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溯源土地“流拍潮”:银根收紧下房企集体审慎,四季度或迎转机

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公开土地市场宣告入冬。随着全国各地第二轮集中供地的陆续进行,“寒意逼人”是多座城市供地结果给予业界的第一印象,大规模的“流拍”也正在出现。

9月26日、27日,广州进行第二轮集中供地出让,本轮土拍共出让48宗地块,最终成功出让23宗地块,总成交价569.37亿元,25宗流拍,溢价率也仅1.5%。

过半土地流拍出现在一线城市,这是罕见的局面。就在数个月前,广州首轮集中供地的热度还十分高涨,那时候多宗地块触及最高限价摇号的境况还历历在目,而今房企情绪大幅度逆转,也让未来房地产市场的不确定性进一步加大。

这是在“稳地价、稳房价、稳预期”基调下各地为了平抑楼市炒作情绪所做的努力,如今成效初显。

溯源本轮土地市场的“流拍潮”,其最基本的逻辑依然在于,在金融端对房企规范性约束之后,作为资金密集的行业,房企现金流受到了一定的冲击。为了保证能够跨过当前的小周期,房企更不得不缩减投资,由此演变成“流拍潮”的出现。

不过最难的时刻或许已经过去。9月24日召开的央行货币政策委员会2021年第三季度例会明确提出,要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。多名学者、从业人士告诉21世纪经济报道记者,第四季度房企的资金面或许有边际放松,“不宜太悲观,房贷接下去应该会恢复一些,企业的现金就会好一点,压力也就没那么大了。”

这是在“稳地价、稳房价、稳预期”基调下各地为了平抑楼市炒作情绪所做的努力,如今成效初显。IC photo

万科也缺席

这是一轮席卷多座城市的土地“流拍潮”。据克而瑞统计,自8月末重点城市二轮集中供地潮开启后,流拍率就一直延续高位运行,在刚刚过去的一周这种情况也没有改变,整体流拍率仍高达25%以上。

这其中不乏首轮集中供地火爆的城市。以重庆为例,其第二轮集中土拍可谓降至“冰点”。公开数据显示,第二轮集中供地重庆挂出42宗住宅用地,9宗提前中止出让,余下的33宗地中有5宗流拍,仅成交28宗,流拍率(含中止出让地块)高达33%,与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。

流拍率处于高位,拿地的企业也以央企、国企为主,民企的身影已然十分罕见,即便财务指标出色、运营能力突出的房企也是如此。

中信证券分析师陈聪、张全国在一份研报中指出,通过对拿地企业结构进行分析,可以发现,拿地的企业很多都是地方性国企,其中重庆、苏州及南京地方性国企拿地比例最高,分别达到成交总土地宗数的49%、45%及41%,若将非地方性国企纳入统计,则样本城市国有企业合计拿地占比接近60%。

“地方性国企的情况是比较特殊的,其中不乏一些和土地供给方关系紧密的个体,在土地出让明显偏冷时能起到半市场化拿地托底的作用,当地方性国企拿地占比过高时,意味着土地市场的确相当冷淡。”陈聪、张全国认为。

这的确是一个值得留意的局面。如果从个别龙头房企的投资动作来看,房企对土地市场相对消极的态度会更加清晰。以万科为例,其几乎未参与第二轮集中供地,即便是热度相对较高的大本营深圳,万科也选择缺席。万科在财务指标上与出尽风头的中海并未有明显高下,但选择审慎,也代表了龙头稳健房企的另一种态度。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者分析称,在市场比较回落时,央企国企更有责任去维护市场,它们承担的责任要更大一点,所以央企、国企参与度大,也是情理之中。

何时迎转机?

“流拍潮”的局面,是房企目前普遍资金面承压的直接结果。房企当前面临的资金压力是双向的,不仅有“三道红线”、投销比40%的约束,银行房贷的放款速度变慢也直接冲击着它们的现金流。

许多房企当前面临的普遍情况是,销售面平平、回款也不理想,现金流存在一定压力。

据中信证券统计数据,2021年8月,全国商品房销售面积较2019、2020年同期分别下降4%及15.6%,销售额则分别增长3.3%及下降18.7%。根据禧泰数据,今年8月,中国315个样本城市中106个出现房价同比下跌,189个出现环比下跌。

一位龙头房企公司的人士对21世纪经济报道表示,“现在一手房放款看开发商质量,基本上给两到四个月都有,是越来越紧的。”

而据21世纪经济报道记者从广州、深圳以及东莞等地的多名经手房贷业务的银行人士处获得的消息,目前多数银行的房贷业务放款处在较长的周期。一名东莞四大行的人士表示,“我们行你就别想了,一年后再来。”

而深圳一名商业银行的人士也表示,“我们行现在基本不接新的,不做了。今年就不要想了。”

一名TOP5房企总部财务部门的人士告诉21世纪经济报道记者,现在确实回款周期变长了。“资金链很吃紧,上下游企业也没什么积极性。现在大部分的融资渠道也被叫停或受到相关调控,之前还可以用私募、短拆等,现在成本太高这些方式也不复存在了。”

不过,业界普遍认为,房企所遭遇的境况有望在第四季度得到缓解。一个重要信号是,央行货币政策委员会第三季度例会明确提出,要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益。

一位不愿具名的分析师在接受21世纪经济报道记者采访时表示,“第四季度房贷的投放或会更积极一些。如果资金面没那么紧,房企的现金流就会好一些,正常一些,压力也就没那么大了。”

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