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上海地产集团一个月挂牌三宗总金额超175亿,“盘整”还是套现?

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上海地产(集团)有限公司(以下简称“上海地产集团”)又将旗下一份超百亿资产摆上了货架。《华夏时报》记者不完全统计,8月11日-9月12日,上海地产集团已连续3次挂牌出让旗下公司项目,总金额达175.24亿元。市场分析人士指出,频繁挂牌出让旗下项目,或是上海地产集团在对旗下资产进行合理的盘整,但亦有回笼资金、缓解公司流动资金压力的考虑。

121.96亿挂牌淞泽置业95%股权及债权

9月12日,上海联合产权交易所披露,上海地产三林滨江生态建设有限公司(以下简称“三林滨江”)将旗下上海淞泽置业有限公司(以下简称“淞泽置业”)95%股权及转让方对标的企业106.25亿元债权挂出,转让价格共121.96亿元。

标的企业简况显示,淞泽置业成立于2018年8月,注册资金1000万元,经营范围涵盖房地产开发、物业管理、酒店管理等,由三林滨江100%持股。“天眼查”平台显示,三林滨江的大股东为上海地产(集团)有限公司,持股73.75%。同时,挂牌资料显示,截至2021年8月31日,松泽置业的营业收入为0;净利润-7.48万元;资产总计112亿元;负债总计111.94亿元;所有者权益599.73万元。

根据披露内容,淞泽置业95%股权对应转让底价15.71亿元,转让方对标的企业106.25亿元债权金额则包括债权本金104.15亿元及利息2.1亿元,合计挂牌价格121.96亿元。

目前,淞泽置业旗下资产主要为位于上海市浦东新区三林镇的四宗地块,包括三林镇8街坊的42/5丘、42/6丘、67/2丘、75/3丘四宗地块,土地总面积约11.34万平方米。其中,67/2丘地块、75/3丘地块为普通商品房用地;42/6丘地块为普通商品房、办公楼、商业用地;42/5丘地块则为办公楼、商业用地。

《华夏时报》记者不完全统计,加上淞泽置业,8月11日-9月12日上海地产已连续3次对旗下项目进行转手,挂牌总额达175.24亿元。

其中,8月11日,上海虹极置业有限公司100%股权及转让方对标的企业(即上海地产虹桥建设投资(集团)有限公司)10.08亿元债权也在上海联合产权交易所挂出。公告显示,该项交易的挂牌底价为人民币13.77亿元,涉及地块为新虹街道118街坊(闵行区虹桥商务区(G1MH-0001)单元III-F05-10地块)。

8月13日,上海联合产权交易所发布公告,上海虹权置业有限公司100%股权及相关债权挂牌转让。此次项目挂牌底价为29.43亿元,其中上海虹权置业的100%股权转让价格为6.39亿元,转让方上海地产虹桥建设投资(集团)有限公司对标的企业债权转让价格为23.03亿元。标的核心资产为闵行区莘虹街道(G1MH-0001)单元III-G02B-02地块、III-G02D-04地块。

此外,8月16日,上海联合产权交易所发布成交公告,上海弘安里企业发展有限公司80%股权及转让方对标的公司40.61亿元债权成交,转让底价42.17亿元,交易价格为42.23亿元,由苏州招恺置业有限公司成功竞得。据披露内容,虹口区弘安里项目包括虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03(地下部分),北外滩街道HK300-02、HK300-03(地下部分)(历史风貌保护旧改项目),土地总面积5.8万平方米。2021年2月,由上海地产联合体以111.35亿元摘得。

截至目前,除弘安里项目外,上述被挂牌出让的项目多数还未成交。其中,上海虹权置业已经2次挂牌,但至今无人问津。

回笼资金缓解压力?

官网显示,上海地产集团成立于2002年,是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司。据《上海地产(集团)有限公司公司债券半年度报告(2021)》根据上海市政府对上海地产功能类企业的定位和要求,上海地产主要包含两大业务板块:政府功能类板块和市场竞争类板块。

其中,政府功能类板块主要包括长江三角洲区域一体化建设、城市更新建设、旧区及城中村改造、长租房运营和建设、保障房建设运营管理、黄浦江两岸岸线综合开发和管理等。据悉,上海地产集团经营的政府功能性项目在获得政府拨款支持的基础上,将绿地、道路等基础设施建设与现代居民、商业设施建设配套,资金能够实现平衡。

而市场竞争类板块则主要以上市子公司为经营主体开展业务,主要包括建筑材料板块、房地产综合开发、不动产经营与管理等,主要由下属上市公司中华企业(600675.SH)负责。据2021年半年报,今年上半年,中华企业实现营业收入66.28亿元,较去年同期增长33.24%;实现归属于母公司净利润9.91亿元,较去年同期增长66.64%;实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润8.44亿元,较去年同期增长130.54%;且“三道红线”均控制在“绿档”水平。

高达百亿的项目为何要急于转手,近期又为何频繁挂牌旗下项目?9月14日上午,《华夏时报》记者向上海地产集团方面拨打了电话并发送采访提纲,但截至记者发稿未收到回复。而一位上海地产集团下属公司的人士向《华夏时报》记者表示,上海地产集团拥有较多地块,“买卖很正常”。

不过,市场分析人士普遍认为,上海地产集团适当舍弃一些“性价比并不高”的项目,目的在于回笼资金、缓解公司流动资金压力。例如,地产分析师严跃进就向《华夏时报》记者直言,项目转让“或和资金压力有关”。通过转让项目或股权,客观上能够回笼资金。“资金回笼后,在住房保障等领域,可以对其形成更好的支持。”严跃进表示。

“国企就不会缺钱吗?”上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者指出,上海地产集团作为国企,与众多房企一样同属资金密集型行业,其优势只是获得融资的成本可能会比较低。但融资是需要还的,手里有再多的地块、项目,也必须要转化出收益。而除了市场竞争类板块业务,哪怕是政府功能类板块业务同样需要充足资金。比如,今年6月,上海地产集团与招商蛇口、中交、万科、国寿投资等联合成立上海城市更新基金,总规模达800亿元,将定向用于投资旧区改造和城市更新项目,“这都需要真金白银”。

2021年上半年财务报表显示,上海地产2021年上半年营业收入为120.85亿元,同比增长27.22%。其中,主营业务收入为116.53亿元;同期,公司净利润为7.62亿元,较去年上半年的7.25亿元增长5.10%。

同期,公司经营现金流量净额为-62.95亿元,净资产收益率仅为0.11%。另根据《上海地产(集团)有限公司公司债券半年度报告》,截至报告期末,上海地产集团有息负债余额975.3亿元,较上年末总比变动8.47%,其中短期有息负债136.31亿元。

此外,《2020年第二期上海地产(集团)有限公司公司债券信用评级报告》显示,2017-2020年,上海地产营业收入(合并口径数据及指标)分别为398.37亿元、481.14亿元和312.96亿元、296.56亿元,报告期内波动明显。2017-2020年,上海地产集团公司总负债分别为1919.07亿元、1908.88亿元及1955.73亿元、2164.36亿元,数额不断增长。

事实上,上海地产集团自身也颇为重视资金安全问题。7月16日,在上海地产集团召开的2021年经营目标运行年中分析会上,集团党委副书记、总裁管韬萍就强调,下半年集团要重点加强六个方面工作。其中,要进一步增强资金集中管理意识,提高资金使用敏感度;加快资金回笼,确保集团长期健康发展等。

值得一提的是,卢文曦强调,最近挂牌的几个项目不一定是“性价比不高”,但可能“利润算下去不一定很划算”,所以上海地产集团才会出手,可以说是对旗下资产进行合理的盘整。

《华夏时报》记者统计发现,近期上海地产集团挂牌转让的项目中,部分拥有颇为苛刻的出让条件,或是占用大量资金、开发周期较长的旧改项目,以及利润偏低的保障房项目。

以上海虹权置业为例,出让合同显示,受让人应当自项目规划资源综合验收通过之日起自持全部建筑面积的商业物业不少于20年;应当自项目规划资源综合验收通过之日起自持70%以上建筑面积的办公物业不少于20年;同时,项目在取得规划竣工验收许可后,连续3年要分别实现税收不少于2000元/平方米、2500元/平方米及3000元/平方米的税收贡献,且后续年度税收贡献保持稳定增长。

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