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35重点城市房价:6个省会跌回一年前,广州同比涨幅最大

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疫情以来,楼市的区域分化十分明显,不仅一二线与三四线城市在分化,在一二线城市内部,分化也十分明显。

第一财经记者根据国家统计局公布的2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,对包括直辖市、省会城市(不含拉萨)和计划单列市在内的35个重点城市二手房同比和环比数据进行梳理发现,广州房价同比涨幅最大,有6个省会城市低于一年前。环比来看,13个城市房价出现下跌。

广州同比涨幅最大

从重点城市二手房房价的同比涨幅来看,广州最高,达到了10.9%。一方面,近年来广州产业转型升级速度加快,人口快速增长。第七次全国人口普查数据显示,十年来,广州常住人口增加了597.58万人,这一增量在全国所有城市中,仅次于同省的深圳,位居第二。

中国(深圳)综合开发研究院智库研究与信息部部长郑宇劼对第一财经分析,原先在四个一线城市中,广州的产业结构偏旧偏重,但这几年广州包括生物医药、新一代信息技术等新兴产业发展很快,产业结构实现快速转换,产业后劲不断增强,这些产业最集中的天河、黄埔经济增长速度很快。

不过,从城市区域板块来看,疫情以来,广州城市内部楼市走势分化明显。东部的天河、黄埔和海珠东部的涨幅较大。比如,天河不少楼盘上涨了七八成,而番禺、荔湾等区域的多数楼盘上涨十分有限。“我的房子就没怎么涨,以后我想置换到天河也换不起了。”家住荔湾芳村的夏女士说。

广州荔湾区广钢新城

8月31日晚间,广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。根据通知,首批96个位于成交活跃的热点区域的住宅小区,由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上,综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素,形成二手住房交易参考价格。这些楼盘也主要集中在天河、黄埔、海珠东等涨幅较大的区域。

广州之后,北京以10.4%的涨幅在35个重点城市中位居第二。值得注意的是,房价同比涨幅靠前的重点城市中,位于长三角、珠三角的多个城市和北京位列其中。近年来,长三角、珠三角、北京等地区高新产业、新兴产业发展十分突出,集聚的年轻人多,经济活力很强,对楼市的需求和支撑更强。

一线城市深圳虽然8月二手房同比涨幅在35个城市中仅位列第15,但这是由于深圳这一轮上涨早,在强力调控下,楼市降温也比较早。2020年深圳二手房涨幅高达14.1%,在各大城市中遥遥领先。因此,如果从2020年疫情以来的变化看,深圳涨幅在各大城市中仍位居前茅。

今年2月8日,深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,在二手房网签价格的基础上,结合周边新房价格,对深圳3595个小区编制了“成交参考价”。这也是全国第一个建立二手房指导价机制的城市。

在一系列强力调控措施下,深圳的房价已经出现明显降温和回调。8月深圳二手房环比下降0.4%,连续4个月下降。

58安居客房产研究院分院院长张波分析,二手住宅本身更能反映市场真实热度,从四个一线城市的销售价格看,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,深圳环比下降0.4%,连续4个月下降。其他三个城市也是在调控补丁不断加码的背景下,房价虽有上涨,但上涨力度明显趋弱,市场成交量开始出现萎缩,预示着下一步房价会上涨乏力。

另外一个同比涨幅位居前列的计划单列市宁波,环比也出现了下跌。宁波8月二手房销售价格环比下降0.1%,为近18个月来的首次下跌。

据宁波市房产市场管理中心发布的数据,今年8月宁波全市商品住宅成交8343套,环比下降4.1%,其中市六区成交4712套,环比下降9.2%,同比下降44.5%;全市二手住宅成交4346套,环比下降8.4%,其中市六区成交2712套,环比下降12.3%,同比下降66.4%。

35个重点城市8月二手住宅销售价格指数

数据来源:国家统计局

6个省会城市房价跌回一年前

另一方面,有6个重点城市房价低于一年前,且全部是省会城市,分别是太原、长春、石家庄、呼和浩特、贵阳和哈尔滨。

从地区分布来看,这些城市主要位于华北和东北地区。张波对第一财经分析,这些城市的一个重要指标就是库存量普遍较大,去化周期偏长,供大于求导致降温更为明显。

此外,一些城市虽然同比上涨,但环比下跌明显。比如昆明,8月环比下跌了0.6%,环比跌幅在35个城市中位居第一;南宁下跌了0.3%。包括贵阳在内,西南区域的城市较为集中。

张波分析,二手房环比下跌明显的城市都是市场降温的一个信号,从安居客线上的二手房挂牌价格趋势来看,昆明在过去两年经历了一波房价上涨行情,从今年7月开始,二手房挂牌价格出现下滑。南宁去年下半年开始出现二手房挂牌价格快速上涨,今年二季度开始出现波折下行趋势。西南区域的不少城市都处于这一波房价行情下行区间,并且由于市场调控普遍从严,降温态势没有发生变化。

房价走势分化的同时,重点城市的楼市调控、人才政策也在分化。今年以来,广州、南京、杭州等楼市上涨压力较大的城市纷纷收紧人才购房、落户购房政策。

与此同时,也有不少城市出台了鼓励人才购房和落户的政策。

8月31日,吉林省长春市房地产业协会发布《关于房地产市场稳定发展有关情况的通报》。长春市将为首次购买90平方米以下商品住房的就业人才以及进城农民,按人才50元/平方米、农民80元/平方米额度予以购房补贴。同时,长春市政府投放5000万元资金,以抽取消费券形式,向符合条件的购房人才和农民发放。消费券可用于家电、汽车消费。

张波认为,这是因城施策的体现。从市场热度来看,广深以及南京、杭州的热度总体偏高,即使深圳二手房市场已经开始明显降温,但新房市场受限价影响,依然保持了一定热度,人口的大量流入则是推动楼市热度上升的重要因素。在此背景下,通过对人才政策的调整,减少需求量快速上升,维持供需平衡是稳定楼市的重要措施。相反,大量楼市库存本身需要更多新流入人口进行消化,因此,人才政策表现就会显得不同。

另外,沈阳、昆明等二线大城市,开始为局部房价下跌“打预防针”,即当地相关部门约谈部分开发商,对包括虚假广告宣传、大幅降价销售等在内的行为进行一定约束。

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