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八月土地市场持续降温,报告:吸引房企入市拿地的两大前提均已动摇

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在八月的集中供地上,全国土地市场持续降温的情况有了一个集中的体现。

据公开信息统计,目前已有11个城市完成第二批土地出让,总营业额2688.5亿元。与火热的第一轮集中供地不同,第二轮土地供应基本以低溢价甚至底价成交,拍卖现象增多,南京、重庆等地提前终止土地出让。

终止出让、多块地迅速成交、底价成交、溢价率走低、竞拍企业减少……第二轮集中供地的“冷”与第一轮集中供地的“热”形成鲜明对比。

中信证券近期发布的一份研报指出:吸引房企入市拿地的两个前提——房企融资环境正常、房价不出现明显下降目前均已动摇。

二轮供地多城爆冷

在经历了密集的中止、暂缓、延期以及规则调整后,第二轮供地大战中房企纷纷集体躺平,多个城市土拍爆冷。

据土地市场信息,在天津第二批集中土地出让中,共推出61宗住宅用地,但最后停牌了19宗,流拍2宗,最后成交40宗住宅用地,而这40宗地有31宗地块是底价成交。从溢价率来看,天津土地溢价率仅为0.65%,较首轮下降了10个百分点。

青岛和济南两城在土拍中的土地溢价率分别为0.53%和0%,均较第一轮集中工地出现明显下降,其中济南地块均以底价成交,青岛底价成交地块占比达94%。

除此之外,杭州、成都、合肥、沈阳等城市的第二批集中供地的报名情况也不尽如人意。

截至9月15日中午,杭州第二批集中供地10块优质地块报名截止日期,9块地块报名不达标。

沈阳和合肥第二批集中供地的报名情况也更加冷清。15日下午2时,沈阳46块宅地报名截止,只有14块地块有房企报名。沈阳宣布原定于9月17日开拍的24块地块将停止交易。

融资规模较同期下降21%

根据中指研究院的分析,政策调控频繁加码,房地产企业资金持续承压,是征地节奏放缓的重要原因。今年以来,三线四档融资规则逐步完善,不断努力。商票和征地销售比例被纳入监管。在收款和资金压力下,房地产企业的征地意愿受到抑制。

贝壳研究院发布的《房企融资月报》显示,2021年1-8月,房企整体债券融资规模出现明显下降趋势。据统计数据显示,2021年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元,占2020年全年的58%,融资规模较2020年同期下降21%,减少约1817亿元。其中,8月单月境内外债券融资共发行62笔,发行规模折合人民币约571亿元,同比减少54.2%。

近18个月房企债券融资规模(图源贝壳研究院)

数据显示,今年房企发债规模也明显下降。

去年前8月融资总额排名第一为恒大,融资金额为531亿元、排名第二为碧桂园,融资金额为313亿元。

今年前8月万科以融资总额281亿元居于榜首,首开股份以251亿元紧随其后,而远洋集团、金地集团、融创中国的融资总额均未超过200亿元。

在银行贷款层面,截至7月末,房地产贷款增速创8年新低,银行业房地产贷款同比增长8.7%。房地产贷款集中度连续10个月下降,房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%。

中信证券研报指出,在三道红线和限价影响下,部分房企因经营不善存在信用风险。2019年三季度到2021年一季度,信托市场的地产企业就处在融资净回笼状态;境内债券市场在自去年三季度至今年二季度也连续4个季度处于融资净回笼状态,非银渠道压减存量融资的进程客观上持续增加企业的信用压力。此外,非银机构面临信用债清偿问题相对缺乏处置经验,也导致容易引起局部风险传染至全局的担忧和恐慌情绪。如果没有外力干预,中信证券研究部房地产组认为部分地产民企现阶段缺乏在债券市场以合理成本借新还旧的能力。

中信证券研报指出,地产板块有约一半的负债是信用负债,合作项目众多,房地产企业资产和负债结构复杂,信用风险具备传染性。部分公司信用风险暴露,很难成为行业信用收紧的终点,反而会成为新信用风险的起点。由于诸多企业无法充分足额,以合理成本实现借新还旧,不少企业需要压低拿地规模,降低未来增速,甚至收缩规模,同时,因为不少企业资金成本较高,这类企业的盈利能力会被严重侵蚀。

彼时地产行业信用重构正在加速推进,部分企业或被动离场,更多企业可能在很长一段时间控制拿地,应付融资偿付要求。

8月楼市量价齐跌

房企融资收紧下,房价同时也出现了下跌拐点。

9月15日,国家统计局发布2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

在70个大中城市中,8月房价上涨的城市数量出现明显下降。其中新建商品住宅价格上涨的城市数量为46个,较7月减少5个,达到迄年内最低值,价格下调的城市数量由7月的16个增加至20个。

值得注意的是,8月份70城二手房价格下跌的城市数量开始超过上涨的城市数量,这是18个月以来的第一次。

被视为全国房地产风向标的深圳,二手住宅成交量同比下跌77.28%,创下10年新低。

而在北京,也不乏学区房一夜之间降价150万的案例。

国家统计局数据显示,2021年前8个月,全国房地产开发投资、销售面积和销售额的增速继续下降。1-8月份,全国房地产开发投资98060亿元,同比增长10.9%,增速较1-7月份下降1.8个百分点。1-8月份,全国商品房销售面积和销售额分别为114193万平方米和119047亿元,分别同比增长15.9%和22.8%,增速较1-7月分别下降5.6和7.9个百分点。

中信证券研报指出,随着房价下跌的城市越来越多,政策将逐步加大鼓励刚需的力度。但与此同时,在一二手价差较大的区域,二手限价、房地产税改革试点等政策仍有望进一步扎紧炒房的笼子。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对观察者网表示,土地市场的降温会倒逼政策调整,或者说如何创造一个既控地价、又确保土地市场活跃的机制,是四季度要充分考虑的。所以后续来看,土地竞拍规则等方面依然会有调整,甚至在房屋销售方面也会有调整,进而鼓励房企积极拿地。

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