“三价就低”之后的上海楼市：一手房“挤牙膏式”网签与二手房“断崖式”成交

“今天刚刚拿到合同，还没网签呢。”9月15日，林溪（化名）从销售手里拿过一份一手房购房合同时，脸上表情带着兴奋与担忧。她告诉一起去楼盘的朋友，其在7月份就摇到了上海第三批住宅供应的其中一个楼盘，并顺利买到房子。但由于上海一手房网签管控比较严，直到两个月后，林溪才拿到购房合同准备网签。

与之对应的是，上海二手房市场自8月份推出“三价就低”的银行按揭政策以来，成交进入断崖式下滑状态。据同策研究院数据，上海8月份新建商品住宅成交面积90.83万平米，同比下降8%；成交均价为57183元/平方米，同比下降2%；二手住宅成交150.3万平米，同比下降25.12%，成交均价为38207元/平方米，同比下降7.45%。

“市场与往年相比确实不一样了。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海严控一手房网签数量；二手房在“三价就低”之后又出现成交下滑，比如8月份就只有1.7万套，相比此前的月均2.3万套，直接少了6000套成交量。

二手房量缩价跌

上海中原地产数据显示，上海二手房8月成交1.8万套，环比下跌24%，同比下跌40%，并且二手房新增挂牌量也有所降低。此外，8月份上海二手房成交均价也出现了今年以来的首次下降，环比下降8%，同比下降5%。

自7月份以来，上海二手房已呈现两个月的成交下跌，目前是量缩价跌的态势，市场流动性明显减弱。综合二手中介机构的分析，市场变化主要受三个方面的影响：首先是因为本轮价格属于短期跳涨，上半年大部分拆迁补偿款资金进入二手房市场；其次，今年上海针对二手房调控的力度在增加，从供给端的房东到流通端的中介、再到提供资金的金融机构，都有针对性的限制。比如核验价对于二手房市场预期就有很大影响，虽然表面看只是影响了外网展示，但实际上有效地降低了购房者对价格的预期。核验价直接导致二手房市场挂牌量大量下架，供给量的减少导致成交的下降；最后，“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力，部分购房者被动下调预算。当前住房按揭贷款额度紧张，银行放款周期拉长到4-6个月，无论一二手房都积压了大量的排队房源。

同策研究院研究总监宋红卫分析认为，上海一二手联动比较明显，很多置换需求是把二手房卖掉后再买新房，由于二手房卖不掉导致新房也买不成，因此又连累新房市场。随着调控的持续，预计后市上海住房市场仍呈下降趋势，尤其是二手房市场下跌要超过新房市场。

9月初，不少中介人员都接到了一些房东急售的房源，降价幅度从几十万到上百万不等。

一手房成交周期缓慢

9月第一周，上海一手房成交524套；第二周成交291套，成交量接近腰斩。根据上海中原地产数据显示，上周（8.30－9.5）新建商品住宅成交面积18.2万平方米。

“正常情况下应该是18万平方米以上，接近20万平方米甚至多一点。”卢文曦指出，除了成交下跌，一手房成交节奏明显放缓了。9月份以来，上海新开盘只有一个，还有几个处于认筹阶段。以往的情况是，9月一手房市场基本上就开始加速跑，为“金九”开局准备。像今年这样的开局，往后肯定成交量接不上。二手房的带看量也下来了，消费者的观望情绪很明显，9月基本上没看到签约。不止卢文曦，沪上不少中介人士都认为，上海今年的“金九”“金”不起来了，“银十”呢？只能寄希望于所有的新盘都能够开盘，但上市不代表马上就能够开盘，要先排队认筹，还有一个先后顺序。

市场观望情绪和银行放贷周期拉长，导致一手楼市节奏出现了明显放缓。

林溪的买房经历也表明，上海目前正在严控新盘出货与银行放贷的节奏。“控节奏，控流量，控情绪。”卢文曦指出，因为今年住宅集中供应，所以整个楼市节奏全部打乱了，不见得淡季一定会淡、旺季也不一定会旺了；一手房控网签，成交量也不见得全部是正常流量，大多数业内人士都吃不准到底是市场真的不好还是调控的结果，但是流量控制是一定的。

中介人员对于客户的咨询，大多数会表明目前处于调整阶段，但市场很快会回暖。

为了凸显公平性，上海最近还对一手房项目调高入围比。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾指出，这并不意味着调控的放松。大部分放宽入围人数的项目都是比较热门的项目，基本上比较确定将会有大量的人去认购，这个时候一味去卡认筹率，不仅不利于维护市场的良性运行，反而可能会适得其反，再次导致认购难、买房难的局面，从而违背新房摇号政策的初衷。

此外，定向放松入围空间也反映出当前市场主要矛盾的变化。当前市场的主要矛盾，已经由摇号政策出台前购房人数太多导致中签率太低而买不到房子的矛盾，转化为积分频繁创新高导致入围太难依然买不到房子的矛盾。

对于市场中的买家而言，上海一手房这样的调整，聚焦于缓和热门项目的积分比拼，也有助于缓解因供应暂停而积压太久的购买需求释放的压力。

面对如此局面，今年恐怕要看年底成交总量才能给楼市定性。正如卢文曦所言，近期一手房源供应的短缺，令上海楼市“金九”的起步较为艰难。虽然有所反弹，但成交低于20万平方米的“冷热”线，说明在持续政策作用下市场即便想营造出“金九”的交易氛围，买家入市意愿不一定有前期那么高涨。

“一手房还算是稳定，包括现在认筹的几个盘，据说又要触发积分制了，就说明市场需求还是稳定的，没有太大的问题。”卢文曦认为，上海一手房短期成交可能还会呈现震荡格局。

更有房企人士指出，上海这样的楼市局面至少要延续到明年一季度。