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前8月房地产开发投资增速降至10.9%,8月销售明显下滑

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9月15日,国家统计局发布2021年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示,自2月达小高峰后,全国房地产开发投资增速持续收窄。同时,由于8月处于传统销售淡季,叠加调控政策趋严,单月销售成交规模不及去年同期。

开发投资增速连续6个月收窄

国家统计局数据显示,1-8月份,全国房地产开发投资98060亿元,同比增长10.9%;比2019年1-8月份增长15.9%,两年平均增长7.7%。其中,住宅投资73971亿元,增长13.0%。

今年2月开发投资以38.3%的增速创下2004年3月以来新高后,3月份开始开发投资增速有所放缓,8月开发投资增速继续放缓。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,信贷持续收紧,新开工面积同比持续下滑对开发投资起到向下的拉动作用,8月房地产开发投资额已回落至去年同期水平。

从单月数据来看,8月房地产开发投资额为13165亿元,同比上涨0.3%,与去年基本持平。另外,1-8月份,房屋新开工面积为135502万平方米,同比下降3.2%,增速持续下滑。

潘浩指出,新开工面积增速下滑主要与信贷持续收紧有关,另一方面也与1-8月土地成交量有关。据贝壳研究院统计,今年1-8月土地成交规划建面同比下降26%,土地成交面积的减少后续或将持续影响新开工面积增速下滑,进而对开发投资起到向下的拉动作用。潘浩认为,随着第二批集中供地规则调整完毕、土地逐步入市,年内土地出让量预计将保持修复势头。

8月商品房销售面积回落,同比降15.6%

销售方面,国家统计局数据显示,1-8月份,商品房销售面积114193万平方米,同比增长15.9%;比2019年1-8月份增长12.1%,两年平均增长5.9%。其中,住宅销售面积增长16.5%,办公楼销售面积增长3.7%,商业营业用房销售面积增长2.1%。商品房销售额119047亿元,增长22.8%;比2019年1-8月份增长24.8%,两年平均增长11.7%。其中,住宅销售额增长24.5%,办公楼销售额增长3.5%,商业营业用房销售额增长3.3%。

从单月成交数据来看,8月商品房销售面积为12545万平方米,同比下滑15.6%,销售面积与2018年同期水平相近。

据贝壳研究院统计,全国商品房销售量在2021年7月之前已经保持连续14个月单月历史峰值,高基数导致8月同比增速下滑;此外,以“三稳”为目标的调控政策下,多地调控政策趋紧,使得近期销量出现回调走势。据统计,8月房地产市场调控类政策出台36次,自4月以来调控频次持续增加,调控持续加码。

销售回款为房企资金主要来源,“企业运营困境对行业影响还需观察”

从房企到位资金情况看,销售回款为到位资金主要来源。不过,伴随着房贷利率持续上行拉动了销售回款增速下行,使得房企到位资金承压。

国家统计局数据显示,1-8月房企到位资金为134364亿元,同比增长14.8%。分项来看,国内贷款16918亿元,下降6.1%;利用外资53亿元,下降47.5%;自筹资金40773亿元,增长9.3%;定金及预收款50997亿元,增长31.3%;个人按揭贷款21490亿元,增长13.4%。其中国内贷款增速降幅持续扩大,房企到位资金持续承压,这与银行贷款集中度管理有关。

据贝壳研究院监测的72城8月主流首套房贷利率为5.6%,二套利率为5.9%,保持持续上涨。信贷环境收紧对销售回款增速起到抑制作用,同时销售回款又为房企到位资金的主要来源,使得房企资金压力加剧。

中原地产首席分析师张大伟认为,整体看,最近几个月各地房地产信贷持续收紧,逐渐影响到购房和房企投资。从数据上看,个人按揭贷款的上涨幅度明显放缓,信贷收紧对房企的影响也越来越明显。

其指出,房地产市场在经历了疫情后的高峰后逐渐退烧,从市场走势看,2021年房地产市场逐渐平稳,如果二手房信贷继续收紧,楼市下调将会加快。

对于后市的判断,潘浩认为,由于企业融资端持续承压,在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑,因此销售回款成为房企运营的生命线。结合上述“高位回调”的市场判断,面对传统“金九银十”的销售节点,房企为应对市场不确定性、确保年度销售任务的达成、稳定回笼资金以及为年底拿地准备筹码,推出一定的促销措施是常规操作。但面对年底前的交房节点,为维护前期购房业主利益,多数老项目并不会整体采取过于极端的降价措施,更有可能的选择是针对产品力稍弱的房源推出促销政策,一方面清理长期库存,另一方面也集中进行客户引流或储备。当然,也存在部分房企出现较大的现金流压力,进行较大力度的促销,但多数操作都是阶段性的选择。

值得一提的是,近期恒大多地现楼盘降价,同时潜在债务违约风险,对此,在同日召开的2021年8月份国民经济运行情况发布会上,国家统计局新闻发言人付凌晖在发布会上提及,一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难,对于整个行业发展的影响还需要观察。从房地产市场运行来看,今年以来随着各地区各部门坚持“房住不炒”的原则,持续稳房价、稳地价、稳预期,整体运行保持平稳态势。

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