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新房销售连续遇冷,房企“金九银十”不再?

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9月过半,北京、广州和深圳新房成交量连续两周下滑,仅上海在首周微涨后再度出现下跌。其中,深圳和广州“金九”失色最为明显,9月6日-9月12日广州新房网签成交1225套,环比下降30.4%,仅和春节后最低周持平。

“和去年相比,今年金九银十大概率上成色明显不足,无论成交量还是找房热度都有可能出现明显同比下滑。”

58安居客房产研究院分院院长张波指出,2020年,上半年楼市受疫情影响严重,下半年市场恢复速度较快,安居客监测的56个城市9月份新房成交量环比7、8月份上涨幅度超出了50%;而2021年56城7、8月成交量总体环比在6月开始出现下跌,预计9、10月还将维持下行态势。

新房市场成交大幅下滑

2021年前8个月,全国房地产调控政策累计出台突破400次,从新房供应、购房资格到信贷发放,调控的深度和广度都在不断加强,伴随着热点城市出台新政的同时,各地堵漏洞的政策也在不断跟进。

新政效果在成交数据上得到充分体现,自2021年6月起,中银证券重点观察的52个城市新房成交连续3个月出现负增长。其中,7月新房成交面积为2716.7万平,环比下降5.4%,同比下降9.1%;8月新房成交面积为2198.2万平,环比下降19.5%,同比下降27.1%,降幅较上月甚至扩大了18.4个百分点。

受市场影响,百强房企新房成交数据下降明显。中指研究院统计数据显示,1-8月份TOP100房企销售额整体呈下降趋势,均值887.9亿元,增长率均值为29.8%,而1-7月份增长率均值为36.2%。

具体来看,2021年8月份百强房企中近七成企业单月业绩同比下滑,其中26家同比降幅大于30%。行业“老大哥”万科也在其中,8月份公司实现合同销售金额370.3亿元,同比降36.9%,环比下降28%。

与此同时,包括绝大部分TOP30房企在内,近八成企业单月业绩不及上半年月均水平,仅绿城、滨江、越秀等少数几家企业实现同环比增长。以TOP10央企招商蛇口为例,2021年8月,公司实现签约销售面积81.82万平方米,同比减少25.90%;实现签约销售金额203.52亿元,同比减少24.07%。

“房企并非不想在7、8月继续保持销售节奏,而是调控压力之下,市场已经开始出现转冷,成交量下滑的趋势很难逆转。”张波认为,今年可能是为数不多的上半年销量超过下半年的年份。

换句话说,上半年没完成业绩目标50%的房企,下半年大概率会失约年度目标。

这和融创中国董事会主席孙宏斌的观点一致。2021年中期业绩会上,不同于“有信心完成全年业绩目标”的一众房企,孙宏斌坦言,“今年下半年的销售压力很大,下半年市场会很惨烈。”

据融创最新披露的销售数据显示,2021年8月,融创销售额450.6亿,同比下降29.8%。截至2021年8月底,融创累计实现合同销售额约4151.7亿元,完成年度目标的64.87%,和目标销售额相差约114.97亿元。

2021年前8月,身陷“卖子”风波中的富力地产完成率最差。数据显示,公司前8月总销售收入约826.9亿元,仅完成年度目标完成率分别为55.13%。

“金九银十”或将成色不足

“不会了,别想了。”

谈及今年房地产新房市场是否还有金九银十,上海中原地产首席分析师卢文曦表示,全国房地产市场已经开始分化,一些热点城市开始走冷,有些地方虽然还在延续高温,但从趋势来看,这种延续只是政策出台到效果展现的过渡期。“在这种情况下,金九银十不会有特别好的表现。”

一方面,目前新房市场供应并不充足。以上海举例,2021年上海新房市场采用集中批量入市供应,8月21日公示了第四批次房源详情,合计42盘12441套房源,如今九月已快过半,上海仅1个项目成功开盘。

“按照现在的推盘节奏,9月底能有大半项目开盘就算不错了,一部分要延至10月甚至更久。”卢文曦认为,即使第四批楼盘逐步开始启动认筹程序,但若开盘时间未赶上金九银十,都将导致成交量低空运行。

其次,加息、停贷、延长放款周期等多项信贷收紧动作将导致成交暂时封冻。多家媒体曾报道,多地银行上调房贷利率,或因下半年房贷额度不足延长放款周期,有银行甚至停止放贷,直接导致部分购房者失去信贷支持、新房成交量大量减少。

以广州为例,9月份多数银行新房首套房贷利率涨至5.85%,光大银行等个别银行首套房贷利率超6%,而去年同期多数银行新房首套房贷利率仅略超5%。

“金九银十成色不足的原因还有很多,比如受疫情影响,部分城市现场签约需严控人数。”有TOP30房企相关人士向观察者网表示,如果一天只能让50个购房者现场签约,成交数据就会大打折扣。此外,部分城市疫情再度爆发,也将影响到“金九银十”甚至下半年的成交量。

“中秋节的数据一定不会好看,但应该没有想象中那么难看。”有业内人士表示,随着“金九银十”传统旺季的到来,不少房企都狠抓中秋销售,做好了推售、促销计划,这是因为中秋节假期涉及返乡,作为楼市走向的一个窗口可以凭此判断楼市下半年的发展趋势。“从某种程度上看,中秋节三天是一个缓冲期,很大程度上决定了房企在国庆节的排兵布阵。”

此外,有TOP15房企相关人士向观察者网透露,以目前政策发展趋势来看,成交数据大概率是相对悲观的,因为9、10月在过去是销售节奏中的高峰,如今市场调控趋紧,峰值极有可能不会出现。

对此,张波认为,目前金融侧政策从紧态势不变,如果房企加快出货意愿度增强,亦会导致各地降价促销力度增强。市场整体降温趋势之下,成交量减将是个大概率事件,房价的上涨动力亦会偏弱。

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