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李宇嘉专栏丨从全局看,房地产行业仍有望保持稳定走势

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近期,房地产局部市场出现下行,地产股屡屡出现集体大跌,行业内弥漫着一股悲观的情绪。大家都在讨论,由杠杆收缩叠加持续的调控紧缩导致部分开发商债务和资金链问题,以及房价和行业下行等预期,会不会触及政府对风险的担忧,进而基于“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,再次出现“防涨又防跌”的调控松绑,同步紧缩的资金面也周期性地缓和?

从8月单月数据看,房地产全链条收缩,从拿地到开工、再到销售,都出现了15%左右的两位数负增长。其中,单月新开工面积已连续4个月负增长、土地购置面积已连续6个月负增长,且跌幅有扩大的趋势。同时,外源融资继续紧缩,占资金来源57%的内源融资(销售回款)还将因需求端回落而继续下行的情况下,目前单月已接近零增长的开发投资可能将转负。

政策面和资金面持续的紧缩,在企业端产生了一些风险事件,部分房企债务偿还遇到困难。同时,开发商大面积降价促销,少数城市面临房价下跌压力而不得不祭出“限跌令”。另外,有的热点城市出现土地流拍。那么,从当前的现实困难和稳字当头的长效机制目标看,会否给予适当扶持?

统计局回应称,大型开发商出现一些困难,对行业发展的影响还需要观察;8月底央行会议称,“做好跨周期设计,增强信贷总量增长的稳定性”;9月初,银保监会表态,督促银行类机构在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。

市场也对此出现了一些解读。那么,是不是会出现类似过去的政策周期轮回呢?

笔者认为,至少从今年四季度看,楼市调控政策还将保持稳定和连续,不太可能出现周期性松绑。首先,央行明确“增强信贷总量增长的稳定性”的表述,主要针对中小微融资的定向滴灌。比如,近期3000亿的再贷款以及明年部分贷款提前到今年下半年投放,目的都是在给中小微纾困,缓解上游原材料价格上涨对中小企业的冲击。对此,近期官方媒体还特意发文,“要加强预期管理和引导,不向房地产市场发出错误信号”,不希望政策被解读为对楼市放水。

对楼市来讲,当下不是要不要宽松的问题,而是刚刚建立起来并正在实施的长效机制下,并无多少宽松的空间。首先,二季度24家大中型商业银行中有一半左右触及贷款集中度的两道红线,未越过红线的也在边缘行走;其次,目前大多数开发商的资金链都绷得很紧,刚刚发布的上市房企2021年中报显示,剔除预收账款后的资产负债率为71.8%,意味着全行业未达标。

近日,中央在部署下半年房地产调控时明确表示,严格房地产企业“三线四档”融资和贷款集中度管理,可见央行关于信贷增长稳定性和跨周期调节的新表述,完全针对的是中小微企业。当然,金融机构增加实体经济的贷款投放,或存量房贷收回,都能释放出地产增量贷款。但即便如此,增量贷款空间也是有限的。因此,不存在对楼市周期性的放水。

关键是,楼市基本面并未发生根本改变。1-8月,开发投资两年平均增长7.7%,商品房销售面积两年平均增长5.9%,商品房销售额两年平均增长11.7%。1-8月房地产施工和竣工面积同比分别增长8.4%、26%,后者增幅创历史最高水平。当下,开发商普遍面临资金链压力,开始加快施工以获得销售尾款和回笼资金,有望带动开发投资继续保持平稳增长的态势。

在强力的政策调控和资金紧缩下,还有这样的增幅,说明整个行业的承压能力非同小可,这也是因城施策的结果。近年来,有的区域购销两旺、稳定运行,有的持续下行,市场惨淡;企业经营分化,有的比较冒进,有的稳扎稳打。去年以来启动“三道红线”“贷款集中度”管理,本身也是有保有压的举措。对稳健经营的银行和开发商,仍有增加房贷和融资的空间。

因此,无论从单月来看,还是从局部来看,市场确实存在下行和出清的现象。但从全局看,房地产行业仍有望保持稳定走势。因此,目前房地产行业基本面并未发生逆转。目前,之所以局部出现下行和风险暴露,就引发了市场的担忧以及政策松绑的预期,甚至呼吁以“双向调控”(要防涨,也要防跌)为名义进行救市,就在于房地产业内已经习惯了自觉不自觉地“拿过去的盛景来比较”。只要当下的市场运行低于过去盛景时的水平,就认为是不正常的。

这背后反映出的问题就在于,无论是地方政府,还是开发商或金融机构,都是以未来更高的地价和房价,更大规模的土地拍卖和商品房销售,更高的利润水平,来做当前的决策,包括土地供给和旧改,投融资,生产经营计划,企业雇工和福利发放,支持基建投资等等。一环扣一环,寄生在房地产链条上的一些主体都以上面这种思维做决策,未考虑下行以及可能会出现的风险。

事实上,房地产也要高质量发展,不要停留在过去的惯性思维里。当下,不论是开发商的债务问题,还是部分城市的下行压力,都是点状的,都还停留在局部,主要是少数开发商层面,全局市场运行仍然比较健康,并不构成系统性风险隐患,其影响更多是心理层面的。从近期少数开发商暴露出的问题来看,不仅杠杆率比较高,更关键的是负债情况不透明,负债结构复杂,违规融资层出不穷。老实说,此类问题还并不是少数开发商公司治理存在缺陷,而是在整个房地产行业大面积存在。2020年8月份启动“三道红线”管控后,很多房企财务数据显示,近期“降杠杆”取得实效,但粉饰财务报表、隐匿负债情况比较突出。

此类问题处置,尽管比较棘手,但这是避免更大问题和风险的代价,而且越早处置对各方面的影响越小。在系统性风险尚可控制的情况下,以局部损失和风险释放,彰显打破刚兑、破除地产依赖的信号,其宏观意义无比重要。

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