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违约潮加重资本市场看跌房地产 前8月房企融资规模降超20%

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近期,房地产市场频频上演违约事件,个别房企的资金危机更是带动了资本市场“看跌”整个行业的连锁反应。在各种负面影响下,房企在资本市场信用度下降,融资规模明显缩减。

数据显示,2021年前8月,房企境内外债券融资规模同比下降超过20%。其中,境外债券融资规模“缩水”更加严重,降幅达到37%。同时,房企融资成本大幅增加,发行期限缩短,境外债券平均融资成本飙升至8.09%,个别房企信托融资成本甚至达到24%。

前8月债券规模下滑

房地产负面事件不断发酵下,境内外资本市场对于房地产的信心亦处于低迷状态,而这直接对房地产融资产生了影响。贝壳研究院发布的数据显示,2021年前8月,房企境内外债券融资规模累计约为6999亿元,相比较2020年同期下降了21%。

整体来看,2021年前8月,房地产融资主要集中在境内,境内债券规模占比达到了70%,相比较2020年同期上升7个百分点。而境外发债累计约为2095亿元,占比规模跌至30%。不过,无论是境内融资还是境外融资,均较2020年同期出现了下降,降幅分别为11%和37%。

近期,房地产债券违约频率增加。贝壳研究院发布的数据显示,2021年8月份,有16笔信用债出现违约,其中与地产相关的有7笔,占比过半,而债券违约类型主要为未能够按时兑付本息。

中指研究院发布的数据显示,从融资结构来看,目前信用债和信托成为了房企的融资主要方式。2021年8月份,房企信用债规模占比为40.6%,信托融资占比为42.6%,但两者规模也均较去年同期下降超过30%

融资成本大幅上升

进入到下半年之后,房企的资金压力有明显增加。以往,融资是房企为资金纾困的重要方式之一,但在“三道红线”的监管之下,为了有效降杠杆,房企在融资方面迈出的步子明显变小。

另一方面,受到个别房企资金危机的负面影响,当前房企在资本市场的信用渐弱,融资难度增加。《华夏时报》记者注意到,自2021年8月份以来,有多家房企的海外级别或者展望受到下调,境外投资者对房企信心不足。

融资收紧不仅仅表现在规模上,还表现在成本方面。贝壳研究院发布的数据显示,2021年8月份,房企境内债券融资平均票面利率为4.23%,较2021年7月份上升7个基点;境外债券融资平均票面利率为8.09%,较7月份上升109个基点。

有部分房企在2021年上半年财务报告中披露了信托融资的情况。相关数据显示,信托融资的成本高于一般的债券融资,近半数信托融资成本超过10%,甚至有个别房企信托融资成本达到24%。

不仅如此,在违约事件负面影响下,房企债券融资的平均年限缩短,2021年8月份这一期限为3.4年,环比7月份减少约0.1年。境外债券平均发行年限更短,为2.2年,环比7月份减少约0.6年。贝壳研究院方面在相关报告中表示:“房企境内外发债期限减少主要是受市场预期的影响,市场信心走低,发债期限缩短。”

房企偿债压力仍大

“自从‘三道红线’出台,房企开始大规模降杠杆以后,融资的主要方式转向了去库存。”一家房企北京项目的负责人对《华夏时报》记者表示。国家统计局发布的数据同样显示,2021年前8月份,销售回款为房企到位资金主要来源。2021年1-8月份,房企到位资金为134364亿元,同比增长14.8%。

但是,国内贷款、利用外资规模均出现了下滑,而定金及预收款部分同比增速则增加31.3%,表明这部分资金是房企到位资金的主要来源。但销售回款对于房企而言在一定程度上并不完全可控,其与市场环境有很大关系。

上述项目负责人对《华夏时报》记者表示,今年房地产传统销售旺季“金九银十”表现欠佳,销售状况很大程度上也会给下半年房企资金带来压力。近期,国家统计局城市司首席统计师绳国庆也预计,随着各地全面落实房地产长效机制,持续加强房地产市场调控,各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落,或继续下降。

这在一定程度上预示着2021年房地产市场“金九银十”成色大概率不足。值得关注的是,近两年,房企面临着偿债高峰。2021年8月份,房企境内外债券融资到期债务规模约为1196亿元,同比增加21.2%,到期债务净额为625亿元。但从上述数据来看,新增发债规模则不及到期债务规模五成,房企面临着较大的偿债压力。

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