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土地市场转凉?杭州、成都等多城集中供地现零溢价、流拍

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叶落知秋,土地市场先感受到了秋天的凉意。9月15日,首批集中供地战火最激烈的杭州,却在第二次集中供地中遭遇了流拍,西部热点城市成都的第二批集中供地首日也反响平平。

当天,杭州第二批集中供地10宗竞品质地块报名截止,有9宗地块报名未达标,相当于提前宣告流拍,这一结果令市场感到意外,在首轮供地中,面临高地价挤压下只有“1%的利润空间”,房企尚且你争我夺,而仅仅过去4个月,杭州土地市场的风向就发生了转变。

无独有偶,成都第二批集中供地首日土拍中,共成交19宗地块,有1宗地块流拍,平均溢价率只有2.1%,15宗地为底价成交,这一结果也和首次供地大相径庭。

截至目前,已经开展第二轮供地的城市诸如沈阳、合肥、青岛、福州等城市的土拍市场“平淡无奇”,且不少地块均为底价成交,并未出现首轮集中供地时的“厮杀”场景。热点城市集中供地转冷的原因是什么?土地市场真的“凉”了吗?

杭州、成都等热点城市的第二批集中供地,均比首批集中供地有所降温。图片来源/IC photo

杭州9宗竞品质地块提前“流拍”

土地市场由热转凉与第二批集中供地规则改变相关,随着“游戏规则”的重新设置,不少房企主动选择“知难而退”。

例如,杭州在第二批供地中首次试水“竞品质”,其规则是房企首先需提供建设方案,方案通过后开始竞地价,竞得后所建造的楼盘需通过验收后才能进行现房销售。同时,“竞品质”试点地块溢价率上限由10%调整为5%,在地块达到上限价格之后,转为线下摇号确定竞得人。

从9月15日截止的报名情况来看,杭州的10宗竞品质地块中,仅富阳富春湾新城地块的报名情况符合要求,其他9宗地块因有效申请没有达到规定门槛,无法进入后续正式竞价环节,相当于提前“流拍”。

熟悉杭州市场的中指研究院浙江分院常务副总经理高院生分析称:“昨日的竞品质地块的流拍基于以下原因,首先土拍新规的苛刻,竞品质地块需在高品质方案下现房销售,且对企业参与土拍的数量和拿地资金来源进行限制和规范;另外,‘三道红线’下房企拿地销售比40%影响企业的拿地节奏。”

“此类流拍的直接原因便是竞品质的约束。”易居研究院智库中心研究总监严跃进直接点评称:“竞品质涉及的工作量更大,房企需在品质优化方面不断做方案,房企拿地和开发成本进一步加大。同时,现房销售等约束也会使部分房企进行回避。”

同样,成都第二轮供地在规则修改后采取“限房价、定品质、竞地价”,凸显出“品质”的比拼;并且在土地达到最高限价后,从摇号转为“竞自持保障性租赁住房”或者“竞销售型一类人才公寓”,这一做法也提前控制了土地的溢价率。而成都此次部分地块的竞拍中首次采取“竞销售型一类人才公寓”的做法,从“自持”变为“可销售”,则为房企留下了利润空间。

从成都首日的土拍结果来看,有近八成地块为底价成交,竞得房企以中铁建代表的国企和成都本土房企为主。从竞争激烈程度来看,区域分化明显,高新区和天府新区等热点板块依然有较为激烈的争夺,而主城区的地块表现相对平淡。

竞拍规则改变,房企拿地更趋理性谨慎

第二轮集中供地过程一波三折,多个城市在“叫停”原先既定的出让程序后重新调整竞拍规则。从目前来看,热点城市的竞拍规则均发生了改变,比如,以“限房价”“严控溢价率”“严禁马甲参拍”来降低市场热度,以“摇号““一次性报价”“品质竞争”替代此前的“竞自持”来降低房企的拿地成本和凸显品质导向,以“资金来源”“付款周期”等保障安全。

在新的游戏规则下,房企参与第二次供地将会更加理性和谨慎。在不久前的房企中期业绩会上,万科、旭辉、融创等房企纷纷表态不拿高价地,“以销定投”“避开热点地块”“保障利润率”成为房企不约而同的选择。

此外,从监管政策来看,目前已被纳入“三道红线”试点的重点房企,被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%,这一指标也进一步约束房企拿地的投入。

房企拿地态度的转变直接体现在土地市场端。从已经完成第二批集中供地的城市来看,率先拉开集中拍地大幕的福州,其出让的19宗涉宅地块有4宗中止出让,最终成交13宗住宅用地,2宗流拍。不过,在位置相对优越的市区内11宗地块的竞争中,呈现出冷热分化的态势,除了2宗地块底价成交外,其余均达到最高限价进入摇号,引来保利、正荣、中海、首开等房企的竞争。

由于福州是众多闽系房企的大本营,加上楼市成交行情向好,土地市场表现为冷热不均。而后续出场的青岛、沈阳、天津、合肥等,土拍市场明显趋冷,其中,青岛、济南及天津的成交溢价率均为0。而沈阳原定于9月17日出让的46宗地块中有24宗停止交易,与此同时,合肥原定9月17日开拍的26宗地块也仅剩下8宗将如期出让。

对此,来自亿翰智库的分析称,房企在第二、三批集中供地中获取的项目,年内开盘销售的难度较大,加之地产行业融资环境持续收紧,对房企投资端产生一定的收紧作用,投销比不超过40%的新规又进一步限制房企拿地,预计第二、三批集中供地热度将持续降温。

新京报记者 徐倩

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