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小区“养老金”濒临红线,维修资金续筹到底难在哪?

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台风“灿都”来袭,怒江新苑17号楼602室80多岁的老人告急:屋顶又漏水了!物业叫来工程队赶去查看,却也有难言之隐。

有着23年房龄的怒江新苑“底子”早就空了!新进物业发现,小区商品房维修资金账户为零。新成立的业委会启动维修资金续筹方案时,遇到不小困难。有人爽快交金,有人屏住观望,还有居民很不服气:“物业费、停车费我都交的,可我为什么要交这笔维修资金?”

一区之隔的华山花苑亦碰到这样的难题。服役20多年的15台超龄电梯亟待更换,而维修资金账户余额已不足。好在多方努力下,目前续筹率达到95%以上。

维修资金,有住宅养老保险金之称,如果只用不充,很容易枯竭。随着维修资金余额濒临30%的红线,甚至出现“赤字”,沪上越来越多的小区将面对这道治理难题:维修资金续筹。

居民为何不愿缴纳这笔钱

怒江新苑建于1997年,属于混合型小区,共有270户业主,其中商品房129户,售后公房141户。

这是一个比较“穷”的小区,物业费很低,8毛/平方米,差不多是上海住宅物业费的地板价了。小区公共收益也微乎其微,主要来源是车位费。小区60多个车位很紧张,一些车主甚至要把车停在小区外面。

怒江新苑的停车位有限,公共收益不多。

“靠着物业费和车位费才勉强维持着小区的日常运转。”居委会干部告诉记者,之前遇到大的维修项目,物业就从维修资金账户里直接走账了。

2020年3月,中怡物业接手。当他们进驻怒江新苑时发现,小区售后公房的维修资金账户尚有余额,但商品房首期筹集的60万元维修资金已用完。面对这个烂摊子,物业经理犯愁了:“这怎么活得下去?”

《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定,小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。

很快,小区启动维修资金续筹事项。新选出的业委会和物业一起拟定方案,将每家每户要分摊的维修资金拉了张清单。比如80平米的房子,一次性缴纳6000多元。业主可以自己选择去银行缴费,也可以委托物业来收。一套流程走下来似乎很顺利。但是当物业上门收费时,难题来了。

相当一部分居民不愿意掏口袋,他们质问道:“我为什么要交这笔钱?”“之前的账本呢?钱用到哪里去了?”

之前物业不规范的做法为后来者的接盘埋下了隐患。原先的班子也感到委屈:“每半年就有公示,该贴的也都在宣传栏里贴出来了,居民没注意吗?”

小区性质的复杂性也让续筹陷入僵局。14号楼,只有一户人家是商品房;23号楼,只有601、602是商品房,其他都是售后公房。得知售后公房的业主不用出钱,商品房的业主有点不平衡了:“老早辰光,阿拉买的是商品房,老扎台型的呢,没想到现在还要补交钱。”

续筹方案原定3个月内完成,但从去年12月到现在,只有42户业主缴费24万元,仅占到应缴费的三分之一。很多居民还在观望,有人甚至说“先交的居民吃亏了,再等等”。

“灿都”来袭,物业在疏通下水管道。

记者采访发现,那些缴费积极的居民,往往都是碰到维修愁难的居民,比如楼顶漏水,“六楼居民天天来报修。他已经缴了费,你能不去修吗?我们赶紧启动紧急维修,先垫了资金再说”。物业有些力不从心。

剩下的居民呢?屏牢!能拖一天是一天。小区业委会主任告诉记者,每周四业委会值班,就有居民来吵。“楼上漏水,和我有什么关系。”这位居民不想交这笔维修资金,反过来他还问,“楼上维修为啥要用我的钱?”

维修资金这本账,账目清楚吗

怒江新苑的续筹难题,不是个案。

市人大代表钱翊樑所在代表工作小组,日前也提交了一份关于宝山区维修资金管理使用的调研报告。目前,宝山区有25个应启动法定筹集的小区,虽已召开业主大会,向业主送达续筹通知单,但实际维修资金续筹入账仅1个小区,且这个小区该次续筹入账资金已在当年电梯维修中全部使用完毕。

市房管局的数据显示,本市共有维修资金已划转至业主大会银行账户的商品住宅小区共7731个。其中,维修资金余额低于30%警戒线的商品住宅小区共300多个,占比3.88%。

由于建设年代较早,这些小区大都毛病缠身,出现了诸如电梯老旧、楼顶漏水、水管破损、污水管道堵塞等问题,因维修资金账户不足,已影响到了物业的日常维修工作。

房子就像人一样,到了一定年龄,需要保养。而谁来出钱,不少人颇有疑义。记者发现,和怒江新苑相似,拒缴居民问的最多的是“维修资金账户公开了吗?账目清楚吗?”事实上,这是相当一部分小区续筹受阻的原因。市房管局的调研也发现,部分未进行续筹交款的业主主要是质疑小区维修资金、公共收益的收支不清、账目不明,不少居民对小区物业服务不满意。而收缴顺利的小区,通常都有一个非常给力的“三驾马车”,账目也都清清楚楚。

半年前,华山花苑小区的维修资金账户也踩了30%的“红线”,400多户业主需要续筹。这个小区和怒江新苑一样,房源构成复杂,不仅包括商品房、售后公房,还有公租房、回迁房。华山花苑的续筹更为紧迫,小区服役20多年的15台“超龄”电梯等着更换。更换电梯以大楼为单元,只要某一单元有一户未续筹,就会导致维修资金无法支出。

怒江新苑的垃圾箱房

小区为此做了很多工作,最终达成了一致,第一时间启动了续筹工作。每栋楼都设立了“楼长+层长+党员骨干”上门排摸和催缴制度,还将15台老旧电梯更换上报为“我为群众办实事”居民区项目清单。

“业委会定期公示账目,当居民们要求看账本时,每笔账都清清楚楚。”陈家巷居民区党总支书记卢晓燕说。如今,原本欠款的400多户减少到10户业主,5台全新的电梯日前已进驻华山花苑。

维修资金续筹受阻,照见了小区治理的“短板”。续筹难的小区,往往也是“三驾马车”比较薄弱的小区。市房管局维修资金科科长李哲告诉记者,缴费比例低的小区居民普遍反映,业委会成员年龄偏大,自身精力及专业能力有限。还有部分业委会面临换届改选或处于瘫痪状态。部分物业也有畏难情绪,担心续筹会造成小区矛盾,“物业费都难以收齐,维修资金续筹更是难上加难了”。

“如果账户不够透明,业主也只顾自家门前雪,那么维修资金就很难收缴;而账户不足,会让小区运营陷入更加困难的境地,居民对物业也更加没有信心,更不愿补缴。这就陷入一个恶性循环。”钱翊樑等在调研中发现,很多业主对小区内非自己居住的住宅修缮通常拒绝签字,认为自己非直接受益者,业委会、居委会难以征集到大多数同意的表决票,致使维修项目搁置。

“本来还想与过去的物业切割,现在发现没法逃避。”几场座谈会之后,怒江新苑的业委会也想通了一些问题。“上届业委会、物业的操作有些不规范,但我们还是要交代清楚每一笔资金的去向。只有账目清晰,才能让居民无话可说。”

公共收益的“蓄水池”

维修资金这本账背后,关系一个“蓄水池”。

李哲列举了一组数据。截至2020年12月底,本市维修资金划转业主大会银行账户的商品住宅小区共7450个。其中,公共收益已入账业主大会账户的共6042个,收益入账率为81.1%,较2019年同期提升5.14%。2020年全年,累计公共收益入账金额为10.76亿元,补充维修资金5.4亿元,补充比例较2019年提升3.1%。

可见,公共收益是补充维修资金账户的重要来源。

“灿都”来袭,怒江新苑的物业在清理小区绿化

事实上,续筹顺利的小区,往往比较富足。普陀区的云都苑小区最近也在做电梯更新。该小区建于上个世纪90年代末,小区有3幢高层6部电梯。电梯使用年限已近20年,近两年电梯故障频发,去年9月,经小区业主大会表决,云都苑对小区6部电梯进行全面更新,12万余元费用由小区维修资金支付。业委会了解到这是一笔大支出,就一直有意识地通过增加小区快递柜、增加小区广告屏以及改革小区停车方案等方式提高小区的公共收益,为补充小区维修资金做足了准备。

用公共收益来补充维修资金,保证了很多小区的“蓄水池”稳定。可是相当一部分居民区,源头活水太少。“富裕的小区有各种增加开支的办法,而穷的小区,物业费甚至都不足。”李哲坦言,实地走访发现,很多老旧小区、混合型小区的物业费较低,仍是0.8元/平方米,甚至更低。采访中,一些小区业委会、物业企业表示,随着原材料、人工成本的不断提升,企业的成本逐年提升,然而物业费却始终停留在十几年前的标准,由于物业费调价难,小区只能将大部分甚至全部的公共收益用于补贴物业费不足,于是这类小区的公共收益就无法为维修基金进行蓄水。

数据显示,在全市339个应续筹的商品房小区中,没有公共收益能够为维修交款或者补充资金的小区约占1/3,这些小区也将是续筹工作的重点。

怎么办?在钱翊樑等看来,一方面要强化维修资金的使用监管,推进公共收益公示和资金入账,透明合规做好收益补充维修资金相关工作,同时建议抓紧研究物业费的调价机制,引导业主通过物业费第三方评估服务,逐年提升物业费,推动小区公共收益补充维修资金,从源头上减少维修资金应续筹小区。

将复杂问题分解

养老保险金,已是常识;住宅物业养老保险金,对相当一部分人来说,还是新鲜的概念。

采访中,不少代表认为,现行的维修资金管理办法,对维修资金续筹的约束性和实操性不够,部分业主对于法定续筹缺乏认识,即使收到了续筹交款通知书,也未加重视,交款意愿不高。

如何提高居民的交款意愿?金桥镇的阳光欧洲城二期小区做了有意的探索。

小区原先的天沟老旧破损,下水管道弯道多,导致排水不畅、雨天漏雨。居民想维修,但发现维修资金账户余额不足,怎么办?小区75号-84号业主成为“第一个吃螃蟹的勇士”,他们在小区率先达成了筹措维修资金的共识,业委会围绕“愿不愿意修、谁出钱修、谁来修、谁来监督”来布局,考虑到每户可承担的额度,将众筹资金定为每户1万元。去年下半年,75号-84号房屋启动房屋维修,重排了下水管道,重新做了防水天窗。这些闪亮工程完毕后,这排业主成了最好的示范。小区其他业主也开始主动要求维修,目前,小区已有4排房屋众筹了维修资金,完成了维修项目。

“一个复杂的问题可以分解若干问题,单点破局后,就容易复制推广了。”一些代表认为,阳光欧洲城二期小区的探索很有借鉴意义,居民区可以从门洞入手,一个门洞就是一个“利益共同体”,如果小区里一栋楼里能够续筹成功,往往会带动其他门洞。

走司法途径也是一种策略。目前,华山花苑小区已有400多户人家缴纳了维修资金。“电梯一事拖不起,我们先垫付了资金开始维修。”卢晓燕说,小区还有十多户业主没有缴金。对这些业主,业委会已经为下一步的催缴做好了准备:先让银行发催交单,如果业主还是不交,业委会将启动法律诉讼程序。“当然,我们也不希望走到这一步。”

位于合肥路上的复兴苑小区,同样表示要走司法途径,小区靠众筹维修基金得以更换电梯,还有几户业主还未缴费。“我们打算劝说为主,假如迟迟不交的话,由业主大会授权,业委会出面走司法途径解决,换其他居民一份公平。”

政府部门也在“硬约束”上下功夫。比如二手房交易环节的限制,业主比如补足专项维修资金后方可交易。本市还开发了交易环节补足维修资金的应用程序,自7月22日上线以来,二手房交易补足维修资金成功支付近600笔,金额130万元。记者还了解到,市房管局会同市公积金中心等部门专题研究,探索创新公积金补充专项维修资金的政策机制,同时探索建立维修资金续筹信用制度,个人一旦拒缴维修资金可能会纳入征信。

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