博鳌21世纪房地产论坛丨毛大庆：数字化引擎-优客工场泛平台化服务的4.0时代

9月18日，博鳌21世纪房地产论坛第21届年会将在上海外滩W酒店隆重举行。本届论坛主题为——穿越“红线”：后杠杆时代的梦想与现实。

会上，优客工场创始人毛大庆发表了以“数字化引擎-优客工场泛平台化服务的4.0时代”为主题的演讲。以下为演讲实录——

优客工场创始人 毛大庆

毛大庆：谢谢主持人，谢谢大会，这个会我连续参加了很多届，刚才聂会长给我做了很好的铺垫。每次这个会谈到房地产，我一直有个意见，我说房地产远远不是住宅，也不是简单的居住问题。其实我们在这样的会上以后可能重心会越来越更多的去看待不动产，看待城市相关的不动产服务，包括资产的金融化等等，我想这个可能也应该慢慢成为房地产论坛的一个主要板块，而不仅仅是聚焦于住宅，我想住宅回归到居住本质以后，实际上它的逻辑性和谈的内容会变得越来越城市化，而城市的不动产内容我想可能会越来越丰富。

刚才聂会长在报告里面谈了几个主题的词：智慧、数字、绿色、金融创新、产业互联网和工业互联网。实际上我们这些年从新办公和城市办公服务的维度上试图去围绕着两个维度去赋能，一个是数字和智慧化为楼宇赋能，二用数字化、智慧化赋能里面的用户，这个也逐渐慢慢在不动产领域产生运营商和运营能力的一个重要理论角度和抓手。

刚才谈到从城市的绿色资产到城市的金融创新，这里面有一个重要的环节搭建，就是成功的和比较好的运营商。在十多年不动产商会出《REITs》这本书的时候我们都在分析，从日本到新加坡各种REITs和不动产信托基金的产生，很重要的一块这个社会里面诞生大量的运营机构，运营机构的培育也是房地产新时代下重要的能力。

优客工场也是个创业公司，这几年我们围绕着城市的办公楼宇做了各种探索，今天我试图用比较快的方式梳理一下在探索中的路径和方法。其实有一个根本终极的方向，刚才聂会长谈到的数字化的楼宇赋能和数字化的服务用户，这两条是我们一直在做的事情。从最早大家认为这是个二房东，逐渐变成一家品牌运营商，逐渐再变成一家数字化的运营商，我们一直奔着最后的终极闭环在努力。

在过去的五年多时间里，我们已经分布进了80多个城市，开设了282个连锁店，平均一个大概在3000-5000平方米，现在已经开业的管理面积超过了70万平方米，今年应该有希望接近100万，到两年后我们希望能够翻一番，到140万平方米管理面积，线上今天的服务用户是116万个，这些数字的背后我们逐渐完成对于楼宇赋能的数字化平台建设，完成从线下到线上，从社群化到数字化，最终实现自营到赋能的闭环。

这里面非常核心的一件事情，实际上就是SaaS的中台化服务，一方面打造不动产的数字化操作系统，另外一方面提升商业不动产赋能的价值，反向赋能两个用户，一个是里面的工作用户，一个是里面我们服务的楼宇用户。

大家看见这张图上，大量的耳熟能详的无论是互联网，还是我们说的制造业的头部企业，他们开始已经把大量的部门，他们的一些运营商的落地的点，越来越多的使用弹性办公和敏捷办公的场地。这个也是我们最近在观察大量的空置、闲置的商办不动产去填充他们出租率的时候非常重要的服务对象，而这些人更看重的两条，一个是办公环境的数字化，以及他们是不是能够敏捷、快速地让人直接拎包入驻，而且马上链接各种各样的服务资源。另外他们很看重的是楼宇是不是他们办公的工具，是不是个员工的工具，而不再是个房子，这些都很重要。

前面冯会长也强调了今天生产力要素的重组，各种企业的生产办公方式的转型，我们在疫情以后迎来了弹性办公的快速发展，我们也看到越来越多的企业在灵活用工、弹性办公环境上的要求越来越高。也就是说对于原来传统的写字楼商办不动产的租赁方式将会产生越来越快的颠覆式的影响。

我们在过去的五年里也投资2亿多去孵化、参股并购了34家和企业服务有关的企业，这些企业分别轻资产运营、SaaS系统的研发、媒体公关、品牌服务、科技、装修、科技产权、人力资源、广告的精准服务等等各个领域，我们通过空间服务逐渐转化到一个完整的企业服务，而这些企业服务最终能够形成全国化的的漫步，后面我会谈到我们利用产业互联网各种环节的接驳和打通。

在服务的赋能平台上帮助企业降本提效，为更多的中小微企业，包括大企业的全国性的部门提供各种各样的他们需要的企业服务，这个其实是在楼宇服务里面我们认为以后越来越重要的一块，就是能不能通过空间服务的连锁化去链接更多的社会化的资源为入驻企业提供更快速和便捷，以及更加便宜的服务，这里面我们目前从后台大数据的点击看到企业服务的需求量最大的分布在工商注册、人才法税、差旅服务、健康体检这些比较多的企业运营管理方方面面。在我们过去六年时间里取得7个国家级的众创空间的称号，18个省市级的众创空间的命名和78个市区级众创空间的定位。

这里面有一张图显示了我们怎么从一个连锁店的发展模式逐渐走向一个用数字化赋能楼宇，再进一步扩大连锁店闭环的方式。这个闭环的上头就应该是REITs和不动产基金了，先把底层的运营闭环做掉。

首先我们在过去的时间里，从一个二房东模式逐渐形成品牌服务，在品牌服务的逻辑下慢慢变成一个连锁化的公司，这是我们原来在服务式公寓、酒店品牌的逻辑下逐渐形成连锁店化模式的办公服务园区和办公服务社区的逻辑。实际上这也是为什么在过去的四年里我们能够比较快的加速进入到几十个城市迅速开店将近300家，我估计今年底签约到400家没有问题，到明年应该贴近700个，我们希望是2023年能够超过1000家连锁店的规模。

这个是一个基础，连锁店是我们的运营基础。在这个之上，我们搭建数字化的中台，覆盖了现在用的比较多的优先级、社区电商、SaaS化的商业地产、数字化的应用系统、智能化的IoT的办公解决方案，还有数据收集和管理系统。右上角的东西是超越了原来的办公楼管理者以及办公楼的中介做的东西，这是一块超越中介的东西，在这之上我们再反过来去聚合了大量的服务资源，通过这些服务资源跟各种楼宇进行对接合作的时候，我们的谈判能力和溢价能力就有了很大的提升，这也是为什么我们的七个大的区域公司能够比较快的在当地发展更多的连锁店业务的根本。在这个之上，我们进一步成为办公楼宇的用户导流和服务商的导流，形成比较快的轻资产扩张的逻辑，这一圈实际上能够比较快的去扩大我们连锁店发展的方法。

现在跟各地楼宇合作商包括运营托管，这个比较偏向于华住干的方式，形成资产的托管，包括收入的分成、保底，以及奖励性的收入。这个是比较偏重原来传统酒店业的模式，就是管理输出的合作模式，主要是上互联网系统、数据化系统、管理系统，以及上人员。第三个为各种企业进行精准定制化的服务，也是我们作为办公服务商和运营商里面重要的工作模式，这也是利润挺好的一件事情，为各种企业找房，进行快速的定制。

数字化平台实际上我们也参考了国内外各个对于数字化楼宇、智慧化楼宇进行资产管理各种公司的逻辑，日本的很多资产管理商给了我们很好的启发。现在从我们的商办空间数字化的思维驱动的模型，这里面包括了比较全面的四件事：一个是我们刚才谈到的数字化的福利平台。数字化的福利平台是能够更好地通过里面大量的办公者集中化的需要，比方说我们静态的办公者是11万人，线上注册的办公用户是116万人，我们假想用116万人，每个人都具有ID的人群，去跟大量的商业合作伙伴进行商业利益置换的时候，我们等同于塑造了100多万人的大公司，这也是我们在看见共享化的办公环境下，其实可以利用会员的人多势众去跟各种商业群体进行利益绑定。这里面很重要的一件事情，就是打通企业的支付和企业会员之间的API的接驳端口，这是非常典型、基础的产业互联网的交易模式。API的打通现在成为大量的会员和会员、平台和会员、服务商和会员之间进行结算，我们说叫做优惠给予的重要接口，所以我跟很多地产商聊他们并不太了解API是什么东西，API是打通大量会员环节之间，特别支付、认证，互认之间是很重要的事情。这个事情完成之后，我们能够很好的形成大家之间数字化的应用。第二，会员数据的分析。这个来推动场域内的电商流量的增长；第三，智慧化的数字、智能化的系统实现楼宇的增值；第四，后台数字化的管理系统，提升我们大连锁店发展的能力。

数字的福利平台很有意思，我们跟茑屋书店进行深入交流以后发现，它是最早期的积分和区块链基础的底层逻辑。如果形成了一个能够认证会员身份的会员平台，你可以跟很多的商家进行利益绑定和结算的认证，有没有物化的办公空间已经变得不那么重要了。物化的办公空间是中央会员底层的资产，更重要的是要数倍于底层办公人群会员的增长，这是非常重要的。

另外一个是楼宇数字智能化的系统，这个大家谈了很多，到底是什么？实际上我们在连锁店楼宇局部管理的过程中，我们形成了好多的场区以后，制造了一个由硬件、数据、分析三部分构成的楼宇的智能化中台系统。在硬件上包括了各种传感器，比如人脸识别、访客机器人、扫码开门，包括智慧安防、智慧灯控、智慧巡灯等等，这些传感器都是数据的漏斗。汇总智能化的数据，包括各个设备运行数据，可以很好的找到用户行为数据、环境数据、能源数据、业务数据等等。再通过对这些数据进行分析，形成一系列有价值的智能分析，这里面可以得出各种各样的，包括能耗、环境，楼宇耗损，包括楼宇的客户服务端等等的数据。

后台的数字化系统里，我们设定了16项比较重要的对于楼宇或者园区管理的内容，包括了数据中心、工作台、资产管理包、招商管理、合同管理、账单管理等等。其实这套系统我们已经签约了将近270万平方米的楼宇和园区，这已经超越了我们作为办公连锁服务商管理的那些物理面积。这些系统实际上被很多的小园区楼宇直接拿去就采用，很低的成本，可以很快的让管理系统化和智慧化。但这里面我们不在系统上挣更多的钱，我们通过系统导入大量的会员和海量的服务数据。

在这些基础之上，我们也通过后台大量的用户点击，包括上网、包括需要各种服务的购买等等，我们也逐渐画出了用户的画像。这里面有个很重要的因素，因为办公的人在我们的空间里，在我们的园区里停留一天的时间，我们看到的大概是8-12个小时，一年其实在里面的使用时长就是数亿个小时，在数亿个小时里面他们的购买行为、消费行为实际上是非常有商业价值的。如果未来我们说管理到几百万平方米，一两千个连锁店以后，这些用户在里面的消费和他们使用的行为可以非常好的转化成为各种各样的服务消费跟各种各样的企业消费，这个是很重要的。我们也通过这些东西在定制化的向我们的用户推送餐饮、出行、健康，包括保险等众多品类的消费品。

我们关注中国的2.1亿的办公人群，2.1亿的办公人群的数字会在未来5-8年内还是存在。2.1亿人群的年龄发生了重大结构性的变化，这里面现在已经开始从原来70、80逐渐转向了90后、00，在这个变化过程中企业的状态、工作的形态、大量的自雇人士，大量灵活用工的出现，如何通过这些已经建造完的存量的大量不动产，通过不动产作为赋能的基础工具，再连接各种各样的个人跟企业的服务能力，来反向赋能于这些不动产，我想这是非常重要的运营商在过程之中转化的工作。

这里面我们也提出了三条我们自己的方案，一个以轻资产来实现规模化的发展，以数字化去实现我们逐渐走向引擎化的公司，我们希望以REITs实现资本的价值化体现。这三个也是运营商非常基础的工作。

我们在办公的连锁化里，在社区连锁化里也学习了很多华住过去发展先进的方式，如何用更多的合伙人，用更多的轻资产加盟的合作伙伴一起来快速推进我们规模化的发展。刚才聂会长谈到了贝壳，实际上我们也搭建了一个商办楼宇的数读网，最近好几个城市的商办企业的协会找我们，希望把这个网引进到各个城市，把他们大量的闲置不动产的资源和企业对接起来，我们跟楼宇中介商最大的不一样，是我们后面多了一大块企业服务商。企业服务商和楼再加上中介化的服务，能够更加精准的去寻找那些今天不仅仅是要房子，而且更多要服务的中小微用户，这个可能是我们最多、最大的一块不同于房地产中介的一个很大特征。第三条就是以REITs夯实不动产的金融化，刚才聂会长谈到很多我们前些年的探索，我觉得中国在商办不动产里，现在国家已经非常清晰的认定了产业园区、高新技术园区作为新基建发REITs的载体。

昨天晚上我也见了几个金融服务商，他们也很认同在新基建和园区搭建上需要很好的运营商。但我相信，其实未来的时候，商办不动产、办公不动产和商办活动性质使用的不动产也很需要，在运营商的推动下形成REITs的闭环。

这里面讲一下我们搭的数读网，我们看见在2013年土地结构改革以后，商办不动产的量在激增。虽然最近两年国家降温了，但是这些房子已经盖完了，这些房子未来如何填充，如何让他们能够跟上企业用户消费习惯的转型，这是非常重要的，否则我们看到的空置率在未来的两三年里还会再上升。其实用户又用不上这些房子，因为用户在变得小型化、灵活化、弹性化和更加的快捷化，这里面需要一个翻译官，就是楼宇的运营商，所以我们还是很有信心把翻译官的身份做好。而且跟四大行交流，他们都认可很多大型楼宇以后都变成“三段论式”的楼宇使用方式，除了大企业以外，弹性共享的办公服务空间以及全楼的智慧化服务空间将会形成一个楼宇的三段论，我想这些都很重要。

我们在这里面集合了前面对于商业不动产的认知，以及用户习惯的认知，以及我们集合大量的企业服务商，我们搭建了一个为服务商、用户和楼宇三者服务的数字化平台叫数读网。这里面我们做了几个自己的工作，一个我们希望通过搜索引擎的服务链接楼宇，同时我们也进行了云计算跟分布式的部署，应用了大数据挖掘跟机器学习的技术，同时结合楼宇用户对空间的舒适度、智能化的诉求开放了IoT的接口，对于电信、联通、5G的深度应用，我们也进行了深度的探索。

这个是我们对商办楼宇进行三者对接的应用场景的模拟，核心是对办公室工位空间的使用，逐渐往外围扩散，也就是说我们在对接用户的过程中要对接的是运营资源跟服务资源，其实这是一个三者对接的过程，而不是一个楼跟用户或者楼跟中介，或者用户跟用户割裂化的对接方式。在平台模块上我就不重复了，前面我们在连锁店中探索的模块，应用到楼宇桥梁中介的办法之中，这也是我们做了一个相对来讲比较创新的。这里面有租户、经纪人、企业的服务，这个是很重要的。原来我们在楼宇服务里面很少谈到企业服务，基本上就是找个房子收个中介费，把楼填满就完了。

未来更大的一块是一站式企业跟进化的服务，这两天找我们的人很多，他们想把他们的数据跟我们集结起来。我们一直采用免费发布的平台，SaaS服务系统的整合通过便捷发布的方式，多维度的采集各种资源匹配的能力，最终实现在大数据的分析和监控上拥有不同的能力。未来我们也希望把中介服务在商办楼宇上进行一定的改良。

最后，我也呼应一下聂会长谈的话题，关于绿色和低碳。我们最近在北京服贸会上也做了一个分解，我们针对78万平方米的管理面积，从我们不去动用一平方米土地，不再盖一平方米的新楼，用了大量的空置和闲置的楼宇，装了这11万人和160多万线上用户的行为来看，从建造过程的减碳和节省，再加上我们从5.6平方米每个人的占用空间面积，对应原来11.7平方米每人的占用面积，从用电、用能源，用各种会议室和各种各样的服务资源配套比例大量的集约化来看，从这两点来看，其实一年我们从这两方面节省的碳排放的计算数据，我们做了一个完整的结算，大概等同于一家中型的房地产一年生产的碳排放。

所以我们可以看到，未来在资产管理的集约化上，如果我们能够用好已经存量的，已经盖得足够多的房子，把它们高效的使用起来，当然这里面用到的是科技化、数字化、智慧化的服务手段的话，我们有大量的碳汇和碳节省的空间在运营商的手里，这也是非常重要的逻辑。

谢谢各位，我就在这个角度上跟大家分享一下我们作为一个运营商房地产和商业不动产上的探索。谢谢！