企数量最多,达到12家。而融资成本在4%以下的房企仅有中海地产和华润置地。

与去年同期相比,融资成本9%以上的房企逐渐减少,仅有中国恒大一家,为9.02%。而新力控股、祥生控股、中梁控股、德信中国的融资成本也超过8%。值得关注的是,位列榜单最后两名的中国恒大、新力控股均存在流动性危机。

房企融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬。一般来说,企业每年的利息支出就是企业使用资金付出的成本。企业拥有较低的融资成本,可以减少财务支出,提高盈利能力,进而提高企业的市场竞争力,实现低成本融资的良性循环。

在亿翰智库看来,当前,房企融资成本整体下降的原因主要在于房企积极降低负债规模、优化债务结构,从而使得企业在资本市场上的信用指标不断优化,而资信良好的房企往往受到金融机构的普遍认可。

在整体融资成本下行的情况下,仍有三家房企的融资成本出现上涨,分别为富力地产、阳光城、建业地产,上涨幅度分别为0.77%、0.06%、0.20%。

对此,亿翰智库分析人士认为,房企融资成本不降反增一方面跟企业负债较高、偿债能力较弱有关,如果企业的净负债率相对其他房企高出很多,那么在行业监管逐渐变严的情况下,资本市场对房企偿债能力较为关注,高负债率的房企融资成本会有所抬升;另一方面,企业经营状况、发展能力也会影响融资成本。

调控加速房企融资成本两极分化

企业股东背景是影响融资成本的一个重要因素,实际上,拥有国企或央企背景的房企无论是在融资成本上还是在融资渠道上,均具有明显优势。

从上述典型房企的表现来看,T0P1-10低融资梯队中90%都是国企或者央企性质的房企,T0P11-30、T0P30-40融资梯队中国企或者央企性质的房企比例分别降至20%和10%。另外,从平均融资成本上看,2021年上半年,具有国企和央企背景的房企平均融资成本为4.84%,而其他民营房企平均融资成本为6.43%,较国(央)企背景的房企高出1.59个百分点。

不过,并不是所有民营房企的融资成本都比国(央)企背景的房企高,经营业绩保持稳健增长、财务状况优良的大型民企同样也具有较低的融资成本。

在融资成本最低的前10家房企中,作为民营企业的龙湖集团以4.21%的融资成本跻身第四名。龙湖集团较低的融资成本背后,是其2021年上半年净负债率维持低位,仅为46%;借款期限结构合理,平均账期6.18年,债务压力可控;现金短债比5.48倍,短期偿债能力优秀。

然而,在整体融资成本持续走低的同时,中小型房企融资难度仍在加剧,融资成本普遍较高。主要是因为中小房企规模偏小、经营风险高、信用水平偏低等因素制约其融资能力。在融资环境收紧的背景下,中小房企无疑将面临更大的挑战。

对此,亿翰智库分析人士认为,受“三道红线”监管新规以及银行房地产贷款集中度“两道红线”管理新规的影响,房企的融资情况出现明显的两极分化。

贝壳研究院也分析认为,房企债券利率表现分化愈加明显,6月,以万科、龙湖为代表的多家优质房企,分别下调公司债票面利率,其中万科将“18万科01”债券票面利率由4.05%下调,最低降至2.8%。而同期,尾部房企的平均融资成本维持在8%左右,房企间利率差加大,呈现两极分化态势。

业内:未来融资成本仍有下行趋势

对于未来的市场,亿翰智库分析人士预计,从宏观层面上看,未来货币政策将继续保持以稳健为主,地产方面货币端仍然呈偏紧态势。房企会积极去杠杆、降负债,持续优化债务结构,以推动企业的财务状况满足监管要求;随着房企资信评级的上升,最终推动融资成本的下行。

值得关注的是,随着房地产行业利润普遍持续走低,较高的融资成本会进一步削弱企业的利润水平,而持续降低融资成本可以降低财务成本,为企业发展赢得更多的利润空间,这已逐步成为房企共识。因此,整体融资成本有进一步下行趋势,预计未来将保持相对平稳。

具体来看,财务稳健的房企融资成本,未来预计保持平稳,或有小幅下行;高杠杆的房企不断降负债,其融资成本也会随着财务状况优化、资信评级上升而得以降低。

对于如何应对当前的市场风险,中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示,“三道红线”及后续的商票监管控制着房地产企业有息债务的增长,因此,权益类融资、产业链融资等不占用有息负债额度的融资方式,可以成为突破方向。

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