博鳌21世纪房地产论坛丨楼市1V1对谈：房地产业如何破解“中年危机”？

9月18日，博鳌21世纪房地产论坛第21届年会将在上海外滩W酒店隆重举行。本届论坛主题为——穿越“红线”：后杠杆时代的梦想与现实。

会上，围绕房地产业如何破解“中年危机”的话题，民生加银基金首席经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟，以及弘阳地产执行董事及总裁袁春展开了1V1讨论。以下为对谈实录——

钟伟：非常高兴有机会跟袁春总一块聊房地产的“中年危机”，刚刚我们预热了一下，袁春总肯定不承认有中年危机，因为他心态非常坦然。一对一的会谈我特别想把它做成有故事性，跌宕起伏的事情，显然沟通之后我觉得不会有这样的效果。接下来我们就随意的聊，可能是一个即时性的，快问快答类的，没有让你惊喜，但绝对不会让你失望的问答过程。

首先袁总简要介绍一下弘阳。

袁春：感谢钟老师。

第一，弘阳首先有两个上市公司，一个是弘阳地产，一个是弘阳服务。第二，我们的大本营是在南京。第三，我们是一个全国化的公司。第四，我们的战略是双轮驱动。所谓双轮驱动，一个是住宅，一个是商业。还有我们的战略是三句话：做透大江苏，深圳都市圈，中心城。

对于房地产来说前端是地产，后端是服务，对客户来说前端、后端是互相不可分割的。对于上市来说，地产在18年上的市，物业在去年上的市，前后有个衔接，因为还是有个产业的，对于客户服务、产业来说是前后端上下游的关系。

钟伟：商管放到物管里投的吗？

袁春：商管我们还是独立的，一个在地产的上市公司体系。

钟伟：商管和地产两个上司公司哪个估值好一些？

袁春：肯定是物业好。不过最近物业好像不太行了，但是估值肯定是比地产高，因为地产最近受点影响，我看平均连4都不到了，物业的估值虽然跌了，但是十几的估值还是有的。

钟伟：现在对公司的股价还满意吗？

袁春：也没有满意不满意的，弘阳上市时间比较短，一个是在18年，一个在去年，最长的时间三年，正常还处于资本市场的观察期，弘阳的股票一直相对比较稳，没有大涨，没有大跌，未来怎么走取决于行业走势。

钟伟：我想问一下，弘阳目前大概的行业排位在45-50位之间，有没有挪到前20位的想法，为什么？

袁春：这个话题现在很热，8月份之前，包括去年大家讨论这个问题，我想行业已经达成共识了，肯定不是越大越好，肯定是越稳越好。所以对我们来说，当然对于未来的发展来说，肯定还是需要一定的规模，但一定不是最重要。就像我们更多的还是看可持续发展，第一要盈利，第二要有很健康的现金流，最后再把产品和服务做好，我相信有这几点基本上公司如果想明白的话，我觉得行业生存下去不会有太大问题。

钟伟：既然是这样的话，您不是董事长，但是是一个职业经理人，董事会的考核对你规模的要求比较多，还是利润的要求比较多？

袁春：因为这两年相对来说利润是我们考核的方向，还是一个逻辑，对于企业来说，不光是房地产企业，我觉得任何的企业，短期像互联网一样，短期不盈利，长期还是要盈利。如果不能盈利的话，我们有的时候叫创造价值，拿什么来衡量价值呢？对我考核更多还是利润考核。

钟伟：谢谢。看起来规模为王的时代已经过去了，大家都是把房地产开发作为好的生意。接下来做好的生意的时候，全国960万平方公里的版图，过去有个说法随便占一块地，在一个城市做房地产开发都能赚钱，后来又说不会越过南宋小版图的线，你确定弘阳地产未来无论是自持也好，开发销售也好，立足大江苏，有三城递进，能把全国目标市场的定位，三城递进再解释一下吗？

袁春：比较清楚，因为我们本身从南京，从江苏发展起来的，我们讲三句话：做透大江苏，我们在江苏大概占比60%，我们未来的占领肯定也是这样，因为我们在江苏是权益化的布局，13个地级市进了12个，重点还是布局。在都市圈来说就是长三角的，浙江湾区，山东半岛，再长期经济带，包括武汉、长沙、重庆、西安，我们经过这几年的布局该布的都布了，核心是现在怎么能够把它做扎实，就像我们自己内部提的叫聚焦深耕，在一个地方做，做透。但是我们看了一下，基本上我觉得也够了，应该这些城市都是有能级的城市，把这些城市都能够做到一定的占有率，有一定的客户和品牌基础的话，我相信未来还是相对比较稳的。

钟伟：这样的话，总体来讲，对弘阳地产来讲，长三角、大湾区以及之外的市场，对公司的利润贡献大概是怎么样？

袁春：为什么说大江苏我们大，占比60%，剩下的40%。其实这些区域的规模也不小，在江苏我们现在12个地级市，出来的话城市的个数可能也就是20个，对于每个城市的规模来说，我觉得大差不差。因为我们在江苏，包括在苏南是下沉的，我们可以下沉一些乡镇，在别的地方。

钟伟：您从江苏苏南的角度来讲，不仅是下沉到县，会下沉到一些大的市，为什么？

袁春：苏南我们会下沉到一些乡镇，比如像江阴、昆山，都是本强县。某种意义上，他一年的GDP和产值比中西部的一个城市，而不一定是省会了，还高。所以是这么一个逻辑。

钟伟：下沉策略您只是在苏南比较有城市量级的来做，还是在其他地方也会考虑下沉，还是不考虑？

袁春：我们现在基本上在几个地方下沉，一个是苏南，还有一个在浙北，比如杭州、宁波，还有在广佛，因为佛山也有经济强镇，购买力也很强。别的地方我们就是核心城市，比如武汉、成都、重庆，基本不下沉。

钟伟：那些省会城市反而不下降，在长三角和光佛这一块下沉到县甚至更低这么一个结构。我们现在已经是全国性的公司，从拿地、市场的角度来讲，您觉得未来哪些市场会给你带来惊喜，不会让你失望，比如西安、重庆、成都，无论南宋小版图的长三角跟大湾区？

袁春：经过这么些年，有惊喜的市场已经不多了，我觉得很难，现在对城市的定义大家分一线、新一线、二线、三线，我们几线也就在这上面了，因为中国经过这么多年的发展，这些城市的竞争格局已经比较清晰了，很难再有一个亮点出来。现在就是把确定与安全的事情做好OK了，已经够做的了，不用再想其他的。

钟伟：挺实在的。您现在土储的时候还像过去一样的，过去我们对土地储备曾经有过很多的假设，05-07年房地产企业几乎特别追求土地储备的规模，因为量大，公司上市的估值就高。又有一段时间，2010年之前，甚至包括在15-16年的时候，都曾经有过两波透支未来的房价，以比较高的价格抢地、拿地。逐渐发展到今天，权益定制化，我们又合作，使土地储备的规模看起来比较大、比较好看，过去房地企业特别愿意囤地，因为土地能够随着时间自然增值，甚至能够覆盖土储成本的好事情，您现在怎么看待弘阳地产拿地的节奏和规模，是追求比较高的土地储备，还是有多少营收就干多少开发？够用就行，还是多多益善？

袁春：这个逻辑肯定分阶段的，05、06年，那时候有一个逻辑叫“小钱套大地”10年以后这个就不存在了，因为政府不允许。拿地一个月、三个月、六个月得付清。尤其到今年8月份拿地销售比不能超过40%，三道红线给你一卡也没那么多钱拿。今天这个题目叫“中年危机”，其实房地产不存在中年危机，房地产之前是年少太轻狂，前十年玩坏了。现在挺好，回到十年前的玩法了，大家更重视产品，更重要研究研究产品、客户，本来这行业就是这样的。刚刚您说的更多的是地产，但很多时候地产和房产，有的时候大家还是混淆了。您刚刚讲的土地更多是地产的逻辑，我们是房产模式，现在大家把这个心放到肚子里，好好把产品做好，现金流好好的弄好不会有问题。

钟伟：地的规模由什么确定？

袁春：我觉得就是听政府的话，听党的话，三道绿线必须的，拿地销售比不能过40%，你做好就行了，肯定不会有问题。过往十年前都是这么干的，但是这十年被玩坏了。

钟伟：拿地之后要做产品，把产品做好就行。也有很多开发商会这么说，我现在不是做好产品的时代，因为我的客户可能还不具备什么是好产品的绝对认知能力，因为大家刚刚开始，尤其三四线城市刚刚开始。现在的房价、地价之间的房地差也不太允许我做好的产品，政府给我批的价格可能也不太允许我做出差别化好的产品。您拿地的时候或者做产品的时候怎么考虑房地差，怎么考虑产品的定位？

袁春：做任何一个企业肯定是对应客户的产品最重要。看苹果，每年就这么一款、两款东西就能卖成爆款，华为弄一款、两款产品就能卖成爆款。对于房地产企业很多时候还是要回归这块东西。包括钟老师讲的限价的问题，现在为什么限价？因为好多时候一二手房倒挂，这个问题我认为是不正常的，本来就是畸形的，一手房理论上比二手房贵是对的。为什么出现这样？就是竞争太激烈了，良莠不齐了，所以我预测未来竞争会逐渐减弱，因为有很多的不玩了，原来有100家百强，未来只剩30、50家竞争就弱了，大家就不用抢地了，你的地价就合理的，和售价之间就有一定的空间，房子做好就有一定的利润，房子做好客户就会认，就会买单，你就有一定的利润。

钟伟：他认为过了这一阵房地产产业竞争的激烈程度会比现在低而不是更强，我还是想追问一下房产的话题，您是全国性的公司，在全国各个城市都在拿地，过程中有没有考虑到不的房地差决定针对做不同的产品，针对不同的客群，有差异化？

袁春：肯定有，核心是针对土地的属性、客户的属性，有针对性，我们内部会有针对不同客户的不同产品定位，这更多是看客户属性和土地属性的匹配，有的时候说是客户和产品对位的问题，有的时候做得太好就过了，性价比不高了，你让他买单他不愿意买单，但是对于企业来说过多的成本投入，他的需求不重要。核心还是研究客户的需求，相来说他没有那么高的需求，只是解决第一次居住的问题，我的成本投入就不用那么大，这是系统性的问题。

钟伟：您对每个项目有没有大概销售毛利的，对高端产品有没有做一些绿色建筑、健康建筑、智能等等加载上去的功能？

袁春：大家对行业的毛利率，尤其上市公司大家通常的看法能做到20%是不错的，三年前大家说25%，现在确实面临的问题是20%。这个是要努力的目标，因为整个行业的毛利率是在下降。我自己一直认为，房地产利润率不低，最大的问题在于负债高。我觉得未来还是合理的利润率，可能20%、18%，如果真的能长期的保持住，核心负债一定要降，现在的负债太高，很多地产企业的负债太高，一旦碰到这种市场出现一些波动的时候，抗风险的能力非常弱。对于绿色建筑、建筑标准的问题，关键是我做什么样的产品，看客户的需要，客户需要我肯定会配，他不敏感配了他也不买单，让他买单就没有意义了，就是回到客户端。

钟伟：总体来讲弘阳还是做了相对中高端的产品，因为拿地的价格平均成本在1.1万左右，而销售的价格可能在2万。

袁春：我们的销售价格自己预测在2.3万，还是偏中高端。我们半年报的时候，比去年增长了15%，就是单方售价，这里面会发现可能你销售的项目位置和定位还是在往上走。

钟伟：毛利可能从整个情况来讲，行业可能还面临销售毛利从20%，会进一步下探的过程，尤其从今年下半年到明年来看。钱是一个大问题，毕竟作为一个全国性的大公司，虽然排在48位，年销售额也是近千亿的，怎么样保持现金流，保持有节奏的拿地，而且拿的地还不错，公司对于资金的安排有什么样的考虑？现在自有的多少？银行信贷的多少？然后销售预售的情况，现在资金来源的构成当中成本大概是多少？

袁春：整个资金的来源，首先大量还是依靠销售的回款，这是从后端来说。

钟伟：现在受到销售回款用途管控的约束了吗？

袁春：肯定的，这是政策性的问题，你的钱卖了以后不是马上拿回来，要进监管，政府监管，要付工程款，这都很正常。现在为什么对房地产的约束比以前更多，更多的是你的现金不能卖了马上能拿回来，所以匹配一定的融资，我们弘阳一直相对来说比较克制，我们40%多依靠的还是银行类的开发贷，还有可能30%是信用债，境外发的美元债、信用债，我们只有少部分类似于信托的一些资金。

钟伟：过程中你大概的资金成本年化水平在什么？

袁春：我们整个上市公司应该是，上半年发的美元债大概是7.3%，根据不的地方和项目有些差异，低的有4.5%，高的有6.5%，取决于不同的区域和不同的项目。

钟伟：作为民企来讲，资金成本大概在这个水平。作为优秀的央企来讲，他的资金水平可能在3%-4%，央企比我们相对有些优势的。场外聊天的时候袁春总也讲，他们拿地很简单，一年大概销售多少，回款多少，利率怎么样，维持三条绿线，以收定投。国家来讲是平衡财政，企业来讲是健康的现金流管理的模式。弘阳也是双轮驱动，也是一些优秀的开发商惯常采取的做法，弘扬的双轮驱动和龙湖、华润，民企当中的新城有差异性吗？还是差不多？

袁春：做双轮驱动主要是商业和地产，大体的逻辑基本差不多，就是住宅更多的是一个销售，通过销售来回笼资金，然后通过现金流来实现你的利润。商业是通过你的投入运营以后，稳定的租金，租金的收入增长，相对来说还有稳定的利润，一方面给上市公司贡献利润，不断的租金上涨以后，上市公司整个的评估增值又会增加，这是两条，一个是持有线，一个是销售线，做比较好的，大家的算法都差不多。

这里面可能是一个什么？做双轮这些的，特别做重资产投资这些的，就像以前说的你要牺牲一些规模，因为以前大家都要规模，天天看排行榜，现在回头再看的时候，可能留下一点好的资产会更好一些。

钟伟：我们知道这样做，重资产自持物业的时候，弘阳也是做商场、卖场等等这些，有不同的目标，有的要在全国开一百个，有明确的规模。有些开发商把自持商业作为拿地时候的IP，通过这个方式降低拿地的成本，或者使得自己在拿地的时候更有竞争优势。有的不是，认为这个地块正好适合做自持物业，而且做出来的资本化率回报还是不错的。从弘阳的角度来说弘阳属于自持物业第二轮当中的哪种打法？

袁春：有很多不太了解弘阳，弘阳为什么做商业？弘阳是有做商业的基因。我们跟很多地产公司不一样，弘阳是先做商业，96年开始先做商业的，03年开始才做第一个住宅项目。因为做商业还是有个基因的东西在里面，就是你懂。我不太看好很多做住宅的企业做商业，因为他拿住宅的逻辑希望通过商业，因为商业和住宅最大的区别，住宅是快，商业是慢，住宅可能两三年就完了，商业要想成一个好的场子，没有六到十年是不可能的，这是两个完全不同的思路。如果拿住住宅的思路做商业，那问题就非常大。对弘阳来说，说白了就是商业和住宅我们是完全向种算帐模式，但同样都是通过，有了算帐模式，就是所谓的生意模式以后，就有相应的运营模式，运营模式最终都是给上市公司贡献稳定的现金流和稳定的利润，这是我们要做的事情。这背后对应的能力，住宅也要有开发能力，商业也要有开发能力，这两种能力上不太一样，因为今天时间问题也就不展开了。

钟伟：弘阳现在已经做到了销售千亿了，做商业的过程中每年有刚性的要求吗？比如今年做商业的项目就不能少于5个，今后几年商业的卖场加起来要多少个，有没有这种刚性的要求？以及在未来，有好几百个亿了，有没有想到香港、新加坡挂一个REITs，尤其是出表型的REITs，有没有这个打算？

袁春：我们目前在手开业的有150万方，在建的50万方，加在一起200万方。弘阳的逻辑做商业是做一个成一个，董事会也达成高度的共识，所以我们看商业用地的时候，我们先看的是商业，再看住宅。商业不能做，住宅再好不做，商业能做，我们再来看住宅是不是OK。

钟伟：大部分开发商住宅是被迫做的事。

袁春：这个我理解，以前行，以前高周转，可以覆盖，未来没有这个故事了。未来我们一年3-5个，因为站在这个时点上，你想拿多也拿不到，因为没有那么多好的商业给你拿，所以你就务实一点能拿3个、5个就很好了。三年以后，可能我要开的场子只有十几个、二十个，其实你一年的收入很可观，十几亿的收入。

钟伟：能够做到什么样的水平？

袁春：我们自己要求的回报率差不多在五个点，就正常。做成这个以后，你讲的这些REITs才有可能往下推，不然也没有可能性。

钟伟：你刚才还说了未来的竞争态势会弱，我也听了愣了一下，现在已经内卷化了，大家都很担心房地产的头部企业可能会有躺平或者爆发一个区域风险的事情，您根据什么判断未来会弱？弘阳地产这样的企业会活得更加自如？您思考的逻辑是基于什么推导的过程？

袁春：我们今年的排名提升了，结果我看了一下不是我们做的超过了别人，是前面有某几家不参加排名了。其实前面少了，你自然就前进了，这个行业未来肯定是这样的。最终在行业里面留下的是传统的好企业。说白了，客户尊重、员工开心、股东满意、有社会责任的，这样的企业才可以长久下去。我们说百年老店，这样的公司我相信未来只会越来越少，不会越来越多的，因为难度很大，所以我觉得未来的竞争经过整个的规则调整以后，但是留下来的都是好公司。要想在房地产行业继续生存下去，一定要做好公司，是好公司就不用怕。

钟伟：听懂您的逻辑了，我不是一个中年人，现在仍然是蓬勃成长的青年人，但是我很沉稳，所以在幸存者游戏中我一定能够幸存下来，阵亡的兄弟肯定是你们犯了错。

袁春：可能他们转行了。

钟伟：至少在行业当中我们不太能看到他们了。你自信现在是非常好的企业，即便千变万化，我以好企业的心态做，在今后的几年，地产行业每年销售金额、销售面积那么大，我仍然可以在相对竞争不那么内卷化的，还相对弱化的市场当中更加自如的活下去，这个是我今天听到的特别令人鼓舞的事情。这样的事情在过去中国内卷化的行业当中有没有发生？有更多的行业是发生过这样的情况，曾经这个行业也踩踏过，甚至惨烈过，但是最后这个行业内卷化之后，走到今天还能够过平稳日子的企业还是比较舒服的，比如钢铁行业，非常挣钱，比如说有色行业，也是很不错的，这些化工行业现在也是不错的。我们突然发现在过去这段时间，也曾经发生过竞争过度激烈，过度变成红海，然后红海渐渐又变成浅蓝海洋的过程，我特别希望在座的以后还能够在浅蓝的海洋当中像弘阳一样自如的游泳。

回顾过去20年，您的职业生涯有多长？

袁春：25年。

钟伟：回顾过去25年，让您再次有选择，做地产还是其他行当？

袁春：运气太好了，都做了20几年风口上的猪，所以再选肯定好。未来怎么样不知道，因为这行业猪已经在回归了。这行业有很多有意思的事情可以研究，为什么我们最近大量的精力投入在产品研发，在工程兑现上，这是很有意思的。现在回到十几年前的玩法，十几年前就是这么玩的，这十年被玩坏了，因为大家不再关注产品、客户，关注更多的是倒腾来倒腾去的资金，所谓的高周转。我觉得很好，未来这个行业依然很有希望，只要大家把这颗心揣到肚子里就很好。

钟伟：在过去25年做了风口上自由自在翱翔的。但是未来有一些不确定性，有洗牌的过程，假定现在起点2021年，到2030年您会选择其他行业吗，还是继续在地产坚守？

袁春：现在不是我选择的问题，是我被选择的问题。因为也做了这么多年，对这行确实有感情，换句话说你选择一个行当的时候别人不一定选择你，还是踏踏实实把这个行当做好。

钟伟：我们在座的各位还是以职业经理人居多，有可能是从业十年的，有可能从业年限比较久。对于我们在座的各位职业经理人们，他们也会面临困惑、迷茫，从弘阳操盘到现在，您对他们有什么样的忠告或者建议？

袁春：我个人认为我们20多年前入这个行挺幸运的，这十年入行的如果是学生不太行，为什么？它就经历了几年，很多的时候他以为是自己的能力，实际上是借的势。但是我觉得从现在开始再往后会更好了，因为这个行业逐渐在回归。如果这个学生这时候再进入这个行业，因为这个行业的规模还在，老百姓的居住问题始终没解决，上海都缺房子了，谁不想住个好房子呢？每个人都是客户，现在说这个反而是对了，因为行业真的回来了。我非常开心，终于有时间讨论怎么把产品做得更好的问题了。

钟伟：袁春总讲到现在，我估计在座的很多人心里暗暗想，我特别想打他，因为我们每个人都在努力的煎熬着，他说现在日子过得挺滋润，而且回到十多年前应该有的打法。我们想象一下，假定处在2025-2030年，如果我们已经在五年后的市场，这一波幸存者游戏淘汰的已经差不多了，展望2025-2030年市场的话，您猜测，因为长期来讲我们都只能猜测，谁都不能准确的预见未来。五年后最好的市场在哪里？客群如果要进行客户画像，他们会具有怎么样的特点，你期望那个时候你给客户的产品是怎么样？充满了智慧、绿色、健康元素等等。五年之后的最好的市场，你喜欢的客群以及你给他们的产品，这三个要素分别大概是什么样？

袁春：说猜测、说判断，都很难，顶天算异端，胡猜。未来几块东西，我相信也是对中国，中国几块关心的大健康，当然也有教育，我觉得未来对于居住来说，不简简单单是解决居住本身的问题。当然还会分这个，但是如果放眼5-10年，未来更多的是居住怎么跟我自己日常的需求能够结合在一块，包括消费，包括健康，包括中国也面临很大的问题--养老。所以我觉得未来可以想像的空间很大，但是站在这个时点确实很难判断，所以我觉得未来的空间很大。

钟伟：未来5-10年谁会来买弘阳的房子？

袁春：我觉得我们更多只要把我们的产品服务做好，我相信客户只要信任我们，我有好的产品的时候，我相信有更多的客户一定会来关注我们。

钟伟：做好了自然就会有客户喜欢，怎么才能把产品做好呢？

袁春：现在已经大家不要去折腾杠杆的事了，至少对弘阳来说我们很坚定了，我们一定是在合理的。

钟伟：研究下一代产品，下一代的综合体。

袁春：我们目前是产品和客户放在一块研究的，也不能分离，我们现在下了很大的功夫开始。这个事情从前几年开始做，怎么把客户和产品做对位，在合适的地方。最终说白了，你要对得起这块土地，更重要的是要对得起你服务的客户，你把这个做好了，后面的很多问题是迎刃而解的。

钟伟：如果我们把过去的20年房地产发展抽象成几个，一个是开发商和企业、政府的，政企关系，第二是开发商获取融资的能力，第三是增加客户粘性，不断提升产品的能力。这三重能力当中，从现在看今后，哪种能力，即便从弘阳这样好的开发商来讲，也是特别重要的，不能忽视的？

袁春：一定是第三个能力，客户和产品能力一定是最重要的。

钟伟：政企关系没有看得那么重吗？

袁春：我觉得这个只是一个因素而已，不是你的能力。

钟伟：我们看到的，我觉得有点类似于快问快答，答案有的时候会略略出乎意料，有的时候又觉得很平实，这就是平实做事的企业，也是一个认认真真做事的职业经理人。我们还有点时间开放问题，有没有提问的？

提问：大家好，我是上海喜悦集团，在这里问候一下全场的来宾，大家下午好。

也想请问一下台上的袁总，现在好多的企业都面临下滑，对于我们的投资者来说，现在房地产还有机会吗？

袁春：投资者你指的是买房子还是债券、股票？

提问：就是房产的投资。

袁春：我个人从17年就没有买过房子，我不认为它没有投资价值，因为太麻烦，现在买房卖房的周期太长，上海卖套房得倒腾一年，我嫌麻烦。我觉得机会肯定有，相对来说好的地段，尤其上海一线城市好的地段，好的房子稀缺，肯定没有问题。是不是所有的房产都可以投资，反正我个人17年以后就不买房子了。

提问：这就是很智慧的回答，我也学习到了。现在如果说咱们的袁总，你现在要做投资的话，你会投资什么？

袁春：肯定是现金为王，因为不知道该投啥。

提问：看来我运气还是好的，感恩。

钟伟：还有没有其他的朋友想要向袁春总提问的？

提问：袁总您好，我是来自中国指数研究院的，我现在毕业也没几年，也是新进的地产行业。您之前所说的对于现在学生进入地产行业还是蛮有优势的，我了解到今年不管是地产整体行业一些优化，或者说一些人员的裁员，包括各方面整体的趋势在往下走，也可以说从一个黄金时代进入白银时代了，我也想问一下，你觉得对于刚毕业的学生，或者工作几年的学生来说，在地产行业的哪些岗位对于学生的成长会更大一些？这是我想了解的，也是觉得地产行业挺有意思的，也是感谢您的分享，也是向您提出这个问题。

袁春：今年比较大的会看到，房地产行业好像在做一些整合，我是“整合”这个词，有些是负面的词。但是我个人认为，房地产的问题不在于人才过剩，是人过剩，人才没有过剩。房地产行业缺好的管理人员，比如设计师、工程师，比如好的造价师，真缺，因为我在这行业里非常知道。但是我们不缺的是太多想当总经理的人，一入职就想当总经理，都想明天就挣50万、80万的人。因为行业最终造房子还是像制造业，缺的是管理人员。房地产既然要做好产品，做服务的话，一定是缺专业管理人员，但是不缺当官的。

钟伟：谢谢。因为我这些年也带了不少学生，也有学生在就职前会问我这样的问题，进入机构适合什么样的岗位，今后适合什么样的规划？我那时候特别惊讶，我说我特别适合做大的银行董事长，可是没有人给我那个位置。倒过来，并不是这个行业有各种各样的岗位在，不是我们可以挑选A岗、B岗、C岗，反过来是我自身的能力能够胜任什么样的岗位，并且能够让雇佣者相信我胜任这个岗位，这个思维是倒过来想一下你胜任什么，别人相信你能胜任什么，比哪些岗位让你能够挑选更有意思一些。

这也是一个快问快答的很朴实的，令人愉快的对话，特别开心，因为没有特别大的沉重感和压力感，也希望各位从业人士能够从袁春总放松的心态当中看到，我们未来还是可以过得很愉悦，很有成就感的。谢谢！