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第二轮集中供地大降温:房企资金链偏紧,五城流拍率超30%

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9月22日,克而瑞研究中心发布报告称,从已完成二轮土拍的城市表现来看,溢价率较首轮明显下降,底价成交成为二轮集中土拍的主旋律。

截至9月18日,22个重点城市中已经有厦门、福州、苏州、青岛和天津等9个城市完成了第二次集中供地的出让。而尚未开始二轮集中土拍的城市,在报名环节就已透露出寒意。

杭州市的10幅“竞品质”地块仅有1幅正式进入竞价环节,其余9幅因报名企业未达到3家,无法进入后续的竞拍环节,导致地块面临“流拍”。克而瑞认为,流拍率成为二轮集中土拍的关键词。

对比首轮集中土拍热度来看,所有城市二轮集中土拍热度均有所下滑:成交溢价率均较首轮有所降低,尤其是济南、天津等低热城市,溢价率降幅均在10个百分点以上;长春、无锡、福州、青岛、济南、天津和沈阳二轮流拍率均大幅走高,沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过了30%。

值得注意的是,在二轮集中土拍过程中,多个城市出现临时“中止”出让地块的现象。

截至9月17日,已经相继有长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳等8个城市在第二轮集中土拍前临时中止出让,总数量高达91宗,占这些城市第二轮集中供地总幅数的22%。其中沈阳中止出让宅地最多,高达22宗,占其第二轮集中供应总量的比重高达50%。

从土地供应角度来看,截至9月17日,除了郑州和宁波两个城市尚未发布第二轮集中供应以外,其余20个城市土地供应规模与首轮基本持平。

此外,各城市间分化较为显著。其中,苏州、杭州、南京、武汉、长沙等城市第二轮供地规模较首轮明显下滑,降幅均超20%;其他城市较首轮均有明显上涨,尤其是深圳、厦门、青岛等地,供应规模均实现翻番。

由于土拍规则调整,第二次集中供地过程中,多城土地延期出让或重新挂牌,譬如深圳、杭州、青岛均停止挂牌之后重新挂牌,福州、济南、沈阳、苏州和天津等城市均延期出让。就出让时间来看,很多本该8月集中土拍的城市被挤压至9月、10月。

如若将第一轮集中供地和第二轮集中供地的竞拍方式作对比后会发现,大致上有三个明显的变化。

具体来看,第二轮集中供地更多采用了“限价+摇号”方式进行土地竞拍,并且溢价率均有明显下调;部分城市取消了竞配建;对项目上市销售做出了更多限制,部分城市出现了现房销售、限售等规定。

克而瑞认为,第二轮集中土拍规则密集调整之后,已完成土地出让的重点城市大多遭遇了“滑铁卢”,溢价率下降,流拍率明显上升,临时中止出让成为“标配”,土地市场热度面临下行压力。土地市场低热之下,拿地成本也在下行,如首轮高自持比例的成都二批次集中成交地块的地房比还不到0.5,较首轮大幅下滑。因此,对于现金流稳健的房企来说,将迎来以较低成本增加优质土储的机会。

从企业的角度而言,在融资难度加大、资金链偏紧影响下,企业拿地积极性明显受挫,尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。结合近期市场、资金和政策环境来看,重点城市第二轮集中土拍“降温”将是大概率事件。

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