李宇嘉专栏丨从全局看，房地产行业仍有望保持稳定走势

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近期，房地产局部市场出现下行，地产股屡屡出现集体大跌，行业内弥漫着一股悲观的情绪。大家都在讨论，由杠杆收缩叠加持续的调控紧缩导致部分开发商债务和资金链问题，以及房价和行业下行等预期，会不会触及政府对风险的担忧，进而基于“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，再次出现“防涨又防跌”的调控松绑，同步紧缩的资金面也周期性地缓和？

从8月单月数据看，房地产全链条收缩，从拿地到开工、再到销售，都出现了15%左右的两位数负增长。其中，单月新开工面积已连续4个月负增长、土地购置面积已连续6个月负增长，且跌幅有扩大的趋势。同时，外源融资继续紧缩，占资金来源57%的内源融资（销售回款）还将因需求端回落而继续下行的情况下，目前单月已接近零增长的开发投资可能将转负。

政策面和资金面持续的紧缩，在企业端产生了一些风险事件，部分房企债务偿还遇到困难。同时，开发商大面积降价促销，少数城市面临房价下跌压力而不得不祭出“限跌令”。另外，有的热点城市出现土地流拍。那么，从当前的现实困难和稳字当头的长效机制目标看，会否给予适当扶持？

统计局回应称，大型开发商出现一些困难，对行业发展的影响还需要观察；8月底央行会议称，“做好跨周期设计，增强信贷总量增长的稳定性”；9月初，银保监会表态，督促银行类机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。

市场也对此出现了一些解读。那么，是不是会出现类似过去的政策周期轮回呢？

笔者认为，至少从今年四季度看，楼市调控政策还将保持稳定和连续，不太可能出现周期性松绑。首先，央行明确“增强信贷总量增长的稳定性”的表述，主要针对中小微融资的定向滴灌。比如，近期3000亿的再贷款以及明年部分贷款提前到今年下半年投放，目的都是在给中小微纾困，缓解上游原材料价格上涨对中小企业的冲击。对此，近期官方媒体还特意发文，“要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号”，不希望政策被解读为对楼市放水。

对楼市来讲，当下不是要不要宽松的问题，而是刚刚建立起来并正在实施的长效机制下，并无多少宽松的空间。首先，二季度24家大中型商业银行中有一半左右触及贷款集中度的两道红线，未越过红线的也在边缘行走；其次，目前大多数开发商的资金链都绷得很紧，刚刚发布的上市房企2021年中报显示，剔除预收账款后的资产负债率为71.8%，意味着全行业未达标。

近日，中央在部署下半年房地产调控时明确表示，严格房地产企业“三线四档”融资和贷款集中度管理，可见央行关于信贷增长稳定性和跨周期调节的新表述，完全针对的是中小微企业。当然，金融机构增加实体经济的贷款投放，或存量房贷收回，都能释放出地产增量贷款。但即便如此，增量贷款空间也是有限的。因此，不存在对楼市周期性的放水。

关键是，楼市基本面并未发生根本改变。1-8月，开发投资两年平均增长7.7%，商品房销售面积两年平均增长5.9%，商品房销售额两年平均增长11.7%。1-8月房地产施工和竣工面积同比分别增长8.4%、26%，后者增幅创历史最高水平。当下，开发商普遍面临资金链压力，开始加快施工以获得销售尾款和回笼资金，有望带动开发投资继续保持平稳增长的态势。

在强力的政策调控和资金紧缩下，还有这样的增幅，说明整个行业的承压能力非同小可，这也是因城施策的结果。近年来，有的区域购销两旺、稳定运行，有的持续下行，市场惨淡；企业经营分化，有的比较冒进，有的稳扎稳打。去年以来启动“三道红线”“贷款集中度”管理，本身也是有保有压的举措。对稳健经营的银行和开发商，仍有增加房贷和融资的空间。

因此，无论从单月来看，还是从局部来看，市场确实存在下行和出清的现象。但从全局看，房地产行业仍有望保持稳定走势。因此，目前房地产行业基本面并未发生逆转。目前，之所以局部出现下行和风险暴露，就引发了市场的担忧以及政策松绑的预期，甚至呼吁以“双向调控”（要防涨，也要防跌）为名义进行救市，就在于房地产业内已经习惯了自觉不自觉地“拿过去的盛景来比较”。只要当下的市场运行低于过去盛景时的水平，就认为是不正常的。

这背后反映出的问题就在于，无论是地方政府，还是开发商或金融机构，都是以未来更高的地价和房价，更大规模的土地拍卖和商品房销售，更高的利润水平，来做当前的决策，包括土地供给和旧改，投融资，生产经营计划，企业雇工和福利发放，支持基建投资等等。一环扣一环，寄生在房地产链条上的一些主体都以上面这种思维做决策，未考虑下行以及可能会出现的风险。

事实上，房地产也要高质量发展，不要停留在过去的惯性思维里。当下，不论是开发商的债务问题，还是部分城市的下行压力，都是点状的，都还停留在局部，主要是少数开发商层面，全局市场运行仍然比较健康，并不构成系统性风险隐患，其影响更多是心理层面的。从近期少数开发商暴露出的问题来看，不仅杠杆率比较高，更关键的是负债情况不透明，负债结构复杂，违规融资层出不穷。老实说，此类问题还并不是少数开发商公司治理存在缺陷，而是在整个房地产行业大面积存在。2020年8月份启动“三道红线”管控后，很多房企财务数据显示，近期“降杠杆”取得实效，但粉饰财务报表、隐匿负债情况比较突出。

此类问题处置，尽管比较棘手，但这是避免更大问题和风险的代价，而且越早处置对各方面的影响越小。在系统性风险尚可控制的情况下，以局部损失和风险释放，彰显打破刚兑、破除地产依赖的信号，其宏观意义无比重要。