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8月半数城市二手房价格下跌 房企“以价换量”现象将增加

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8月份,随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧,叠加市场进入淡季,市场热度进一步回落。8月新房、二手房上涨城市数量持续减少,并降至年内最低水平。

9月15日,国家统计局发布2021年8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。从全国70个大中城市房价数据看,8月份新建商品住宅上涨城市数量为46个,较7月份减少5城;二手房价格上涨城市数量为27个,较7月份再减少14个。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称,2021年8月份,各地全面落实房地产长效机制,持续加强房地产市场调控,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

降温态势已经明确,半数城市二手房价格下跌

按照国家统计局公布的数据,8月份,一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%,涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点;深圳环比下降0.4%,连续4个月下降。二线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%,连续两个月下降。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,从统计局公布的数据来看,各类城市的涨幅都不同程度出现回落,部分城市开始出现房价下跌,市场预期开始转向,这也预示着今年“金九银十”的热度亦会保持下滑态势,比去年会出现明显降温。

张波认为,二手住宅本身更能反映市场真实热度,从四个一线城市的销售价格来看,涨幅比上月回落0.2个百分点。其中,深圳环比下降0.4%,连续4个月下降。其他三个城市也是在调控补丁不断加码的背景下,房价虽有上涨,但上涨力度明显趋弱,市场成交量开始出现萎缩,预示着下一步房价会上涨乏力。

从7月份二手房价格环比涨幅排名前十的城市来看,分别是海口、广州、成都、泸州、北京、呼和浩特、大连、长春、南京、长沙。其中,海口二手房价格环比上涨0.8%,连续两个月环比涨幅排名第一;广州、成都和泸州的二手房价格涨幅并列第二,环比上涨0.5%。

伴随着多地着手对二手房市场调控,二手房价格上涨的城市数量持续减少。

8月份,70个大中城市中,二手房价格下跌的城市数量为34个,也就是说,近半数城市的二手房价格显示下降。具体而言,包括南充、昆明、牡丹江、石家庄、贵阳、深圳、太原、惠州、湛江、常德、宜昌、安庆、金华、徐州、唐山、乌鲁木齐、南宁、福州、大理、遵义、桂林、襄阳、济宁、九江、吉林、包头、秦皇岛、郑州、哈尔滨、北海、赣州、银川、兰州、宁波。

“从二手房的降价城市数量看,8月份是疫情以来下跌数量最多的一个月,达到了34个。此前3月份二手房最火爆,下跌数量最少,为9个。而随着当前银行信贷政策的收紧、二手房参考价制度的推进、学区房的积极管控等,当前二手房下跌城市数量增加,房价泡沫剔除。南充和昆明两个城市环比跌幅较大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说道。

国家统计局数据显示,8月份,昆明和南充的二手房价格均环比下降0.6%,在70个大中城市中降幅最大。

另外,按照国家统计局披露的数据,8月,还有9个城市的二手房价格已经止涨,天津、合肥、厦门、南昌、武汉、重庆、丹东、扬州、平顶山的二手房价格与7月持平。

张波认为,整体来看,8月各类城市均已确定性进入降温通道,虽有部分城市的房价依然保持一定上涨,但总体的上涨力度已经趋缓,“金九银十”同比大降温,成色不足将是大概率趋势。

新房项目去化率回落,部分城市出台“限跌令”

从新房市场表现来看,国家统计局数据显示,8月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月回落0.1个百分点。其中,北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%,广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

具体到各城市表现,国家统计局数据显示,8月份,新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是深圳、青岛、重庆、乌鲁木齐、西安、大连、杭州、济南、长沙、西宁。其中,深圳新房价格涨幅领跑70城,环比涨幅为1%,其次为青岛、重庆和乌鲁木齐,环比涨幅为0.8%。

诸葛找房数据研究中心解读称,深圳在出台二手房指导价后,二手房降温显著,促使部分需求持续涌入新房市场,加之深圳土地供应不足,新房项目供不应求,带动新房市场热度提升。

部分城市房价保持上涨的同时,70城中有20城显示新房价格开始下降。按照国家统计局公布的数据,8月份,新房价格环比下降的城市共有20城,这些城市分别是郑州、广州、赣州、烟台、泸州、遵义、太原、兰州、湛江、石家庄、哈尔滨、南宁、岳阳、常德、昆明、惠州、桂林、南充、唐山、秦皇岛。

而在这些房价下行的城市中,湖南岳阳以及云南昆明、河北唐山三个城市已在8月发布过“限跌令”。

其中,岳阳住建局于8月9日发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》,其中明确商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格,也不得低于备案价格的85%。昆明和唐山则召集房企负责人召开座谈会,明确打压恶意降价行为。

从整体看,市场降温趋势正在逐步蔓延。

贝壳研究院监测数据显示,一二线主要城市新房项目开盘去化率保持回落,8月降至年内最低值50%,逼近2020年一季度疫情刚发生时情形;从成交情况看,监测的重点66城市新房成交量连续环比下降,8月成交水平较去年、2019年同期均下降;同时,新房价格环比下跌城市数量也增多,一线城市广州自去年4月以来也出现首次下跌。

展望后市,诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为,预计随着接下来金九银十传统旺季的到来,房企加大促销力度,以价换量现象增加,新房价格涨幅或将继续回落。而二手房市场在多措并举之下或也将延续降温局面。

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