国庆长假15城新房成交同比降19%

10月8日，58安居客房产研究院公布的数据显示，2021年国庆长假期间（10月1日-7日），15个重点监测城市新房成交套数为8309套，成交面积为92.44万平方米，较去年同期下滑19%，但与2019年基本持平。

从北上广深4个一线城市看，今年国庆长假在北京和深圳两地的带动下，新房成交4000套，同比上扬50%，不过，这跟北京、深圳延迟网签有关，市场并没有出现同比过热。

从四个一线城市新房成交数量看，北京在国庆期间成交套数为1482套，同比涨1212%；上海新房成交套数725套，同比降46%；广州新房成交712套，同比降10%；深圳新房成交1081套，同比涨163%，另据深圳中原研究中心数据，国庆期间深圳二手房共成交4套，共计351.22平方米。

图片来源：58安居客房产研究院

从9个重点二线城市看，7天长假成交4193套，同比下滑幅度达41%；从2个重点三线城市看，7天长假成交116套，同比下滑近八成。

图片来源：58安居客房产研究院

58安居客房产研究院分析师许之静认为，在楼市长效机制调控下，各城市新房市场呈现较明显的差异，三线、二线、一线城市市场对政策的反应程度，主要呈现出梯度下滑从强到弱的特征。个别城市如北京、深圳楼市出现国庆前三天集中网签的情况，造成整个小长假楼市数据同比变化较大，不排除是受前期成交的房源在10月集中网签的影响。

55城今年9月新房成交量同比下滑

纵观全国各城市楼市近况，绝大多数城市都面临着市场“退烧”。实际上，国庆长假楼市的“退烧”早已能预料。

58安居客房产研究院数据显示，重点监测的63个城市中有55个城市今年9月新房成交量出现同比下滑，下滑幅度平均达47%，其中，一线城市平均下滑幅度为49%，二线城市除西安出现小幅增长外，其余21个城市平均下滑幅度为44%，38个三四线城市中，除昆山、珠海、新乡、常熟、太仓、南平、孝感出现增长外，其余31个城市全线下滑，下滑幅度达到50%。

许之静认为，在多项严格调控政策的叠加作用之下，楼市“去杠杆”，“去泡沫”效果基本显现。今年1-9月全国房地产政策发布次数高达400余次，2021年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录。从“三道红线”给房企融资设限，“房地联动”土拍新规则的制订，严厉限购限售、积分摇号规则的细化，再到二手房指导价制度的建立，打击学区房炒作、虚假房源等全国大范围的楼市整治行动计划，各种打补丁政策的推出，贯穿到房地产的整个生命全过程。中央以调控的方式进行了全面升级，政策“工具箱”越来越丰富，精细化程度也越来越高，不断直击扰乱市场健康发展的各种不利因素和现象。

从房地产调控愈加频密的趋势看，预计到2021年年底，调控将从严不变。市场退烧难免，传统“金九银十”特有的开盘潮、抢房潮、售罄、秒光、上涨等火热场面很难再现。“金九银十”已成为历史，楼市调控高压下，楼市将较长时间维持平稳态势，买卖双方将脱离对季节的依赖。

11城建立二手房指导价制度，稳定市场预期

部分热点楼市降温，二手房指导价也发挥了举足轻重的作用，其关键点在于能引导银行合理发放贷款，防范利用信贷资金炒房的风险。

具体而言，“莞八条”中明确：加快建立二手住房成交指导价发布机制，引导商业银行合理发放二手住房贷款。上海则要求对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。随后又明确二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

58安居客房产研究院数据显示，全国共有11个城市建立二手房指导价制度。尤其是在人口密度较高的城市，稳住二手房就是牵住楼市房价的“鼻子”，对新房市场具有一定的打压作用。

银行贷款的收紧也对交易端产生实际影响。受央行对房贷增速控制、房地产贷款集中度新规的实施，及严查经营贷、首付款来源的影响，部分城市出现房贷额度紧张，贷款周期明显拉长的现象，贷款都需要排队，个别银行对二手房停止放贷。而在存量房占比较高的城市中，卖掉一套二手房再买一套新房的连环交易只能被搁置。

部分城市新盘集中入市带来阶段性购房影响

上海、南京两地已经明确实施一年分批次供应新房的政策，这就使得市场的冷热受政府主导的程度变得更强，原先的楼市周期性特征将不再显著。而这样的新房集中入市的政策也将会被更多城市效仿。

58安居客房产研究院监测的线上数据显示，2021年7天国庆长假全国楼市活跃度较去年同期略有下滑，但幅度不大，其中全国二手房线上楼市活跃度下滑17%，而新房线上活跃度上扬2%。

图片来源：58安居客房产研究院

另一方面，在楼市受季节性影响变化态势越来越弱以及疫情防控常态化的情况下，线上看房、线上交易越来越多地取代多次上门探房的购房方式。

“三道红线”终结了房企融资的红利，集中供地的土拍新规层出不穷，房企拿地难上加难，第二次集中供地多地出现大量流拍的现象，加上各种楼市调控高压下，房企迎来了最艰难的日子。部分“止涨”城市开始跳水降价来吸引客流，造成了恶性竞争的局面，针对这样的新变化，国家采取了“双向调控”，截至目前，包括岳阳等多个城市出现“限跌令”，平抑了楼市快速下行带来的风险。另有部分城市发放人才购房补贴，下调交易个税等，“因城施策”、“一城一策”来稳定市场预期。四季度，各地针对楼市“打补丁”的措施依旧会不断出现。