碧桂园服务100亿收购富力物业，“最贵”收购案背后谁获利好？

物业行业“最贵”收购案例又被刷新。9月20日下午，碧桂园服务曝出又一重磅收购案，以不超过100亿元的代价收购正在上市路上的富力物业旗下的富良环球，金额超过此前控股蓝光嘉宝上市公司的超48亿元。

在业内人士看来，这是一笔一拍即合的交易——100亿的价码符合富力物业的预期，而优质项目也正中碧桂园服务的心意。

值得关注的是，从股权结构上看，目前富力物业并非富力地产的子公司。而是由富力地产董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力持有。在出售富力物业的公告发出之后，两大股东出手反哺富力地产80亿港元。为此，富力地产正考虑回购长年期票据。

碧桂园服务拟以不超过100亿元的代价收购富力物业旗下的富良环球。图片来源/IC photo

碧桂园服务百亿收购上市路上的富力物业

9月20日，碧桂园服务发布公告称，其以不超过100亿元的代价收购富力物业全资附属公司富良环球。收购完成后，碧桂园服务将持有富良环球100%股权，并间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权，其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。

公告内容显示，富力物业持有及通过富良环球成为综合物业管理服务的提供者。从该笔交易来看，富力物业几乎是倾囊而出。

此次收购的公告突如其来。今年4月26日，富力物业刚在港交所提交了招股书，酝酿多年的富力物业终于开始启动上市，但在距离提交招股书不到5个月的时间，就传出收购的消息，不能不令人诧异。

从股权结构上看，目前富力物业并非富力地产的子公司。富力物业由富力地产董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力各持有46.48%股份。但是，富力物业业务增长主要得益于富力地产的支持。

今年2月，富力地产发布了“获豁免持续关联交易物业服务框架协议”，内容涉及广州富星（富力物业子公司）向富力地产提供各类物业管理及相关服务的内容。

据公告显示，截至2020年12月31日，富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市，总在管建筑面积约为0.69亿平方米，其中住宅物业的在管建筑面积约为0.58亿平方米，商业物业的在管建筑面积约为0.11亿平方米。

对于碧桂园服务的此次收购，富力物业承诺，富良环球2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元，会计收入不低于42亿元，截至2021年12月31日的在管面积不低于0.86亿平方米，总合约面积不低于1.27亿平方米。

与此同时，双方约定，自交割日起五年内，富力物业不得直接或间接进行任何有可能与富良环球形成竞争性关系，或不利于其经营管理的行为。

碧桂园服务缘何再次大手笔进行收购？

在碧桂园服务眼中，富力物业具备优秀的物业管理及商业运营能力，在中国商业运营服务标准制定中发挥重要影响力，且在城市更新项目综合管理服务上表现领先。

对于此次收购，碧桂园服务方面称，这有利于加强其在特定区域（主要集中在一线、新一线及二线城市）的优势，进一步扩大业务规模和覆盖范围，同时促进集团在商业物业管理方面的发展。

中指研究院分析人士认为，当前，在激烈的市场竞争中，物业企业可以通过收并购等方式迅速切入重点城市，在深耕区域的基础上提高核心城市项目密度，弥补其区域布局短板。

对于收购的目的，碧桂园服务一直在强调“要稳固行业龙头地位”。今年1月20日，碧桂园服务市值正式越过2000亿大关，成为行业内第一家两千亿市值的物业企业。截至9月20日，碧桂园服务市值为1451亿元。然而，碧桂园服务的“野心”不止于此，其计划5年时间做到千亿收入。而收购则是达成这一目标的途径之一。

7月28日，碧桂园服务入局机场物业管理公司新华正达持股70%，布局机场物业；8月1日信息显示，碧桂园服务收购湖南天环物业100%股权，吞下了长沙本土“领头羊”物管公司。

与此同时，近期碧桂园物业的收购传闻不断。比如并购恒大物业，但是，日前碧桂园服务执行董事兼总裁李长江公开表示，“恒大物业我们以前接触过，但价格没谈拢，现在没有接触。”

至于未来的收购合作，李长江表示，碧桂园服务喜欢“大的”，是指它的规模；也喜欢“好的”，是指它是优质的、规范的、不乱的，“未来是不是会跟恒大物业有合作，主动权不在我们手里。”

而对于收购富力物业，李长江则坦言，与富力见面谈的时间并不短，富力物业项目集中度不差，单个项目也的确很优质。他说，“碧桂园服务是从这个出发点去进行交易的。虽然交易价格存在众多约定，但我们认为是较为合适的。”

由于富力物业仍在上市的路上，因此这一收购并非上市公司间的收购，流程远未像碧桂园收购蓝光嘉宝时那样复杂。公告显示，这一收购由两部分构成，其中一部分不超过70亿元（针对2021年现状部分），另一部分不超过30亿元（针对未来0.66亿平方米在管面积合约），合计最高代价将不超过100亿元。

出售物业后，大股东80亿港元反哺富力地产

上述物业收购的消息发布之后，同在9月20日，富力地产发布公告称，李思廉、张力作为公司的执行董事及大股东，已与富力地产沟通，为支持集团将提供约80亿港元的股东资金，并预计于未来一至两个月内完成。

如此一来，富力地产表示，即使不算任何外部融资或资产出售带来的现金流，公司预期也将有足够资金应付在短期内到期的债务。

一波未平，一波又起。看似无关的两则公告，其内在联系紧密。在业内人士看来，同日的两则公告，无疑是富力地产的两位大股东，变卖了富力物业后，反哺富力地产的举动。

富力地产在公告中表示，主要股东以往曾以免息贷款形式提供财务支持，展现主要股东对集团持续承诺及对集团业务及发展坚定不移的信心。

而对于这笔股东资金的用处，富力地产考虑回购长年期票据。

众所周知，在“三道红线”的压力之下，降负债一直是富力地产的首要任务。而变卖资产也成为富力地产降负债的举措之一。

在公告中，富力地产表示，在主要股东的财务支持下，非常有信心继续改善集团的财务状况，同时也将继续积极寻求另外的资金来源及资产出售机会。

据悉，富力地产此前积累了不少优质投资物业以及酒店资产。其中，去年富力地产向黑石转让广州国际机场综合物流园70%股权。业内人士预期，今年富力地产仍会以出售资产的方式来降低负债。但没想到等来的是两大股东率先出手，走出了反哺的路径。那么，今后也不排除两大股东继续资助富力地产的可能。

在业内人士看来，这笔收购案的价码不错，这也是富力物业能够出手的原因，而对于渴求优质物业的碧桂园服务来说也是“正中下怀”，是一笔双方一拍即合的交易。

对于富力地产而言，虽然得到大股东的资助，但是出售资产降负债仍是当前主要任务之一。在资产出售方面，富力地产表示，已就若干非核心资产接受要约意向书，并将继续与潜在买家洽谈。