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上海二批供地7幅宅地终止出让, 专家:或为提升房企参拍热情修改条件

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10月8日下午,上海土地市场官网突发公告,“因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因”,宣布终止奉贤新城、松江永丰街道等7宗涉宅用地的出让活动,这也使得上海第二批集中供地的原27宗涉宅地块缩水至20宗。上海中原地产首席分析师卢文曦指出,此次上海终止出让7幅地块,将会影响各方对市场的心理预期,很可能会加快市场成交降温的速度。

27宗涉宅地块缩水至20宗

10月8日下午,上海土地市场官网发布公告,宣布终止松江区永丰街道SJC10011单元H17-02、H17-07号地块、奉贤区奉贤新城07单元01B-01、05-01、06-02区域地块、宝山区宝山新城杨行YH-B-1单元12-02、13-02地块、金山区朱泾镇JSS2-0201单元B06a-01、B06b-01地块、金山区枫泾镇JSFJ0101单元08-01地块、崇明区陈家镇CMS15-0305单元16-01(实验生态社区35号)地块、崇明区陈家镇CMS15-0305单元15-01(实验生态社区33号)地块这7幅地块的出让活动。

上述公告还宣布,已交纳竞买保证金的意向人可于即日起至上海市土地交易市场受理窗口分别申请退还已交纳竞买保证金本金,已交纳的竞买保证金本金将在上海市土地交易市场收到意向人书面退还申请后的5个工作日内原途径返还等。

《华夏时报》记者看到,上述七幅地块均为位于远郊区域的地块,其中包括3宗涉宅的商住、商办地块,4幅纯住宅用地,总出让面积为54.27万平方米,总起始价为111.44亿元。其中,奉贤区奉贤新城07单元01B-01、05-01、06-02区域地块起始价最高,为39.04亿元。

根据上海土地市场官网于9月13日发布的公告,上海第二次集中供地合计挂牌48宗地块,总出让面积251.59万平方米;其中有27宗涉宅用地,出让面积约为167.82万平方米,总起拍价574.57亿元;有25幅地块给出新房指导价,平均值为50564元/平方米。第二批集中供地土拍保证金截止日期为2021年10月8日。挂牌起止日期为2021年10月2日至2021年10月11日。此次7宗涉宅用地终止出让,上海第二批集中供地的原27宗涉宅地块也缩水至20宗。

至于为何终止7幅地块的出让,上海市土地市场在公告中指出,是“因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因”。

“从终止出让的地块来看,大都位于郊区,房企的参拍热情相对较低。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《华夏时报》记者,“后续调整后再次出让,可能会更有利于房企拿地和开发。”

不过,《华夏时报》记者注意到,上海第二批集中出让地块继续施行房地价联动的举措。据业内人士测算,即便土地成交价格到达“封顶价”,除了几幅市区范围的土地外,其他土地的最高楼板价和房地联动价之间的价差可以达到50%以上,给房企保留了一定的利润空间。因此,彼时还有业内人士判断,上海不会像其他城市那样出现终止地块出让的情况。

上海中原地产首席分析师卢文曦则向《华夏时报》记者表示,“已经拍过的几个城市行情都偏冷,国企央企’出镜率’较高。上海也很难独善其身。现在房企还有三道红线的压力,还要存钱’过冬’。”

“板块轮动,先市场,传导到土地,一个都逃不掉。”卢文曦直言,此次上海终止出让7幅地块,将会影响各方对市场的心理预期,很可能会加快市场成交降温的速度。加上上海二手房在9月份、国庆黄金周成交数据均出现降温;此前全国第二批土地出让就有不少流标案例,降温信号还是很明显的。另据中国指数研究院数据,国庆期间,上海新建商品住宅累计成交7.86万平方米,较去年同期下降42%,市场表现平淡。

二轮土地集中出让全线转冷

事实上,此次终止7幅地块出让的上海并非孤例:在第二批集中供地中,已经有数个城市出现终止地块出让的情况。

例如,9月3日,青岛高新区2宗地块出让因故终止,市北区1宗地块拍卖中止;济南第二批集中出让的76宗土地中,14宗地块终止出让;9月23日,重庆市公共资源交易中心发布公告称,重庆二次集中土拍9宗地块终止出让;9月底,杭州市第二次集中土拍的10幅竞品质地块全部流拍……进入9月,已相继有长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等多个城市在第二轮集中土拍前临时中止出让。

毫无疑问,房企财大气粗抢地的时光已一去不复返。易居研究院近期发布的研报透露,自第二批集中土拍开始以来,截至9月末,已有包括深圳、重庆、广州等过半城市完成了第二批集中供地,其中除无锡、厦门和长春外,其余城市皆是于9月完成的集中土拍。随着各地纷纷对土拍规则进行升级,9月第二批集中供地陆续返场。但本轮土拍较首轮溢价率显著下降,流拍宗数和临时撤牌宗数增加,底价成交成为主旋律,土拍市场“秋风瑟瑟”。

中信建投地产研究部研报指出,截至目前已有15个重点城市完成了2021年第二批集中供地,二批土拍的热度较首批出现了显著降温。

据中信建投地产研究部统计,15城的平均溢价率为4.9%,较首批22城16.8%的平均溢价率下降了11.9个百分点。挂牌土地共700宗,流拍及中止交易数量达206宗,流拍及中止交易率达到29.4%。“我们认为,市场遇冷主要受三个因素影响:房企投资趋谨慎、土拍门槛提高、行业基本面下行。”中信建投证券房地产兼建筑行业首席分析师竺劲指出。

克而瑞研究中心也明确指出,第二轮集中土拍规则密集调整之后,已完成土地出让的重点城市大多遭遇了“滑铁卢”,溢价率下降,流拍率明显上升,临时中止出让成为“标配”,土地市场热度面临下行压力。易居企业集团CEO丁祖昱坦言,整体来看,由于多个重点城市第二轮集中拍地潮延后,土地市场成交量出现明显下滑。“在房企集体 ‘躺平’式拿地的影响下,四季度成交量预计难追赶同期。”

不过,易居研究院认为,第二轮集中土拍规则调整之后,重点城市热度明显降温,“稳地价”的效果已逐渐凸显。“集中供地”制度作为房地产调控长效机制的重要组成部分,在土地市场热度较高、盈利空间较窄的城市,地价会进一步回归理性,房企拿地成本降低,为房企留出适当的利润空间,进一步通过“稳地价”实现“稳房价”“稳预期”的初衷。

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