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房地产的财富管理:房产超配阶段已过

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房地产进入白银时代,无论是B端还是C端,都产生了不可逆的变化。

对于行业来说,如今监管环境逐步收紧,面对限房价及高成本挤压下的利润变薄趋势,行业被“挤压”了吗?高集中度如何破解?

对于房企来说,纵向能力方面,财务、金融、市值管理及收并购能力有深入吗?横向能力方面,产品、不动产管理、公司治理能力有强化吗?

对于消费者来说,房子作为此前多年最炙手可热的资产,是否还能持续其投资价值?

9月17日晚,“博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会”在上海召开,民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在“财富夜话”环节针对上述话题发表了全面见解。

资产的预期在改变

“房子是用来住的,不是用来炒的。”这句定调,是由内而外贯穿了整个房地产调控的基本法则。

关于房地产监管政策的变化趋势,钟伟表示,目前政策的总基调与颇具代表性的2017年3月份房地产调控政策(即“317新政”)没有任何改变,房子的居住属性一直在被反复强调。

钟伟认为,未来房地产监管政策相对会比较稳定,他表示,明年市场调控还是会延续目前的政策惯性,周期性放松并不会到来,趋势性煎熬仍是未来的主题。

但钟伟提到了一个担心,房价预期的逆转——房价会一直涨下去的预期已经持续了20年,当前受到多家规模房企陷入流动性危机的影响,或许公众对于房价的预期会倒过来,这将背离“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

房产超配阶段已过

在钟伟看来,房地产企业的实力分为纵向能力和横向能力,两者共同决定了房企的整体水平。

纵向能力主要指房企的财务、金融、市值管理及兼并收购能力。

钟伟表示,如果把房地产看成一个准金融产品,跨周期运营的时候,大多数房企的薄弱点其实是纵向的金融能力、融资能力。他以华润为例,其强大的融资能力决定了,在长周期、大体量的城市运营和城市更新项目方面,华润这种优秀企业具备一骑绝尘的优势。

钟伟认为,纵向金融能力也决定了企业的估值水平,纵向金融能力优秀的企业,往往能够在金融机构得到较高的客户评级,在资本市场拿到较高的估值。

他进一步强调,规模化全国性的房企,需要学习商业银行,进行资金合理配置以及建设内部资金池,将集团相对有限的金融资源配置到最有效率的区域市场、城市和项目中,逐渐淘汰回报确定性比较差的、周期比较长的项目,继而逐渐从全国普遍撒胡椒的公司,瘦身变成只深耕有持续稳定回报区域的健康公司。

而横向能力主要指企业的产品、不动产管理、公司治理能力。

钟伟分析认为,公司治理能力并不是指集团对区域、城市、项目公司的三级或两级管控,或者是按照战区进行的扁平化管控,而是模块化管理。

“对于集团来讲,如果总估值高度依赖于开发销售模块,即便公司拓展了物业管理、商业等模块,其总估值也不会高。”钟伟表示,模块化公司治理的关键是实现所有者权益最大化,让各个板块相对独立,并把成熟的板块价值在资本市场予以兑现。

关于房地产行业的未来,钟伟认为,房地产依然处于变革前列,未来的住宅形态还有很大的想象空间,美好生活的居住需求有无限延展性,所以新崛起公司进行弯道超车的机会还在。

根据此前权威机构的调查,大城市的家庭财富配置里,房产占家庭财富净值比达到百分之七八百。谈及房产作为资产配置手段的预判时,钟伟认为,如果要调整资产配置,尽量选择淘汰房龄较长的房产,总体上,他认为房地产配置已经走出了“应该大量持有”的阶段,也就是资产超配的阶段,未来股票、基金等权益类配置将变得重要起来。他并建议,财富资产到达一定高度的家庭,家族信托不失为一种可靠而适宜的选择。

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