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地产总裁说丨绿地张玉良:降负债、稳发展、促转型,释放“管理红利”

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中央坚持“房住不炒”的政策导向,并部署实施以“三条红线”为核心的房地产金融审慎监管制度,房地产行业的发展逻辑由此发生深刻变化。

2021年以来,宏观经济保持回升向好的总体态势。当前和今后一个时期,中国经济仍然处于重要的战略机遇期,但是与过去相比,机遇和挑战都有新的发展变化。外部环境依然复杂,房地产行业也正在发生巨变:焦虑情绪与企业内部重构交织。

时间会说话,走过光阴的长廊,那些善于在风浪中抓住发展机遇、坚定方向的企业,或许才能越走越远。据记者观察,大房企不仅在疫情防控阻击战中充分彰显了担当与作为,近两年,它们还频频对外释放出聚焦转型、改革、创新、团队、风控等关键信息。进入新的历史阶段,大企业在时代洪流中将担当怎样的角色?

日前,绿地集团董事长、总裁张玉良接受21世纪经济报道记者专访时,多次提及“稳增长、促转型、谋发展”。2020年,绿地准确把握“双循环”新发展格局,实现了核心业绩全面正增长,并在改革上实现新的突破。今年以来,绿地紧紧围绕“为未来五年发展开好局、起好步”要求,稳健布局“十四五”,持续推进转型升级,推动高质量发展。

大企业担当

21世纪经济报道(简称“21世纪”):过去一年行业经历了密集调控,房企的生存模式也发生了变化,“十四五”期间,中国经济发展将有哪些新特点,新机遇有哪些?

张玉良:综合而言,一是中国经济的新阶段。中国经济正在从高速增长向高质量发展转变,并将逐步改变过去那种“两头在外”的“世界工厂”发展模式,转而依托统一的国内市场,加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

二是城镇化的新阶段。随着城镇化率越过60%的台阶,我国逐渐进入“深度城镇化”阶段。比如,在空间形态上,将更加注重发挥中心城市和城市群的带动作用,建设现代都市圈。在政策导向上,将更加注重推进“人”的城镇化,加快转移人口市民化。

三是扩大内需的新阶段。我国有14亿人口,人均GDP超过1万美元,中等收入人口超过4亿,是全球最具潜力的内需市场。我国将坚持扩大内需这个战略基点,全面促进消费,拓展投资空间,打造强大的国内市场。

四是科技革命的新阶段。新一轮科技革命和产业变革方兴未艾,以5G、人工智能等为代表的前沿技术正在快速突破,并向各行各业渗透。比如,推动数字化转型,实现实体经济与数字经济深度融合,已经成为上上下下的一致共识。

五是行业发展的新阶段。与经济社会发展相适应,房地产、基建等行业的发展也进入了新阶段。特别是房地产,商业模式正在发生深刻变革,“金融属性”下降,“制造业属性”上升,大干快上的“杠杆红利”逐渐减退,精耕细作的“管理红利”逐渐凸显。

21世纪:在这个周期里,大企业将担任什么角色?该负担什么样的行业职责?

张玉良:行业龙头企业,始终要走在时代的最前列,积极响应国家政策导向,努力探索行业发展新模式,将自身的发展与国家导向、行业趋势、社会需求密切结合,实现社会价值和企业发展的双丰收。

展望未来五年的发展,核心是要做好“三个新”,即:把握新发展阶段,落实新发展理念,构建新发展格局。大企业更要精准把握中国经济、城镇化、扩大内需、科技革命、行业发展等的新阶段发展特点,全面贯彻落实高质量发展、改革创新、协同发力、拥抱科技、守住安全底线等核心新发展理念,着力构建在行业地位、产业、资本化等层面新的格局,推动企业发展达到新的高度和厚度。2021年,龙头企业也要从锚定未来五年的战略设想出发,确保实现高质量发展的良好态势,为未来五年发展开好局、起好步。

21世纪:“十四五”期间,绿地管理目标是怎么样的?将如何推进目标实现?

张玉良:“十四五”期间,绿地将着力构建新发展格局,使企业发展达到新的高度和厚度。统筹把握内外部环境,未来五年绿地上下将全面贯彻落实五方面的发展理念。一是高质量发展;二是改革创新;三是打造产业“生态圈”,形成“1+1>2”的协同发展效应;四是拥抱科技;五是守住风控底线。

绿地将着力做精做细运营管理,持续释放“管理红利”。聚焦房地产、基建、金融、消费等业绩突出的重点行业,聚焦有空间、有潜力的成长性重点区域,聚焦竞争优势足的重点单位,提高资源使用效率。

简单来说,是三个主要层面,包括一是新的地位格局,我们有一个“一十百千万”的目标,分别是主业发展一流、内在动力十足、跻身世界百强、打造千亿级军团、形成万亿级营收。二是新的产业格局,形成“地产提质量、基建上水平、消费扩规模、金融数字化、协同增动能”的产业经营格局。三是新的资本化格局,进一步推进资本化战略,形成“集团公司二次混改、重要业务分拆上市”的基本格局。

绿地综合经营产业逻辑

近年来,顺应我国经济社会结构性变革的趋势,绿地优化产业布局,调整产业结构,推动产业转型升级。总的思路是:在巩固房地产等原有优势产业的基础上,积极向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸,开展“有限多元”经营,打造“生态圈”协同发展的商业模式。目前绿地已基本形成了“以房地产、基建为主业,消费、金融等产业协同发展”的综合经营格局。当前和今后一个时期,我国发展仍然处于重要战略机遇期,但机遇和挑战都有新的发展变化,绿地将如何走?

21世纪:绿地去杠杆已取得哪些阶段性成果?接下来的去杠杆措施有哪些?

张玉良:在主要经济指标全面高质量增长的同时,绿地加大力度主动去杠杆,成为房企高效去杠杆的“绿地样本”。上半年,绿地主要经济指标稳健增长,降负债取得超预期成果。绿地积极适应以“三条红线”为核心的房地产金融审慎管理制度,落实既定的路线图、时间表,推进降负债、去杠杆、优结构工作,现金短债比红线提前达标转绿,净负债率指标稳步较快回落,也将尽快提前达标转绿,超预期完成既定降负债阶段目标。截至2月底,绿地“三年三步走去杠杆”计划提前阶段性达标,在稳健应对春节前后付款高峰的同时,顺利实现现金短债比超过1,“一条红线”提前“转绿”达标,比原计划整整提前一个多季度。截至6月底,有息负债总额较今年初再降347亿元,自去年推进去杠杆计划以来,累计较高点已下降超过1011亿元;净负债率较高点累计下降62个百分点,扣除预收账款后的资产负债率也延续了持续回落态势。另一方面,绿地稳健按期足额偿还境内外公开资本市场到期债务本息总计近200亿元人民币及约4.72亿美元,并加大相关债券回购注销力度,已回购美元债券共计约6000多万美元。

绿地正围绕六大核心措施,有计划、分步骤、多管齐下主动降负债去杠杆,主要包括:一是主动压减有息负债规模,优化资产负债结构。二是聚焦成长性地区,优化土地储备结构,提高土地投资质量。三是根据市场情况以销定产,灵活调整生产供应节奏。四是加快销售资金回笼,实施审慎稳健的现金流管理。五是加快已售项目建设和交付结转。六是积极充实企业资本金,提升资本实力。

21世纪:绿地大基建已经成为绿地房地产外另一个核心产业,为什么要发展大基建?

张玉良:绿地大基建已经成为房地产业之外又一个千亿级的产业板块。这是绿地顺应我国经济社会结构性变革的趋势,大力优化产业布局,调整产业结构,推动产业转型升级的结果。绿地发展总的思路是:在巩固房地产等原有优势产业的基础上,积极向产业链上下游及关联产业、协同产业延伸,开展“有限多元”经营,打造“生态圈”协同发展的商业模式,更好服务我国经济社会发展。绿地大基建的发展是因应我国新型城镇化及基础设施互联互通的历史性机遇而来的。

目前,绿地基建营收已仅次于六大央企建筑公司,拥有1000亿级成员企业1家、500亿级成员企业2家,初步形成全国化经营网络。2020年,绿地正式组建了“大基建集团”,作为引领基建产业发展的平台公司,注册资本200亿元。绿地将以此为契机,全面提升基建产业的发展能级与核心竞争力,力争三年内跻身全国行业前五。展望十四五,到2025年,绿地大基建集团将进入“ENR全球/国际承包商250强”前列,跻身全国领先、最可信赖的万亿级、科技型、综合性投资建设服务集团。

不止大基建,绿地“重要业务分拆上市”也是公司十四五期间的重要资本化布局,就是要对消费、金融等题材相对较好、条件相对成熟的业务板块,实施股份制改造,推动分拆上市,目前相关工作正在稳步推进。

21世纪:为什么要做跟投?

张玉良:推进的房地产项目跟投机制,主要针对新落地的项目,事业部和项目团队按照一定比例出资跟投。

推动项目跟投,是公司推动房地产业顺应行业的长期性、趋势性变化的重要举措,将推动地产主业优化结构,稳定业绩增长,提升竞争优势,实现高质量发展。以实施项目跟投制为“牛鼻子”,转变发展方式,优化管控架构和工作流程,推动系统性变革,增强发展动力。全面实施跟投改革,有利于提升项目运作效能,落实利益捆绑,增强项目团队的股东意识,推动项目公司最大程度开源节流、最大程度提高运营质量、最大程度提升股东回报率;有利于优化上下管控架构,调整集团、事业部、项目公司的权责划分,优化考核体系,推动管理资源下沉。

21世纪:新的游戏规则下,公司如何“换仓”?

张玉良:“双集中”本质上是中央房地产调控分类管控思路的升级,也是在土地环节重要的分类管控具体手段。控制土地价格进而平稳房价预期,也是分类调控的关键思路。通过集中供应、扩大供应有效管控市场预期、平稳市场情绪,有利于从稳地价、稳预期实现稳房价和“房住不炒”。

目前,“双集中”的政策效果正在逐步显现。近期几个重要城市的集中供地情况看,不同城市冷热不均,也出现了部分土地房企利润空间被压缩的情况。

面对新的调控措施,关键是要转变投资方式,要继续审慎投资、精准投资。结合公司资源状况和改革方向,灵活应对。

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