多地“房贷荒”成常态，房贷“两道红线”显强监管威力

2021年初以来，为进一步落实“房住不炒”，多个城市进一步加码楼市调控。据《华夏时报》记者了解，目前多个城市银行房贷额度紧张、放贷迟缓，审批和放款周期已经明显拉长，首套房贷利率及二套房贷利率也被上调。近期有市场消息称，“下半年货币政策将向宽信用转向，推动银行加码信贷投放”。不过，来自克而瑞等研究机构的调研结果显示，截至目前，多地银行尚未加大贷款投放额度。

多地银行“捂紧钱袋子”

8月底，安徽人高力（化名）在省会合肥看中了一套二手房。手头现金不多的高力原本打算支付五成房款，剩余五成采取贷款方式，以减少付款压力。但带看的中介直言目前合肥“根本贷不到款”：“也不是说不给你放贷，就是要等很久，3个月都不一定批下来。”同时，中介还透露，房东急需用钱，如果全款的话“价格还可以谈”。

之后，高力致电徽商银行合肥分行，工作人员证实了中介的说法。担心错失好房的高力最终咬牙凑够了房款。而如中介所说的那样，得知高力可以全款购房，房东也爽快地主动减掉2万元房款。

事实上，这并不是合肥楼市独有的现象。眼下，在许多房地产市场较热的城市，“房贷荒”已成为常态。《华夏时报》记者了解到，今年年初，央行推行房地产贷款集中度管理制度以来，各地银行“捂紧钱袋子”，房贷额度紧张、放款周期拉长、贷款利率上调、资审审核门槛提高等成为普遍现象。

例如，在北京，据央视财经报道，最近北京不少购房者在申请房贷时被告知“贷款额度紧张”，具体放款时间不确定，甚至有人被银行通知“明年再来”；而在上海，8月9日起，实施二手房核验价制度后，上海二手房申请房贷开始参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准，二手房买主能从银行申请按揭贷款额度明显缩水。有中介表示，原本首套房首付3.5成的客户，按“三价就低”原则，首付就得提高到5-6成。

放款额度紧张的同时，房贷利率也在水涨船高。例如，从7月24日起，上海首套房贷利率即从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%；苏州的首套首贷利率升至5.9%-6.0%，二套房（贷款未结清）利率多数已破6%；南京的首套房贷利率更达到5.95%，二套房贷利率最高已达6.15%。

来自克而瑞的统计数据显示，在该机构监控的30个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，且七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调；二手房贷款方面，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。今年9月，全国首套房平均房贷利率5.46%，已较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。融360大数据研究院公布的数据也显示，进入2021年，已有30个城市的房贷利率较2020年底上涨，并纷纷突破了6%和7%的“关口”。

此外，房贷的资格审核也更加严格，“挑客”现象平常。一名来自合肥德佑地产的中介告诉《华夏时报》记者，比如在合肥，想要成功办理房贷，“需要客户跟房子’双优’才行”。其中，所谓的“优质客户”，一般来说要求征信良好、工作及收入来源稳定、年龄不能偏大等，“要求提供银行流水，有些银行会查首付款来源”。

房贷“两道红线”显强监管威力

“最主要的原因就是房贷的’两条红线’。”58安居客张波告诉《华夏时报》记者。

所谓“两道红线”，2020年12月，中国人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》规定，将金融机构分为5档，针对每一档银行，分别设置了房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。其中，第一道红线是“房地产贷款占比”，即大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%等；第二道红线为“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%等。

“通过总量层面对于房地产行业进行全面的融资精准化监管，在有效稳定房地产市场的同时，可以更好保障房贷资金合规性和高效性。”张波认为，尽管房价在一定程度上得到有效控制，但今年部分城市的房地产市场依然有着较高热度，今年1-8月商品房成交总量明显超过去年同期，导致申请房贷的总量亦同步上扬。而叠加“两条红线”政策，不少城市个人住房贷款开始触及上限，贷款申请和发放延迟现象就不断出现。

首都经济贸易大学教授赵秀池向《华夏时报》记者表示，房贷收紧的原因主要是落实“房住不炒”的定位：“通过房贷政策的调整，降低房地产金融风险，从而降低房地产市场的风险。从政府的角度从严（管控）了房贷，对房地产的投机者是一个严厉打击。”

据贝壳研究院报告指出，自年初以来，住户部门新增中长期贷款占比便呈现出波动下行趋势，上半年基本保持在30%以内，7月虽略有回升，但总体低于2020年末46%的阶段性高点，这意味着央行信贷收紧的政策初显成效，居民高杠杆购房情况有所缓解。

根据贝壳研究院的统计，综合各上市银行2021年中报数据，相比去年末，多数超标银行的两项贷款余额占比有所压降。

例如，在房地产贷款余额占比方面，北京银行和招商银行分别下降1.8%和0.9%。在个人住房贷款余额占比方面，第一档中资大型银行中，中国建设银行和中国邮政储蓄银行分别下降1.1%和0.6%；第二档中资中型银行中，北京银行压降1.1%，兴业银行和招商银行也分别下调0.7%和0.6%。“以上银行涉房类贷款下降，一方面反映了银行业高度重视监管合规，另一方面也表现出银行业对高杠杆房企信贷风险的积极防范态度。”贝壳研究院指出。

毋庸置疑，限制加杠杆、上调房贷利率，已成为为房地产市场“降温”的利器。

以上海市场为例。9月6日，上海链家研究院发布的二手房月报数据显示，8月上海二手房成交量出现大幅萎缩，环比下降24%，同比下降40%，为今年以来最大幅度的下跌。同时，成交绝对值为1.8万套，已跌至2019年10月-12月的月均成交水平。此外，成交均价出现明显下降，环比下降8%，同比下降5%。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾解释说，二手房市场量价齐跌的一个重要原因是，“三价就低”影响了首付比例和贷款成数、降低了支付能力，部分购房者下调预算。

近期有市场消息称，“下半年货币政策将向宽信用转向，推动银行加码信贷投放，部分银行已接到窗口指导加大8月末的信贷投放”。但克而瑞的调研结果显示，截至目前，多地银行尚未加大贷款投放额度。

不过，有业内人士预计，随着楼市调控效果的进一步显现，尤其是部分热点城市二手房成交量的下滑，放贷量可能会有所放松。张波认为，预计“房贷荒”趋势还将持续，但随着一二手房成交量不断下滑，四季度申请的难度或会有所降低。