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华润“围标”余波未平:华东大区“低价跑量”

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“今年是出不来,明年再说吧。”一位接触投拓市场的专业人士向观察者网表示,受虹口“围标事件”事件影响,华润置地将继续缺席今年上海的第二批土地集中出让。

3个月前,上海公布首批集中供地信息的同时,华润置地、中海、万科三家房企被拒收报名参拍资料的消息不胫而走。虽未有一家房企正面回应,但从三家房企未出席土拍现场、颗粒无收不难看出:华润置地等房企确实被上海土拍市场暂时拉入了“黑名单”。

关于解禁期的说法也有很多,其中“一到两年”和“两到三年”的说法最为可信。围标事件发生在2020年4月,距今已过去一年半的时间,若此次华润置地仍无法参与第二批集中供地,则意味着其解禁期长达“两到三年”。

值得一提的是,虽然中海、万科同样被拉入“黑名单”,但万科通过签订800亿元城市更新基金,深度参与上海旧区改造;中海则与上海黄浦区签署建国东路旧改项目战略合作协议,间接获得土地项目。

换言之,无法参与集中供地对万科、中海而言影响并不大,但似乎只有华润,没有人“带着玩”。

华东销售占比下滑,上海无米下锅

以上海为中心的华东大区是华润置地三个业务区之一,“围标”事件对企业的后续影响,也直接表现在销售端上。

9月24日,华润置地发布2021年中期报告。报告显示,2021年上半年,华东大区合约销售额虽较2020年同期增长12.78%至348.07亿元,但对集团总销售额的贡献占比减少,从2020年同期的27.9%,大幅降低至21.1%。

与此同时,华东大区签约面积贡献占比出现下滑。期内,华东大区签约面积164.83万平方米,较2020年同期113.79万平方米同比增长44.85%,但总签约面积占比却从2020年同期的18.0%降至17.1%。

而令人百思不得其解的是,为何2021年上半年,华东大区签约面积同比增长44.85%,销售额却只微增12.78%。

业内人士向观察者网表示,受虹口“围标”事件影响,华润置地禁止参与上海集中土地出让,无法补充土储,从而导致存货销售殆尽、无房可售。而消化完上海高价地后,华东大区只能通过销售更多环沪项目支撑起整个大区的销售业绩,从而出现“低价跑量”、销售均价走低的现象。

以双百亿销冠静安府举例。该项目于2015年被华润置地、华发股份获得,共斥资158亿元,两者分别占有项目50%权益。项目于2016年进入收获期,并于2018年、2019年拿到约10万/平方米销售均价,凭借一个项目为华东大区连续两年增加超百亿的销售额的同时,拉高整体销售均价。

均价12.68万/平苏河湾中心润府则接替静安府,继续为华东大区2020年销售额提供支持。与此同时,幸福里、云麓里、玲珑悦府、西郊都会等项目为华润华东大区销售额做出贡献。

进入2021年,除了少部分项目尾盘在售,华润上海已面临无米下锅的窘境。报告显示,2021年上半年,华润华东大区的销售均价为21116.91元/平,较2020年同期为27123.65元/平,减少约6006.74元/平,同比下滑约22.15%。

业内人士表示,房企拿地呈现滞后性,今年拿地主要转化为明年或者未来的销售业绩,从这点看,华润置地如果无法在2021年补仓上海,明年上海区域的销售业绩可能会大打折扣。

换句话说,华润华东大区“低价跑量”、销售均价走低的情况还将持续上演。

环沪高溢价拿地,毛利率加速下降

失去上海高价地后,华东大区不得不补充环沪土储,以此来填补上海市场的空白。

2月4日,经过130轮竞拍后,华润以15.32亿元竞得无锡大北庄商住地,楼面价10907元/平方米,溢价率高达77.71%;3月30日,华润置地首入淮安,经过216轮报价后以24.45亿元摘得江苏淮安通甫路东侧地块,楼面价4605元/平方米,溢价率91.02%。

与此同时,华润华东大区在长三角核心城市“下重注”。5月8日,经过136轮竞价,华润获得杭州未来科技城三站换乘综合体项目地块,总价111.6亿元,溢价率29.91%,自持4%;12天后,华润获得南京NO.2021G39号地块,总价70.6亿元。

观察者网了解到,91.02%、77.71%的溢价率在华润置地拿地溢价排行中,分别位列第三和第四;111.6亿元和70.6亿元的拿地总价,在华润置地拿地总额中,分别位列第一、第二。

同花顺iFinD数据显示,2021年至今,华润置地总计耗资929.72亿元新增47宗地,新增土地面积343.63万平方米,平均溢价率为16.18%。其中,长三角共新增11宗地块,耗资387.56亿元,平均溢价率为23.24%,高出平均值7.1个百分点。

关于高溢价拿地的影响,“好学生”万科曾在2021年中期报告中直言,“2017年以来地售比一直在上升,与之对应,开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端到逐渐地体现在结算端,企业未来这两年还是有一定的毛利率的压力。”

华润置地也不例外。数据显示,2021年上半年,华润置地综合毛利率为31.3%,较2020年同期的33.5%微降降。其中,投资物业毛利率由2020年同期的67.9%上升至69.8%,开发物业毛利率由2020年同期的31.1%下降为27.1%。

对此,华润置地管理层在业绩会上表示,开发物业毛利率的下降,主要是因为2016至2018年拿的高价地,在2021和2022年结算,导致毛利率出现下滑。

事实上,这并非华润置地第一次出现毛利率下滑。2018年至2021年,华润置地销售毛利率分别为48.12%、38.21%、33.53%、31.34%。此外,由于2021年华东大区频频高溢价拿地,也将影响华润置地未来销售毛利率进一步下滑。

华润置地管理层在业绩会上直言,“全年毛利率会稍微有点下降。我们判断,不管是新获取的项目或是以前存量项目,毛利率应该在20%左右。”也就是说,华润置地开发物业毛利率有可能再降7个百分点。

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