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二次集中供地底价成交、流拍频出,房企拿地愈加谨慎

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继8月份多城暂停或延期第二批集中供地出让日期,并修改土拍规则之后,近日上海、深圳、杭州、青岛、南京、合肥等热点城市一大波土地陆续“返场”。

值得注意的是,该批热点城市供地规则普遍较首轮进行调整,从新的竞买规则看,主要包括调整竞买人资质条件和准入要求、降低地块溢价率、强化房地价联动以及严格购地资金审查等内容。

规则调整,上海新增“随机值”

最受关注的莫过于在地块溢价率方面,包括深圳、杭州等首批集中供地溢价率较高城市在内,多地对住宅类用地设定出让最高价,严格控制住宅用地溢价率不突破15%的上限。

溢价率封顶后,多数城市以摇号来代替过去竞自持、竟配建。

有趣的是,不同于其他城市摇号政策,9月13日晚间刚刚公布的上海第二批供地信息中,新增了“随机值”概念。即在书面报价阶段,如果出现竞买人报价相同,将自动产生一个随机值,该随机值将纳入平均价计算过程,相当于另类的“摇号”。

其次,新的规则对竞买主体的交易资金来源进行明确限定。

如,上海新规中,明确要求竞买主体的交易资金(包括竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款)来源应为符合我国法律法规及政策规定的自有资金。竞买主体股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

此外,不少城市明确了惩罚机制。如成都,对于竞买资金方面违规的房企,不予退还竞地保证金,并增加一年内不得参加土地招拍挂限制;再如北京,首次提出,拿地企业开发建设过程中若有违法违规行为或企业原因出现群诉群访和负面舆情,将取消其竞买资格。

业内普遍认为,新的出让规则使重点城市拿地成本或出现一定幅度下调,紧紧围绕“稳房价、稳地价、稳预期”的基本策略,也为房企留下合理的利润空间,有利于房地产市场平稳健康发展。

然而,真实情况却是,面对行业下行趋势,即便土地溢价率被严格限制,房企反而显得比任何时候都要谨慎,底价成交与流派土地频频出现。

杭州、成都等地土拍遇冷

其中,最具“戏剧性”的莫过于杭州。

在年中的首批集中供地中,杭州土拍无论在溢价率还是自持率上都居于全国最顶端,但由于其销售市场火热,“日光盘”带来的超高去化速度仍然令众多房企趋之若鹜,最终以1178亿元总成交额位居榜首。

然而热度过去,9月15日午间,杭州第二批集中供地中的十宗竞品质地块报名截止。全部十宗竞品质地块中,九宗地块报名未达标,无法进入后续正式竞价环节而“流拍”。仅富阳富春湾新城一宗地块的报名情况符合要求,起始总价7.2亿元,起始楼面价8242元/平方米。

无独有偶,川渝经济带核心城市成都,土拍市场同样遇冷。

9月15日成都第二批次集中供地正式开拍首日,9宗出让地块全部底价成交,拿地企业主要为国企。

值得一提的是,就在开拍前夜,成都市公共资源交易中心发布公告,宣布此次集中供地中的17宗地因故终止出让,引发行业热议。

此外,在杭州与成都之前,已有福州、济南、青岛和天津等部分城市率先完成第二批集中土地出让。

除最早完成的福州平均溢价率较高之外,其余3地均“惨淡”收场。

据观察者网统计,福州二轮土拍共推出19宗土地,其中4宗地块提前终止出让,2宗流拍,实际成交13宗土地,土地出让金75.43亿元,平均溢价率为13%,较首轮土拍下降5.5个百分点。

而青岛,第二批集中供地推出70宗涉宅用地,最终19宗地块终止出让,没有流拍,但成交59宗地块中仅有黄岛区烟台路4宗转入线下竞品质阶段,其余多为底价成交,总土地出让金232亿元,平均溢价率仅1%。

在山东省会济南,第二批集中供地终止出让25宗,最终43宗地块全部以底价成交,土地出让金124.5亿元,溢价率为0。

另外一个完成提前土拍的天津,开拍前也终止出让19宗,最终42宗地块中,2宗流拍,18宗地块底价成交,虽说有22宗地块进入“现场竞价+触顶摇号”阶段,但平均溢价率只有0.6%,总出让金329.7亿元。

因此,有业内人士感叹,首批集中供地整体市场过热,与稳地价、稳预期的政策初衷相背离。此次政策补丁的出台,本意是降低土地市场热度,保障房企合理利润空间,不想遭遇房地产行业寒冬,有土地市场过冷趋势。

行业下行,优先考虑现金流

一名参与本轮土拍的房企人士向观察者网表示,这一批次集中供地,看似在控制土地溢价率、房地联动的基础上提高了房企的利润空间,但也再次强调“定品质”,对房屋品质做出明确细化规定,同时对竞买人的资格和竞买资金来源进行严格审查,极大提高了拿地门槛,倒逼开发商在拿地时更精准地算细账。

事实上,早在上月的中期财报季,包括保利、中海、世茂、新城、旭辉在内的众多房企均表达了对行业前景的忧虑,认为下半年新房销售将阶段性承压,行业增速将回落。

其中,旭辉控股董事局主席林中不止一次提及,公司接下来要盘活土储,加快土储的滚动开发,减少土储对资金的占有量,减少土储的年份。

而融创中国董事局主席孙宏斌在谈及下半年的房地产市场时,更是用了“惨烈”这个词来形容。

同策研究院研究总监宋红卫向观察者网分析称,首先土拍规则调整的目的不是救市,只是给房价留了少量利润空间。当前地价仍然处于较高水平,利润有限,而房企优先考虑的是现金流问题。

宋红卫指出,目前行业下行,销售受阻,外部融资渠道也全部卡紧。对于房企而言,一旦销售回款速度跟不上,就错配了债务期限,有可能出现流动性危机。特别是陷入资金链危机的房企越来越多,改变了行业的拿地预期。

不过,在财报季业绩会上,亦有阳光城、金地、融信、正荣、荣盛发展等多家房企高管表示,对房地产开发行业长期看好。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,土拍规则调整并不会使行业趋势短期内有变化。但微观层面,通过降低地价来控制房价,保证开发商利润和房屋品质,这样的共识基本已形成。

同时,建立有效的购地审查有利于维护房企拿地的公平性,不同背景的企业间资源不平衡局面或许会有改善。

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