房地产的财富管理：房产超配阶段已过

房地产进入白银时代，无论是B端还是C端，都产生了不可逆的变化。

对于行业来说，如今监管环境逐步收紧，面对限房价及高成本挤压下的利润变薄趋势，行业被“挤压”了吗？高集中度如何破解？

对于房企来说，纵向能力方面，财务、金融、市值管理及收并购能力有深入吗？横向能力方面，产品、不动产管理、公司治理能力有强化吗？

对于消费者来说，房子作为此前多年最炙手可热的资产，是否还能持续其投资价值？

9月17日晚，“博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会”在上海召开，民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在“财富夜话”环节针对上述话题发表了全面见解。

资产的预期在改变

“房子是用来住的，不是用来炒的。”这句定调，是由内而外贯穿了整个房地产调控的基本法则。

关于房地产监管政策的变化趋势，钟伟表示，目前政策的总基调与颇具代表性的2017年3月份房地产调控政策（即“317新政”）没有任何改变，房子的居住属性一直在被反复强调。

钟伟认为，未来房地产监管政策相对会比较稳定，他表示，明年市场调控还是会延续目前的政策惯性，周期性放松并不会到来，趋势性煎熬仍是未来的主题。

但钟伟提到了一个担心，房价预期的逆转——房价会一直涨下去的预期已经持续了20年，当前受到多家规模房企陷入流动性危机的影响，或许公众对于房价的预期会倒过来，这将背离“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。

房产超配阶段已过

在钟伟看来，房地产企业的实力分为纵向能力和横向能力，两者共同决定了房企的整体水平。

纵向能力主要指房企的财务、金融、市值管理及兼并收购能力。

钟伟表示，如果把房地产看成一个准金融产品，跨周期运营的时候，大多数房企的薄弱点其实是纵向的金融能力、融资能力。他以华润为例，其强大的融资能力决定了，在长周期、大体量的城市运营和城市更新项目方面，华润这种优秀企业具备一骑绝尘的优势。

钟伟认为，纵向金融能力也决定了企业的估值水平，纵向金融能力优秀的企业，往往能够在金融机构得到较高的客户评级，在资本市场拿到较高的估值。

他进一步强调，规模化全国性的房企，需要学习商业银行，进行资金合理配置以及建设内部资金池，将集团相对有限的金融资源配置到最有效率的区域市场、城市和项目中，逐渐淘汰回报确定性比较差的、周期比较长的项目，继而逐渐从全国普遍撒胡椒的公司，瘦身变成只深耕有持续稳定回报区域的健康公司。

而横向能力主要指企业的产品、不动产管理、公司治理能力。

钟伟分析认为，公司治理能力并不是指集团对区域、城市、项目公司的三级或两级管控，或者是按照战区进行的扁平化管控，而是模块化管理。

“对于集团来讲，如果总估值高度依赖于开发销售模块，即便公司拓展了物业管理、商业等模块，其总估值也不会高。”钟伟表示，模块化公司治理的关键是实现所有者权益最大化，让各个板块相对独立，并把成熟的板块价值在资本市场予以兑现。

关于房地产行业的未来，钟伟认为，房地产依然处于变革前列，未来的住宅形态还有很大的想象空间，美好生活的居住需求有无限延展性，所以新崛起公司进行弯道超车的机会还在。

根据此前权威机构的调查，大城市的家庭财富配置里，房产占家庭财富净值比达到百分之七八百。谈及房产作为资产配置手段的预判时，钟伟认为，如果要调整资产配置，尽量选择淘汰房龄较长的房产，总体上，他认为房地产配置已经走出了“应该大量持有”的阶段，也就是资产超配的阶段，未来股票、基金等权益类配置将变得重要起来。他并建议，财富资产到达一定高度的家庭，家族信托不失为一种可靠而适宜的选择。