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同一个小区被铁门隔成“别墅区”和“高层区”,这合法吗?法学专家怎么看

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  • 相邻关系,要解决的是相互便利问题,而公共空间,要解决的是合理使用问题。

  • 在考察是否“必要的便利”时,应本着反对解释的视角,看看“替代的措施”是否足够的不便利。A小区的后门关闭,导致B小区业主绕着小区走一圈去买菜购物,并不构成“足够的不便利”。

  • 不从邻地上走就无路可走,构成了袋地关系,可以当然地享有邻地通行权。否则,没有权利当然地要求其他小区向非业主开放通行权。

  • 根据《民法典》规定,处理相邻关系,若无法律法规规定,可以按照当地习惯。法律所称的“当地习惯”,是当地普遍的做法,例如,上海住宅小区鞋柜外置于楼道,是普遍做法。而仅仅是A、B小区之间的做法,尚不构成当地的习惯。

  • 生活经验告诉我们,允许非业主随意穿行小区,并非当地习惯。如果仅仅是A、B两个小区的习惯做法,构不成当地习惯。法理告诉我们,一个人一直对你好,有一天,他有权不再对你好。

  • 并非小区内所有共同共有的财产,都必须由所有业主共同使用,例如,伸出竹竿晾晒衣物、搭雨棚遮风挡雨,均属个人使用了公共区域,只要属于合理需要,均无不可。

  • 铁门打开,抑或不打开,要看两个方面:其一,规划是否明确了业主的合理预期。其二,假设规划并未明确业主预期,则必须遵循合理需要的原则来判断,必须避免别墅物业费更贵、外面公共交通不方便等两个判断误区,而要从各方合理预期的角度做出判断。

别墅区的南门口。

据近日报道,嘉定某小区的业主们,正在为一扇门的开闭争执不休。

事情并不复杂:

312国道曹安公路4908弄的房产项目,包含别墅、高层两种住宅形式。1-153号为联排别墅,位于小区南部,又名“西上海君廷”;155-172号为高层建筑,位于小区北部,又称“西上海御庭”。房子建成交付后没多久,别墅区和高层住宅区之间,唯一的通道被加装了一扇铁门,将别墅区和高层区分隔开来。五年来,业主们似乎达成了默契:别墅业主从南门进出,高层住宅业主从西门进出。

高层小区进出的西门口。

而9月初,靠近西门的曹安公路上,接连发生两起电瓶车相撞的交通事故,打破了这种默契。发生交通事故,很大的原因是高层业主进出的西门面临的外部交通环境。西门口是小区配套商业街,沿商业街向南走100多米才能汇入曹安公路,且只能向西通行。而由于幼儿园、小学等都位于小区东侧,不少骑电瓶车的高层业主从西门出来转入曹安公路后往往干脆逆行向东。

根据记者的观察,下午4时30分,短短2分钟内,就有十几辆电瓶车从商业街区驶出,径直朝东而去。且曹安公路该路段并未设置人行道,正向、逆向的人车在宽2米多的非机动车道上混行,十分危险。

如果高层住宅业主也能够像别墅业主那样,由南门进出,当可避免这一困境。

这道尘封了五年的铁门,究竟该开,还是不该开?

铁门隔断了高层和别墅之间唯一的通道。

高层住宅业主认为,铁门应当打开。尽管别墅区和高层区名称上略有区别,但由同一家物业管理、选出了同一个业委会、共用同一个门牌地址,地图上无论搜索哪个名字,显示的都是别墅区和高层区共同的地块,很显然就是一个小区,不应被一扇铁门硬生生地隔成两块独立区域。

地图上搜索两个名字,范围包括别墅、高层等全部地块在内

地图上搜索两个名字,范围均包括别墅、高层等全部地块在内。

但在别墅区业主看来,以铁门进行区隔,是合理的。别墅在出售时开发商就曾承诺其是独立区域,别墅区物业费更高,绿植密布,环境舒适。一位业主称,现在别墅区共计134户业主,每家仅有一个车库,可往往每家不止一辆车,别墅区并没有地下车库,多出来的车就只能停在小区路面上,道路资源本就紧张,“我们现在行车还得互相避让,开门后岂不是更加拥堵了?”

双方各执一词,但道理只有一个,该如何认定呢?

在法律上,通行便利,通常会涉及到相邻关系与公共空间这组关系。只有把这个问题说清楚了,门该不该开,才讲得明白。

相邻关系,要解决的是相互便利问题,而公共空间,要解决的是合理使用问题。先说说相邻关系问题。

相邻关系,要解决的是相互便利问题

我国《民法典》第二百九十一条规定,不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的,应当提供必要的便利。

这里的难点在于,何为“必要的便利”?

上海曾经发生这样一场官司:A、B小区相邻,A小区的前门有一条马路,卖菜的及各色摊贩都在这条马路上经营,后门对着B小区。B小区的业主多年来穿越A小区,到前面的马路上买菜。A小区最后不堪其扰,业主大会决定把后门关闭。这样,B小区的人就必须绕一个大圈去买菜。B小区业主诉至法院,称他们穿越A小区很多年了,应当继续允许他们穿越,要求A小区打开后门。

在这个案件中,法院的审查重点包括:其一,A小区开放通行权给B小区的业主,是否属于法律规定的“必要的便利”?其二,B小区的业主穿越了多年,是否构成A小区必须继续容忍其穿越的理由?

先看第一个问题,即算不算“必要的便利”。如果算的话,B小区的业主穿越A小区时,A小区的业主必须保持容忍。在考察是否“必要的便利”时,应本着反对解释的视角,看看“替代的措施”是否足够的不便利。在本案中,A小区的后门关闭后,B小区业主至多就是绕着小区走一圈,还不构成“足够的不便利”。

反之,“袋地”则不同。所谓“袋地”,是指被周围土地所环绕、而与外部道路无路相通的土地。环绕袋地的周围土地称为邻地或周围地。根据绝大多数国家的法律,袋地所有人或利用人基于正常目的,拥有在邻地上通行的权利。对于邻地所有人的不法妨碍具有排除妨碍请求权,这在学理上称为袋地通行权或邻地通行权。

直白地说,不从邻地上走就无路可走,构成了袋地,可以当然地享有邻地通行权。而B小区则不然,不属于袋地,没有权利当然地要求A小区向其开放。

再说第二个问题,A、B小区之间多年来的做法,是否成为B小区要求A小区继续开放的理由?或许,B小区的业主会说,我们多年来,已经习惯这样做了,习惯也要遵守啊!

的确,我国《民法典》第二百八十九条规定,法律、法规对处理相邻关系有规定的,依照其规定;法律、法规没有规定的,可以按照当地习惯。

请注意,法律说的是“当地习惯”,而不是“当事人的习惯”,仅仅是A、B小区之间的习惯,尚不构成当地的习惯。

什么是“当地习惯”?举个例子,在上海,某小区居民把鞋柜放在楼道里,曾经引发官司,邻居告到法院,称影响相邻关系了。法院判决支撑鞋柜外放,上海寸土寸金,鞋柜外置,是当地习惯,只要鞋柜不太大,不影响通行即可。

当然,如果鞋柜外置,臭气熏天,则构成不可量物侵害行为,邻居有权请求排除臭源,以维护自己身心健康。我国《民法典》第二百九十四条规定,不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。也就是说,不要说在楼道里,就是在家里,搞出种种异臭,飘到邻居家里,也属侵权行为。

生活经验告诉我们,允许非业主随意穿行小区,并非当地习惯,仅仅是A、B两个小区的习惯。经验也告诉我们,一个人一直对你好,有一天,他有权不再对你好。

就道路通行而言,不同的小区,才会发生相邻关系问题,而同一个小区,则不适用相邻关系规则,要考虑的是公共空间的合理使用问题。

公共空间,要解决的是合理使用问题

嘉定曹安公路4908弄的问题,属于同一个小区里别墅区与高层住宅小区之间的矛盾,因而,并不适用相邻关系规则,适用的是公共空间的合理使用规则。

首先要明确的是,该小区的道路所有权属于全体业主共有。根据《民法典》第二百七十一条规定,业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;第二百七十四条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。

因而,一个直观的判断是,嘉定这个小区的业主,对于小区内的公共道路,保持着共同共有的关系,各个业主有权为了自己的合理需要而使用小区公共道路。

什么是合理需要?符合一般的理性人的正常认知,就是合理需要,反之,则为不合理的需要。

曾经有一个案子:上海虹桥有一栋居民楼,有一位大胖子买了顶楼,把大浴缸吊到屋顶,每天放水,在里面洗澡。下面楼层的业主要求胖子拆除浴缸,理由是,一想到有人在自己的头顶上洗澡,就很不舒服,而且影响住房安全。胖子抗辩:其一,法律不保护情感,你们心里不舒服,与我没有关系;其二,如果浴缸塌陷,先砸到的是我自己。其实,本案并不适用相邻关系法则,而应适用公共空间的合理需要法则。在屋顶上露天泡澡,纵观上海,没几个人有此需求。这个习惯有点怪,甚至有点小变态,故而不属于合理需要,法院最后判令胖子拆除大浴缸。

另有一件案子,也发生在上海:数十年前,很多人生活在棚户区,每年冬天总有人煤气中毒死亡,原因在于居住环境逼仄,没有办法顺利排出煤气。张三幼年生活在棚户区,长大后心理阴影非常严重,心生恐惧,把热水器装在了门外。对门邻居一推开房门,就看到了热水器,感觉不舒服,酿成诉讼。与前面的案例相同,该案的请求权基础,并不在于必须相互给予便利的相邻关系,不能认为我看得不舒服,就可以要求对方拆除。该案的请求权基础在于公共空间的合理使用。热水器置于门外,不属于合理需要。几乎所有的民众,都是把热水器装在屋内的。

由此看来,并非小区内所有共同共有的财产,都必须所有业主共同使用,例如,伸出竹竿晾晒衣物、搭雨棚遮风挡雨,均属个人使用,只要属于合理需要,均可为之,但不可侵害其他业主利益,例如,雨棚不能搭得太大,一来影响其他业主的视线,二来可能会方便盗贼入室行窃。

回到嘉定小区的事件。高层住宅小区的业主,要求打开横亘于别墅与高层之间的铁门,以实现其通行便利,究竟是否属于合理需要?可以考虑以下因素:

其一,规划是否明确了业主的使用预期。如果该小区的规划中就有一道门,将别墅区与高层住宅区分开,并且写明该门常闭,只有在消防等特殊需要时才会开启,则可视为规划明确了小区公共区域的使用规则。该规划影响了房价,别墅区与高层住宅的业主在购房之时,即视为接受了对公共区域使用的此种安排。记者从安亭镇政府相关部门了解到,早期的规划图纸上确有该铁门,记者采访时,别墅区的一业主称,“别墅在出售时开发商就曾承诺其是独立区域,那个门是消防通道,应急时才开启。”

规划图纸上,对应的位置确有设置铁门。

当然,小区规划中有铁门,与小区规划中有铁门并且常年关闭,是两个概念。如果不是后者,则开发商在销售别墅时称别墅区是独立区域,有欺诈的嫌疑。

其二,假设小区规划有铁门但并未言明常年关闭,则必须遵循合理需要的原则来判断。在此要避免两个判断误区。一为物业费。物业费是物业公司收取的服务费,是业主与物业公司之间的事情。别墅区的物业服务更好,物业费自然更贵,但不能因此认为别墅区有权关门。另一个则为外部交通不便的问题。如果是曹安公路的道口设置或红绿灯设计不合理,逼得业主不得不逆行,应由政府解决,它也无法成为打开门的正当理由。如果道路设置并不存在明显的不合理,只是业主想走捷径而违法,则是业主自身的问题,更加无法成为打开小区铁门的理由。

当然,尽管别墅与高层住宅属于同一小区,业主对公共区域享有共有权,但两者毕竟属于不同类别的区域,五年来,高层区业主并没有期待从别墅区穿过,从而间接地说明,打开铁门,允许穿越,并非当然地符合购房时各方的期待。考虑到打开大门或许会带来更大的矛盾,建议在协商的前提下,采取有限度地开放方式,可以考虑在业主上下班高峰及接送孩子读书的时段开放,例如,早上6:30—8:30,下午4:30—6:30。

衡平,向来是法律的一大价值。对于处理诉求各异的业主需求,衡平价值,愈显重要。

(作者系法学教授,感谢孙维飞副教授对作者的启发)

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