近日，环京城市张家口市发布通知，要求新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。这条规定被外界称为“限跌令”。中新经纬注意到，由于距离北京较近，加之冬奥会预期的刺激，张家口的房价此前曾大幅上涨，但随着北京及环京区域的楼市调控政策相继落地，房价开始由涨转跌。
近段时间以来，多个城市都发布了不得低于商品房备案价销售、打击恶意降价等类似政策。在打压房价上涨之后，又出台限跌政策，引发市场广泛关注。业内预计，未来仍会有城市跟进出台限制房价下跌的政策，不过，这并不意味着整体市场就此走弱，有发展潜力的城市群仍有增长空间。
主城区房价下降三成 有项目低于成本价卖房
其实，张家口市住建局等四部门联合印发的《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，对房价并非只有“限跌”，也有“限涨”，维持市场稳定的态度较为明显。
上述通知提出，“稳房价”要严格执行商品房销售明码标价，一房一价制度，所有项目不得超出备案价格对外销售；已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85％进行销售。
针对“限跌令”政策，张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫在接受当地媒体采访时指出，目前以张家口主城区为例，已经从房价最顶峰的13000元/平方米左右，降到了均价8000多元/平方米。尤其是进入2021年下半年以来，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。
杜继鑫认为，通过大幅度降价等措施，换来了市场的轰动和购房者的热捧，而降价项目也在短期内通过以价换量取得了较好的销售成绩，并快速回笼了资金。但由于部分楼盘项目的大幅降价措施给整个房地产市场带来了巨大影响，也给其他楼盘带来了巨大的销售压力。
从13000元/平方米降到8000多元/平方米，以此计算，张家口主城区的房价在近几年下跌约三成。
郭琳（化名）是张家口的一位房产经纪人，她告诉中新经纬，这两年张家口楼市的价格战激烈，价格降得比较明显，现在正值“金九银十”，很多楼盘都在做特价房，河北本地头部房企位于万全区的项目以成本价对外销售，现在的价格只有4200元/平方米，比周边便宜2000元/平方米。她说：“开发商对外说特价房数量不多，但过了10月，价格能不能恢复也不清楚。”
对于“限跌令”的影响，当地的另一位房产经纪人对中新经纬表示，政策才刚刚出台，暂时还没有看到影响，“现在张家口的房价降得太多了，政府是想保持价格稳定，未来降价太多的楼盘，可能不太容易通过网签。”
而为了规避降幅限制，一些开发商变相给购房人提供优惠。郭琳说：“市区一个楼盘，前几年的最高售价达到13000元/平方米，现在是7000多元/平方米，为了规避限制，开发商就给购房者送车位、装修材料和家电，优惠力度挺大的。”
当地一名楼盘销售人员也向中新经纬证实，确实有不少开发商推出了上述优惠措施。“前阵子有个楼盘送车位，但这两天已经叫停了，因为之前买了房的业主心理不平衡。还有些楼盘加1万元送家电，加2万元送价值15万元的装修。”
“限跌令”集中在三四线及以下城市
其实，限制房价下跌的政策，很早之前就有城市出台。公开资料显示，2014年5月，杭州相关部门就曾规定，如商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。此后，惠州、中山、济南也先后出台政策或约谈房企，禁止“恶意降价”。
经过几年的深度调控，房地产市场显现出一些疲态，加之相关部门对房地产开发企业在融资端的监管，让企业压力倍增，新房降价销售的现象在一些城市和区域逐渐增多。面对这波房价下降，一些城市开始稳定房地产市场预期，出台“限跌令”城市数量明显增多，包括菏泽、岳阳、昆明、沈阳、江阴、桂林、株洲、唐山等。
今年8月9日，湖南岳阳市要求，市中心城区新建商品住宅销售实施价格备案；备案后，商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%，否则商品房网上签约备案系统将提示无法签订商品房网上签约买卖合同；如开发企业确需重新调整备案价格，6个月后方可申请调整。
8月31日，江阴市住建局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》中称，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。
梳理可以发现，这些城市多数属于三四线及以下城市，这类城市的价格在市场火热的时候，会跟随大城市的价格快速上扬，但随着市场转冷，降温也更为明显。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类政策使得购房者对于全国市场有更为清晰的理解，即不是所有城市房价都在上涨，部分三四线城市反而面临去库存的压力，它折射的是部分非热点三四线城市在强调控之下成交持续低迷的现状。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中新经纬分析，房地产对三四线城市的经济增长以及投资和消费带动性更强，因此也对房地产下滑的容忍度更低。相比一二线重点城市，三四线城市的产业结构不仅单一，而且比较传统、升级很慢，地产繁荣并依靠这个行业强大的产业关联性，带动了投资、消费、就业的增长。而当市场下行时，三四线城市受到的冲击自然更大。
房地产行业基本面变了吗？
“限跌令”之所以引发关注，除了与发布该类政策的城市数量较多有关外，也与当前市场情绪不无关系。
经过持续数年的楼市调控，包括一二线核心城市在内的许多城市，市场热度都有所降低。例如，深圳近几年的房价出现大幅上涨，但随着二手住房指导价政策的落地，降价趋势明显，房产中介门店也出现“关店潮”。另外，当前一些知名房企资金链紧张问题持续引发关注，让外界对市场走势愈发谨慎。
不过，李宇嘉认为，从局部看，房地产市场表现较差，但从全局看却并不差。国家统计局数据显示，1-8月份，全国房地产开发投资两年平均增长7.7%，商品房销售面积两年平均增长5.9%，商品房销售额两年平均增长11.7%。1-8月房地产施工和竣工面积同比分别增长8.4%、26%。
“调控政策如此密集，资金面史无前例紧缩，行业还能有这么大涨幅，可见房地产行业穿过了众多周期，自有其强大的发展韧性与承压能力。所以，这个行业的基本面没有变化。”李宇嘉判断称。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬分析，出台“限跌令”的城市普遍面临着房价疲软、库存较高的情况，这也是很多三四线城市面临的共同难题，在未来一段时间内，出台“限跌令”的城市或许仍会增加。但这并不代表着整体市场会很差，那些人口有流入、产业有支撑的城市群、都市圈，未来仍有潜力，房地产市场有增长空间。
本文来源：上观新闻
作者：中新经纬 薛宇飞
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