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楼市“黄金周”褪色 降温势头在所难免?

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黄金周”是旅游市场的风向标,同样也是楼市的晴雨表。但相比旅游市场的相对火热,2021年的国庆“黄金周”,房地产市场的表现并不尽人意。

58安居客房产研究院数据显示,2021年国庆长假期间(10月1日-7日),15个重点监测城市新房成交套数为8309套,成交面积为92.44万平米,较去年同期下滑19%,但与2019年基本持平。其中,一线城市较为平稳,但二三线城市出现较大降幅。

二手房方面,贝壳研究院统计的重点50城成交量微增。但此前火热的“长三角”、“大湾区”等区域,市场明显低迷,买卖双方均出现观望情绪。

这种变化并不令人意外。今年下半年以来,楼市就进入降温通道,7月和8月的房地产销售面积连续下滑。到9月,多个城市的交易量仍没有明显起色。此前的中秋小长假,楼市已经出现降温。而国庆长假期间的成交情况,预示着传统的“金九银十”成色不再。

在调控政策亦步亦趋、市场情绪难言乐观的情况下,四季度的楼市走势如何?是否还有反弹的可能?

降价效果不明显

58安居客房产研究院指出,今年国庆长假期间,一线城市在北京和深圳两地的带动下,新房成交4000套,同比上扬50%。“不过,这跟北京、深圳延迟网签有关,市场并没有出现同比过热”。

从9个重点二线城市看,7天长假成交4193套,同比下滑幅度达41%;从2个重点三线城市看,7天长假成交116套,同比下滑近8成。

今年以来,由于金融监管政策严厉,房企普遍倾向于在销售端获得回款。据21世纪经济报道了解,在“金九银十”的传统营销节点上,不少房企按照惯例推出了价格优惠措施,但效果并不明显。

二手房方面,贝壳研究院的统计显示,今年国庆长假期间,重点50城二手房日均成交量同比增长8%,日均新增挂牌房源量同比小幅增长约2%,成交均价微跌0.3%。

但该机构指出,今年十一黄金周的二手房市场的小幅增长主要由北方城市二手房业主“以价换量”带动,如天津、石家庄、廊坊、青岛、济南以及太原、兰州等北方城市成交量较去年同期有不同程度的增长。这些城市的成交均价多表现为同比下跌,新增挂牌房源量多表现为同比增长,“这说明在市场调整期,业主出售房源意愿较强,通过降价来达到成交的目的”。

相比之下,深圳、东莞、佛山、广州等珠三角城市,杭州、绍兴、宁波、合肥等长三角城市以及厦门、西安等核心城市二手房成交量均同比下降,且其中大部分城市新增挂牌房源量也同比下降。

该机构指出,“此类城市多经历市场高热、调控收紧进入市场下行期,二手房业主观望情绪较浓。”

降温的前兆

若观察下半年以来的市场变化,不难发现降温的势头早已出现。

国家统计局的数据显示,今年7月和8月,全国商品房月度交易量连续下滑,8月的商品房销售面积甚至低于2019年同期。

价格方面,从6月开始,70个大中城市中,房价(包括新房和二手房价格)下降的城市就逐月增多。到8月,二手房价格下降的城市数量达到34个,多于上涨的城市数量27个。若未来这种势头得以延续,8月将被视为二手房价格的拐点。而二手房价格往往具有先导性,并对整体市场产生影响。

到今年9月,楼市成交下滑的局面仍未改变。公开数据显示,9月一线城市商品房交易量环比降幅普遍在两位数。其中,北京仅成交二手房12575套,同比下滑27%,环比下滑21%。

热点二线城市中,除了南京等个案外,其余也以继续降温为主。据中原地产的统计,广州、福州、南宁等城市的成交面积降幅在50%以上。受此影响,9月中旬的中秋假期期间,楼市已经出现降温。

58安居客房产研究院分析师许之静指出,调控政策的收紧,是导致市场骤然降温的主因。一方面,全国共有11个城市建立二手房指导价制度,这在一定程度上实现了引导银行合理发放贷款、防范利用信贷资金炒房风险的效果,并促进了部分热点楼市的降温。

另一方面,信贷政策的收紧也对交易端产生了实际影响。下半年以来,多个城市的按揭贷款的审核周期和放贷周期都有所延长,银行贷款额度普遍收紧,个别银行对二手房已停贷。这同样影响了实际交易,尤其是大量在途交易的周期被拉长。

中原地产首席分析师张大伟也指出,信贷政策的影响是导致三季度市场“断崖式下跌”的主因。他将今年的信贷政策总结为“一季度宽松、二季度平稳、三季度收紧”。

最差的“金九银十”?

实际上,面对楼市的快速降温,各级监管部门已经开始出手干预。9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,要求“金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益”。

此举被解读为对信贷政策执行层面的纠偏,防止金融机构因大面积收紧信贷而误伤合理需求。

此外,为稳定市场预期,已有超过10个城市出台了“限跌令”,防止房价暴跌。

多数受访者认为,这些措施有望延缓市场的下滑势头,但预期已经改变,市场出现反转的难度仍然很大。根据国家统计局的数据,今年3月以来,房地产开发景气指数连续6个月下降,到8月已降至100.85的年内最低点。

据统计,今年1-9月,各级监管部门出台房地产调控次数达到482次,多数为收紧性的措施。其中,对房住不炒、三稳(稳地价、稳房价、稳预期)、不将房地产作为短期刺激经济的手段等说法被多次提及。

许之静指出,预计到2021年年底,调控将维持从严的节奏。市场退烧难免,传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、“秒光”等火热场面很难再现。她向21世纪经济报道表示,“金九银十”已成为历史,楼市调控高压下,楼市将较长时间维持平稳态势,买卖双方将脱离对季节的依赖。

张大伟也认为,2021年楼市将出现历史最差的“金九银十”,而且从趋势看,如果叠加年底的惯例信贷收紧,11-12月很可能出现全国性的降价潮。

至于年末惯有的“翘尾”行情,多数受访者认为,随着今年首轮集中供地的部分项目率先入市,11月和12月的楼市有可能会出现小幅升温,但整体复苏程度有限。

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