近期，房地产市场频频上演违约事件，个别房企的资金危机更是带动了资本市场“看跌”整个行业的连锁反应。在各种负面影响下，房企在资本市场信用度下降，融资规模明显缩减。
数据显示，2021年前8月，房企境内外债券融资规模同比下降超过20%。其中，境外债券融资规模“缩水”更加严重，降幅达到37%。同时，房企融资成本大幅增加，发行期限缩短，境外债券平均融资成本飙升至8.09%，个别房企信托融资成本甚至达到24%。
前8月债券规模下滑
房地产负面事件不断发酵下，境内外资本市场对于房地产的信心亦处于低迷状态，而这直接对房地产融资产生了影响。贝壳研究院发布的数据显示，2021年前8月，房企境内外债券融资规模累计约为6999亿元，相比较2020年同期下降了21%。
整体来看，2021年前8月，房地产融资主要集中在境内，境内债券规模占比达到了70%，相比较2020年同期上升7个百分点。而境外发债累计约为2095亿元，占比规模跌至30%。不过，无论是境内融资还是境外融资，均较2020年同期出现了下降，降幅分别为11%和37%。
近期，房地产债券违约频率增加。贝壳研究院发布的数据显示，2021年8月份，有16笔信用债出现违约，其中与地产相关的有7笔，占比过半，而债券违约类型主要为未能够按时兑付本息。
中指研究院发布的数据显示，从融资结构来看，目前信用债和信托成为了房企的融资主要方式。2021年8月份，房企信用债规模占比为40.6%，信托融资占比为42.6%，但两者规模也均较去年同期下降超过30%
融资成本大幅上升
进入到下半年之后，房企的资金压力有明显增加。以往，融资是房企为资金纾困的重要方式之一，但在“三道红线”的监管之下，为了有效降杠杆，房企在融资方面迈出的步子明显变小。
另一方面，受到个别房企资金危机的负面影响，当前房企在资本市场的信用渐弱，融资难度增加。《华夏时报》记者注意到，自2021年8月份以来，有多家房企的海外级别或者展望受到下调，境外投资者对房企信心不足。
融资收紧不仅仅表现在规模上，还表现在成本方面。贝壳研究院发布的数据显示，2021年8月份，房企境内债券融资平均票面利率为4.23%，较2021年7月份上升7个基点；境外债券融资平均票面利率为8.09%，较7月份上升109个基点。
有部分房企在2021年上半年财务报告中披露了信托融资的情况。相关数据显示，信托融资的成本高于一般的债券融资，近半数信托融资成本超过10%，甚至有个别房企信托融资成本达到24%。
不仅如此，在违约事件负面影响下，房企债券融资的平均年限缩短，2021年8月份这一期限为3.4年，环比7月份减少约0.1年。境外债券平均发行年限更短，为2.2年，环比7月份减少约0.6年。贝壳研究院方面在相关报告中表示：“房企境内外发债期限减少主要是受市场预期的影响，市场信心走低，发债期限缩短。”
房企偿债压力仍大
“自从‘三道红线’出台，房企开始大规模降杠杆以后，融资的主要方式转向了去库存。”一家房企北京项目的负责人对《华夏时报》记者表示。国家统计局发布的数据同样显示，2021年前8月份，销售回款为房企到位资金主要来源。2021年1-8月份，房企到位资金为134364亿元，同比增长14.8%。
但是，国内贷款、利用外资规模均出现了下滑，而定金及预收款部分同比增速则增加31.3%，表明这部分资金是房企到位资金的主要来源。但销售回款对于房企而言在一定程度上并不完全可控，其与市场环境有很大关系。
上述项目负责人对《华夏时报》记者表示，今年房地产传统销售旺季“金九银十”表现欠佳，销售状况很大程度上也会给下半年房企资金带来压力。近期，国家统计局城市司首席统计师绳国庆也预计，随着各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落，或继续下降。
这在一定程度上预示着2021年房地产市场“金九银十”成色大概率不足。值得关注的是，近两年，房企面临着偿债高峰。2021年8月份，房企境内外债券融资到期债务规模约为1196亿元，同比增加21.2%，到期债务净额为625亿元。但从上述数据来看，新增发债规模则不及到期债务规模五成，房企面临着较大的偿债压力。
本文来源：华夏时报
作者：李凯旋 李未来
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