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房企注意:第二批集中供地释放两个强信号

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算账、看地、找合作商、写报告,上投决会……地产投拓人从来没想过,如今拿地竟需要如此练会繁杂的“十八般武艺”。9月15日,随着长沙第二批土地出让信息出炉,17个城市第二轮集中供地细则落锤,经过延期、暂停和撤回重启,第二批集中供地终于拉开大幕。

地产投拓人率先感受到了不同。相比首轮集中供地,他们意识到,买地跟普通人买房越来越像,有资格(需有房地产开发资质)是入场券,亦不乏摇号定归属。为了买一块地找60个马甲公司参拍,那一套不再玩得转,投资模型测算公式要重置,风控能力变身房企买地的核心竞争力。

仔细对比17个城市土地出让规则公告后,笔者发现,有两个共同的主流新思路值得细思,这不但改变房企拿地逻辑,亦会强化落实房、地和人联动机制。

其一,从源头降成本,土地溢价率不超过15%或成红线。在首轮集中供地中,重庆、杭州、厦门等多个城市平均土地溢价率超过20%,其中,重庆高达43%位居榜首。彼时,滨江集团董事长戚金兴直言,在杭州拍的地,努力将净利润做到1%-2%,这比传统制造业还低。

当然,并不是所有城市都是如此“无利可图”。但总体而言,这与集中供地新政“稳地价”的初衷有出入。于是,中央召开了两次会议。结果是,“二拍”收官的青岛、济南及天津的成交溢价率均为0%。同时,溢价率15%或成各地参考红线。

红线之外,通过调高底价、竞配建等隐性方式抬高地价亦被严控。比如北京已将规则细化到每一宗热门地块,对政府持有商品住宅产权预设份额均设置不同天花板或区间。这种调控的精细化程度和决心,让房企掌舵人有所感触,有的担心第一轮拿地会“高位站岗”,有的则牟足劲准备重返“二拍”现场。

毕竟,11年前的春天,北京一天内拍出三个地王,那是过去,不是现在。退一步说,房企已无当初冒险之胆,打好现金流保卫战妥妥压倒扩张欲望。现实版理性是,昨日下午,杭州十宗竞品质地块其中九宗无“司”报名,提前锁定流拍结局。

其二,对房企购地资金进行穿透式监管,控其来源为自有资金。笔者注意到,相对第一批供地,目前发布集中供地的公告中,都明确严控保证金及地价款来源。具体涉及五个“不属于”:不属于股东违规提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利;不属于直接或间接使用金融机构各类融资资金;不属于使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款;不属于使用其他自然人、法人、非法人组织的借款;不属于使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资。

在笔者看来,这条新规不简单,这是对开发商的“威慑”。过往,房企依靠多种融资渠道借债,再拿这些钱去抢高价地扩规模。多重资本运作后,有的房企克制冲动理性发展稳健前行,有的则直接陷入债务违约危机,烂尾楼难解套,商票、理财产品一地鸡毛,业主、投资者和金融机构均受到不同程度伤害。

重返生产资料的源头控制购地资金,一是可以让过往理性经营的房企分享到好孩子红利,二是清退有潜在风险的资金入场,引导行业健康前行,这一“控”是提前筑篱笆,将违规资金挡在门外。

忙着调度资金杀回土拍市场之前,开发商不妨先掂量下“荷包”,万变不离其宗,不管第二轮集中供地规则如何调整,重回“盖好房子”的本质,捡回工匠精神,提质增效、靠创新驱动发展,这才是久久为功的不二法则!

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