港股“黑色星期一”，地产黑马新力控股闪崩背后不简单

9月20日，“不放假”的港股遭遇黑色星期一。恒指跌超800点，香港本地地产股、内房股、银行股、保险股全线均有不同程度下跌。这其中，跌得最惨的是江西富豪张园林控制的新力控股集团（02103.HK），盘中最高跌幅近92%，截至停牌跌幅达87%，一日市值蒸发约120亿港元，每股股价仅剩0.5港元。

第一财经从一位接近新力的人士处获悉，新力控股人力资源在两天前口头通知降薪计划，没有正式文件下发，具体执行标准为，总部管理层普降50%以上，副总裁级别降薪70%，基层降薪10%-20%。

对于20日的股价闪崩，新力方面回复第一财经表示，正在了解相关信息，届时会发布公告披露相关信息。

顶着“江西最大龙头房企”“中国最年轻上市房企”名号，新力股价闪崩背后，究竟发生了什么？

短期债务压顶

20日盘中，新力控股股价受港股整体恐慌情绪和自身消息影响，股价大跳水，从开市价3.95港元跌至0.5港元，跌幅高达87%，总市值仅剩下17.85亿元，市盈率仅0.79。

在股价暴跌前，关于新力控股的坏消息不断。标普与惠誉分别在9月10日与9月15日将新力控股评级展望从“稳定”调整为“负面”。

标普称，评级下调源于新力控股的资本市场渠道受损、融资渠道收窄，鉴于其美元债价格的波动性和当前悲观的市场情绪，标普认为新力控股的境外资本市场渠道存在不确定性，或需利用内部资源来偿付境外到期债券，新力控股有2.46亿美元债券将于2021年10月到期，另有两笔美元债券（合计4.53亿美元）将于2022年1月和6月到期，其交易价格已经远低于票面价格。

此外，新力控股有47亿元人民币信托和其他融资将于未来12个月内到期，这些非银融资占截至2021年6月底短期债务的35%，其偿付也面临压力。

惠誉也指出，新力控股2022年到期的债券的交易价格已出现20%至25%的折让，说明新力控股可能需要使用现金偿还所有三笔债券。

“新力目前确实面临一定程度的资金问题，融资、信贷收紧的影响较大，现在回款很慢，要缓解资金压力，给高管降薪是立竿见影的一个举措。”一位知情人士对第一财经表示。

除了资金面问题，在政策面上，新力控股的大本营江西在上一个工作日发布了一个重磅政策。

9月18日，江西省八部门联合发布通知称，将在全省范围内开展持续整治规范房地产市场秩序三年行动，针对逾期不能偿还债务、大规模延期交房、负面舆情较多等存在重大经营风险的企业，将实施重点监管。

今年7月起，新力控股旗下多家子公司还被曝出票据逾期、拒付等现象。不过，在8月底业绩会上，新力管理层则表示，截至到2021年6月30日，新力商票余额9.4亿人民币，半年内到期金额不超过3亿，内部有严格的管理系统，未来管理还将更加严格。

作为从江西南昌起家的房企，新力老板张园林曾被称为“张半城”，江西一直是新力的最重要市场。截至今年中期，新力总权益土储1440万平方米，其中位于江西省的土储占比34%，南昌在江西土储中又占77%。

从事建筑行业的张园林起家于南昌帝泊湾，2010年从这个项目开始起步，张园林仅用了9年时间就实现企业香港上市，只用10年就成为全国房企前30强，销售额超千亿。因此新力控股一度被称为“最年轻的黑马房企”。

表面看来，新力控股经营工作总体正常，今年1-8月，新力控股合同销售额仍有770亿元，而去年全年合同销售金额约人民币1137亿元。上半年营业收入112亿元，同比增长29%；总资产1120亿元，同比增长9%。

不过，新力控股短期债务压力较大，截至2021年6月底，在手现金为140亿元人民币，未来一年到期的债务有132亿元，剔除预收账款的资产负债率为73.5%，高于“三道红线”标准。

地产股再遭重挫

除了跌得最惨的新力，今日港股房地产开发商基本都在大跌。

香港本地地产开发商中，恒基地产（00012.HK）跌了13.19%，新世界发展（00017.HK）跌12.27%，新鸿基地产（00016.HK）跌10.34%，长实集团（01113.HK）跌超9%。

内房股中，绿城中国（03900.HK）跌6.67%，新城发展（01030.HK）跌5.41%，富力地产（02777.HK）跌7.34%。恒大系中，中国恒大（03333.HK）跌超10%，恒大汽车（00708.HK）跌2.68%，恒大物业（06666.HK）跌11.30%。

一名长期关注港股的分析师对第一财经表示，今日港股悲观情绪蔓延，而地产板块全线大跌受到了多重因素影响，产生叠加效应。

首先，近日有消息称，部分香港地产发展商已被知会协助香港市民住房短缺问题，但是官方尚未有新政出台。其次，每逢内地节假日，港股较容易遭到做空，因为南下资金通道关闭，内地资金抄底港股路径暂停，但外资仍可自由出入港股。

“不过部分地产公司股价下行已经是长期趋势，跟其债务、经营状况等基本面息息相关。一旦恐慌情绪蔓延，这类公司更易受到牵连。”上述分析师称。

其实，在此次暴跌前一周，港股已经持续低迷。中金公司昨日称，近期港股表现背后的原因较为综合，一方面，八月的宏观数据显示经济增长面临明显压力，也催生了对政策扶持的预期，但政策依然呈现出较强的定力，短期看并未出现太大变化。另一方面，美股市场近期也持续震荡下跌，进一步拖累海外中资股市场。从估值和情绪指标来看，中金认为市场情绪过于悲观。