房企融资成本排行榜：调控之下，谁借的钱更便宜？

今年以来，“融资难”已成为房地产行业一大关键词，部分房企爆发流动性危机，但是与之相反的则是房企融资成本持续走低。在“房住不炒”的基调下，房企受“三道红线”、信贷集中度管理以及土地市场集中供地等政策影响较大，为此，融资成本逐渐成为房企竞争力，迫使房企的融资成本普降。

据亿翰智库监测的50家典型上市房企研究结果显示，从中报已公布融资成本的41家房企排行榜来看，平均融资成本降至6%以下，有37家房企融资成本同比下降，占比超过90%。在上述榜单，位列41名的中国恒大融资成本为9.02%，是第一名中海地产3.6%融资成本的2.5倍；而融资难易也在各家房企融资成本上有所体现。业内人士预计，今年房企整体融资成本或将保持平稳，但是融资成本分化态势依旧。

37家房企融资成本同比下降

从亿翰智库的数据上看，2021年上半年，41家典型房企融资成本均值为5.96%，较2020年的6.04%，回落0.08个百分点。在41家典型房企融资成本的排行榜中，有37家房企融资成本同比下降，占比超过90%；另有3家上升，1家持平。

而从融资成本的分布区间来看，“橄榄形”分布格局愈加明显。其中，近半数房企融资成本集中分布在4%-6%之间，成本在4%-5%之间的房企数量最多，达到12家。而融资成本在4%以下的房企仅有中海地产和华润置地。

与去年同期相比，融资成本9%以上的房企逐渐减少，仅有中国恒大一家，为9.02%。而新力控股、祥生控股、中梁控股、德信中国的融资成本也超过8%。值得关注的是，位列榜单最后两名的中国恒大、新力控股均存在流动性危机。

房企融资成本的实质是资金使用者支付给资金所有者的报酬。一般来说，企业每年的利息支出就是企业使用资金付出的成本。企业拥有较低的融资成本，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，实现低成本融资的良性循环。

在亿翰智库看来，当前，房企融资成本整体下降的原因主要在于房企积极降低负债规模、优化债务结构，从而使得企业在资本市场上的信用指标不断优化，而资信良好的房企往往受到金融机构的普遍认可。

在整体融资成本下行的情况下，仍有三家房企的融资成本出现上涨，分别为富力地产、阳光城、建业地产，上涨幅度分别为0.77%、0.06%、0.20%。

对此，亿翰智库分析人士认为，房企融资成本不降反增一方面跟企业负债较高、偿债能力较弱有关，如果企业的净负债率相对其他房企高出很多，那么在行业监管逐渐变严的情况下，资本市场对房企偿债能力较为关注，高负债率的房企融资成本会有所抬升；另一方面，企业经营状况、发展能力也会影响融资成本。

调控加速房企融资成本两极分化

企业股东背景是影响融资成本的一个重要因素，实际上，拥有国企或央企背景的房企无论是在融资成本上还是在融资渠道上，均具有明显优势。

从上述典型房企的表现来看，T0P1-10低融资梯队中90%都是国企或者央企性质的房企，T0P11-30、T0P30-40融资梯队中国企或者央企性质的房企比例分别降至20%和10%。另外，从平均融资成本上看，2021年上半年，具有国企和央企背景的房企平均融资成本为4.84%，而其他民营房企平均融资成本为6.43%,较国（央）企背景的房企高出1.59个百分点。

不过，并不是所有民营房企的融资成本都比国（央）企背景的房企高，经营业绩保持稳健增长、财务状况优良的大型民企同样也具有较低的融资成本。

在融资成本最低的前10家房企中，作为民营企业的龙湖集团以4.21%的融资成本跻身第四名。龙湖集团较低的融资成本背后，是其2021年上半年净负债率维持低位，仅为46%；借款期限结构合理，平均账期6.18年，债务压力可控；现金短债比5.48倍，短期偿债能力优秀。

然而，在整体融资成本持续走低的同时，中小型房企融资难度仍在加剧，融资成本普遍较高。主要是因为中小房企规模偏小、经营风险高、信用水平偏低等因素制约其融资能力。在融资环境收紧的背景下，中小房企无疑将面临更大的挑战。

对此，亿翰智库分析人士认为，受“三道红线”监管新规以及银行房地产贷款集中度“两道红线”管理新规的影响，房企的融资情况出现明显的两极分化。

贝壳研究院也分析认为，房企债券利率表现分化愈加明显，6月，以万科、龙湖为代表的多家优质房企，分别下调公司债票面利率，其中万科将“18万科01”债券票面利率由4.05%下调，最低降至2.8%。而同期，尾部房企的平均融资成本维持在8%左右，房企间利率差加大，呈现两极分化态势。

业内：未来融资成本仍有下行趋势

对于未来的市场，亿翰智库分析人士预计，从宏观层面上看，未来货币政策将继续保持以稳健为主，地产方面货币端仍然呈偏紧态势。房企会积极去杠杆、降负债，持续优化债务结构，以推动企业的财务状况满足监管要求；随着房企资信评级的上升，最终推动融资成本的下行。

值得关注的是，随着房地产行业利润普遍持续走低，较高的融资成本会进一步削弱企业的利润水平，而持续降低融资成本可以降低财务成本，为企业发展赢得更多的利润空间，这已逐步成为房企共识。因此，整体融资成本有进一步下行趋势，预计未来将保持相对平稳。

具体来看，财务稳健的房企融资成本，未来预计保持平稳，或有小幅下行；高杠杆的房企不断降负债，其融资成本也会随着财务状况优化、资信评级上升而得以降低。

对于如何应对当前的市场风险，中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，“三道红线”及后续的商票监管控制着房地产企业有息债务的增长，因此，权益类融资、产业链融资等不占用有息负债额度的融资方式，可以成为突破方向。