前8月房地产开发投资增速降至10.9%，8月销售明显下滑

9月15日，国家统计局发布2021年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，自2月达小高峰后，全国房地产开发投资增速持续收窄。同时，由于8月处于传统销售淡季，叠加调控政策趋严，单月销售成交规模不及去年同期。

开发投资增速连续6个月收窄

国家统计局数据显示，1-8月份，全国房地产开发投资98060亿元，同比增长10.9%；比2019年1-8月份增长15.9%，两年平均增长7.7%。其中，住宅投资73971亿元，增长13.0%。

今年2月开发投资以38.3%的增速创下2004年3月以来新高后，3月份开始开发投资增速有所放缓，8月开发投资增速继续放缓。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，信贷持续收紧，新开工面积同比持续下滑对开发投资起到向下的拉动作用，8月房地产开发投资额已回落至去年同期水平。

从单月数据来看，8月房地产开发投资额为13165亿元，同比上涨0.3%，与去年基本持平。另外，1-8月份，房屋新开工面积为135502万平方米，同比下降3.2%，增速持续下滑。

潘浩指出，新开工面积增速下滑主要与信贷持续收紧有关，另一方面也与1-8月土地成交量有关。据贝壳研究院统计，今年1-8月土地成交规划建面同比下降26%，土地成交面积的减少后续或将持续影响新开工面积增速下滑，进而对开发投资起到向下的拉动作用。潘浩认为，随着第二批集中供地规则调整完毕、土地逐步入市，年内土地出让量预计将保持修复势头。

8月商品房销售面积回落，同比降15.6%

销售方面，国家统计局数据显示，1-8月份，商品房销售面积114193万平方米，同比增长15.9%；比2019年1-8月份增长12.1%，两年平均增长5.9%。其中，住宅销售面积增长16.5%，办公楼销售面积增长3.7%，商业营业用房销售面积增长2.1%。商品房销售额119047亿元，增长22.8%；比2019年1-8月份增长24.8%，两年平均增长11.7%。其中，住宅销售额增长24.5%，办公楼销售额增长3.5%，商业营业用房销售额增长3.3%。

从单月成交数据来看，8月商品房销售面积为12545万平方米，同比下滑15.6%，销售面积与2018年同期水平相近。

据贝壳研究院统计，全国商品房销售量在2021年7月之前已经保持连续14个月单月历史峰值，高基数导致8月同比增速下滑；此外，以“三稳”为目标的调控政策下，多地调控政策趋紧，使得近期销量出现回调走势。据统计，8月房地产市场调控类政策出台36次，自4月以来调控频次持续增加，调控持续加码。

销售回款为房企资金主要来源，“企业运营困境对行业影响还需观察”

从房企到位资金情况看，销售回款为到位资金主要来源。不过，伴随着房贷利率持续上行拉动了销售回款增速下行，使得房企到位资金承压。

国家统计局数据显示，1-8月房企到位资金为134364亿元，同比增长14.8%。分项来看，国内贷款16918亿元，下降6.1%；利用外资53亿元，下降47.5%；自筹资金40773亿元，增长9.3%；定金及预收款50997亿元，增长31.3%；个人按揭贷款21490亿元，增长13.4%。其中国内贷款增速降幅持续扩大，房企到位资金持续承压，这与银行贷款集中度管理有关。

据贝壳研究院监测的72城8月主流首套房贷利率为5.6%，二套利率为5.9%，保持持续上涨。信贷环境收紧对销售回款增速起到抑制作用，同时销售回款又为房企到位资金的主要来源，使得房企资金压力加剧。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，最近几个月各地房地产信贷持续收紧，逐渐影响到购房和房企投资。从数据上看，个人按揭贷款的上涨幅度明显放缓，信贷收紧对房企的影响也越来越明显。

其指出，房地产市场在经历了疫情后的高峰后逐渐退烧，从市场走势看，2021年房地产市场逐渐平稳，如果二手房信贷继续收紧，楼市下调将会加快。

对于后市的判断，潘浩认为，由于企业融资端持续承压，在偿债、拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑，因此销售回款成为房企运营的生命线。结合上述“高位回调”的市场判断，面对传统“金九银十”的销售节点，房企为应对市场不确定性、确保年度销售任务的达成、稳定回笼资金以及为年底拿地准备筹码，推出一定的促销措施是常规操作。但面对年底前的交房节点，为维护前期购房业主利益，多数老项目并不会整体采取过于极端的降价措施，更有可能的选择是针对产品力稍弱的房源推出促销政策，一方面清理长期库存，另一方面也集中进行客户引流或储备。当然，也存在部分房企出现较大的现金流压力，进行较大力度的促销，但多数操作都是阶段性的选择。

值得一提的是，近期恒大多地现楼盘降价，同时潜在债务违约风险，对此，在同日召开的2021年8月份国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人付凌晖在发布会上提及，一些大型房地产企业生产运营过程中出现了一些困难，对于整个行业发展的影响还需要观察。从房地产市场运行来看，今年以来随着各地区各部门坚持“房住不炒”的原则，持续稳房价、稳地价、稳预期，整体运行保持平稳态势。