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50强房企毛利率排行榜:跌声一片谁幸免?谁亏损?

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房企中报发布之后,一个不容忽视的行业问题浮出水面。在房企营业收入、利润同比均获增长的同时,毛利率出现普遍下降。对于行业大面积增收不增利,新京报房产新闻部以销售规模50强房企为基础,推出《2021年上半年50强房企毛利率排行榜》(简称“榜单”),以探求毛利率下降的症结。

从榜单来看,今年上半年,50强房企平均毛利率为22.41%,而去年上半年则为28.1%,同比下降5.69个百分点。50家房企中,仅有3家房企毛利率维持正增长,毛利率下降的房企达到47家。房地产行业毛利率为何下降?在毛利率“跌”声一片中,谁幸免?谁陷亏损?

50强房企47家毛利率下跌

据榜单显示,今年上半年,50强房企平均毛利率为22.41%,而去年上半年则为28.1%,同比下降5.69个百分点。

在50家房企中,仅有3家房企毛利率维持正增长,而且增长均维持在一位数以内。其中,今年上半年,时代中国毛利率为33.35%,同比增长6.4个百分点;华发股份毛利率为29.58%,同比增长4.98个百分点;招商蛇口毛利率为25.8%,同比增长1.95个百分点。

从榜单来看,今年上半年,50强房企毛利率最高者为宝龙地产,虽然毛利率为35.18%,但是同比去年仍然下降了1.88个百分点。而宝龙地产近年来的毛利率保持平稳,自2017年以来,毛利率均超过30%。今年上半年,宝龙地产营收同比增长20.73%,物业开发是其主要收入来源,合约销售额约530.39亿元,同比增长约68.2%。这也是其毛利率能排在前位的原因。

排名第50位的蓝光发展上半年毛利率同比下降了32.51个百分点至-5.24%,成为50强房企毛利率下跌幅度最高的房企。

今年以来,蓝光发展陷入流动性危机,出现债务违约的情况。截至2021年7月12日,蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息合计45.44亿元。境内多家评级机构大幅下调蓝光发展的信用等级。

值得关注的是,除了蓝光发展外,绝大多数的房企毛利率也出现下降,50强房企中有47家毛利率下跌。而且很多大型规模房企虽然营收增长,但在毛利率的排行中,则处于弱势地位。

绿地控股虽然上半年获得“营收王”的称号,但在毛利率的排行中,排名第48位。中国恒大排名第46位,碧桂园排名第37位,中国金茂排名第34位,融创中国排名第29位。

华侨城A虽然以33.32%的毛利率位列第三位,但是相比去年同期的54.85%,也下跌了21.53个百分点。今年上半年,毛利率同比去年减少幅度较大的房企,包括蓝光发展、中国恒大、中国金茂、滨江集团、大悦城控股、金地集团、华侨城A,下跌的百分点均在两位数以上。

地价上升、销售限价制约毛利率

在房企中期业绩发布会上,利润以及毛利率成为被提问的焦点问题。

那么,房地产行业毛利率为何下降?对此,亿翰智库分析人士认为,房地产行业利润率的下滑是历史必然的趋势。从事物的发展规律来看,当行业发展足够成熟,高利润率的状态大概率不能长久维持。

“行业已经过了暴利时代。”旭辉控股董事局主席林中在中期业绩发布会上这样表示,在稳房价、稳地价、稳预期的引导下,行业一定会走向平稳健康的发展,也会进入一个全方位、高强度的竞争,所以带来行业利润率的回落。

万科首席执行官、总裁祝九胜中期业绩发布会上直言:“万科的销售增长对毛利下降的对冲是有限的,甚至不足以对冲利润率的下滑。”

“2017年以来,地售比(地价占售价的比例)一直在上升,所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。从销售端逐渐地体现在结算端。可以看到,从今年一季度、中期乃至全年可能都是这样一个逻辑。万科未来两年还是有一定的毛利率下降的压力。”万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华如是说。

金科股份董事长周达也提到,2020年、2021年结转的大部分项目基本上都是在2018年、2019年所获取的土地,而那时候的土地竞争比较激烈。此外,周达认为,整个行业的毛利率下行也受2018年以后,包括限价等调控政策的影响。

“毛利率下降的主要原因是市场限价,该批结转项目主要是在2017年、2018年拿的项目,在获取项目之前并没有限价政策,随后便出现限价政策和市场下行的问题。”旭辉控股CEO林峰这样表示。

除了上述共性之外,房企对于毛利率的下降还有着不同的说法。碧桂园常务副总裁程光煜表示,从销售端来看,由于2019年下半年之后,尤其是2020年、2021年项目的质量大幅度提升,所以销售毛利水平在2020年是低点,2021年已经到了上升通道。

除了与近年地价占房价比重提高外,金地集团在中报中还解释称,部分低毛利项目集中交付结算影响了整体毛利率。

业内:毛利率下降趋势持续,明年或触底

“未来一段时间,在限价和土地等政策的作用下,房地产毛利率仍将延续下降的走势。”这一判断几乎成为业内人士的共识。

其中,亿翰智库分析人士认为,房企的利润率空间相对有限,整体利润率向着制造业利润率过渡的趋势是比较确定的。

问题是,房地产行业毛利率何时触底?林中预测,可能到明年年底见底。

程光煜也提到,“预计明年年中至年底,可以看到收入端毛利水平的低点。由于已销售未结转的毛利水平相对比较稳定,在2020年和2021年获取的项目当期销售毛利水平大概在20%到25%之间。”

对于行业毛利率的整体水平,周达也认为,未来会保持在20%到25%,这将是行业的整体水平。

相比之下,林峰预计,在政府限地价、限售价的情况下,未来行业的毛利率可能还会进一步下降。较优秀的企业,毛利率可能会做到20%左右,差一点的可能是15%左右。

“整个行业利润一定要回到平均回报水平。”祝九胜认为,因企业个体的差异,可以推断的是,谁的精细管理做得好、产品好、服务好,谁更能赢得客户、赢得投资人的青睐,回报水平就会高一点。

在亿翰智库分析人士看来,房企普遍反映毛利率在25%以内。但事实上,未来利润率仍需要经历一个持续探底的过程,至于2021年会不会成为利润率的底部,还需进一步去观察企业的投资拿地情况, 成本费用的管控情况等。可以肯定的是,由于地价房价联动调控,调控持续升级,融资政策不断加码,即使利润率触达底部,也不太可能会出现大幅度的反弹等。

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