小区“养老金”濒临红线，维修资金续筹到底难在哪？

台风“灿都”来袭，怒江新苑17号楼602室80多岁的老人告急：屋顶又漏水了！物业叫来工程队赶去查看，却也有难言之隐。

有着23年房龄的怒江新苑“底子”早就空了！新进物业发现，小区商品房维修资金账户为零。新成立的业委会启动维修资金续筹方案时，遇到不小困难。有人爽快交金，有人屏住观望，还有居民很不服气：“物业费、停车费我都交的，可我为什么要交这笔维修资金？”

一区之隔的华山花苑亦碰到这样的难题。服役20多年的15台超龄电梯亟待更换，而维修资金账户余额已不足。好在多方努力下，目前续筹率达到95%以上。

维修资金，有住宅养老保险金之称，如果只用不充，很容易枯竭。随着维修资金余额濒临30%的红线，甚至出现“赤字”，沪上越来越多的小区将面对这道治理难题：维修资金续筹。

居民为何不愿缴纳这笔钱

怒江新苑建于1997年，属于混合型小区，共有270户业主，其中商品房129户，售后公房141户。

这是一个比较“穷”的小区，物业费很低，8毛/平方米，差不多是上海住宅物业费的地板价了。小区公共收益也微乎其微，主要来源是车位费。小区60多个车位很紧张，一些车主甚至要把车停在小区外面。

怒江新苑的停车位有限，公共收益不多。

“靠着物业费和车位费才勉强维持着小区的日常运转。”居委会干部告诉记者，之前遇到大的维修项目，物业就从维修资金账户里直接走账了。

2020年3月，中怡物业接手。当他们进驻怒江新苑时发现，小区售后公房的维修资金账户尚有余额，但商品房首期筹集的60万元维修资金已用完。面对这个烂摊子，物业经理犯愁了：“这怎么活得下去？”

《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，小区专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的，业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。

很快，小区启动维修资金续筹事项。新选出的业委会和物业一起拟定方案，将每家每户要分摊的维修资金拉了张清单。比如80平米的房子，一次性缴纳6000多元。业主可以自己选择去银行缴费，也可以委托物业来收。一套流程走下来似乎很顺利。但是当物业上门收费时，难题来了。

相当一部分居民不愿意掏口袋，他们质问道：“我为什么要交这笔钱？”“之前的账本呢？钱用到哪里去了？”

之前物业不规范的做法为后来者的接盘埋下了隐患。原先的班子也感到委屈：“每半年就有公示，该贴的也都在宣传栏里贴出来了，居民没注意吗？”

小区性质的复杂性也让续筹陷入僵局。14号楼，只有一户人家是商品房；23号楼，只有601、602是商品房，其他都是售后公房。得知售后公房的业主不用出钱，商品房的业主有点不平衡了：“老早辰光，阿拉买的是商品房，老扎台型的呢，没想到现在还要补交钱。”

续筹方案原定3个月内完成，但从去年12月到现在，只有42户业主缴费24万元，仅占到应缴费的三分之一。很多居民还在观望，有人甚至说“先交的居民吃亏了，再等等”。

“灿都”来袭，物业在疏通下水管道。

记者采访发现，那些缴费积极的居民，往往都是碰到维修愁难的居民，比如楼顶漏水，“六楼居民天天来报修。他已经缴了费，你能不去修吗？我们赶紧启动紧急维修，先垫了资金再说”。物业有些力不从心。

剩下的居民呢？屏牢！能拖一天是一天。小区业委会主任告诉记者，每周四业委会值班，就有居民来吵。“楼上漏水，和我有什么关系。”这位居民不想交这笔维修资金，反过来他还问，“楼上维修为啥要用我的钱？”

维修资金这本账，账目清楚吗

怒江新苑的续筹难题，不是个案。

市人大代表钱翊樑所在代表工作小组，日前也提交了一份关于宝山区维修资金管理使用的调研报告。目前，宝山区有25个应启动法定筹集的小区，虽已召开业主大会，向业主送达续筹通知单，但实际维修资金续筹入账仅1个小区，且这个小区该次续筹入账资金已在当年电梯维修中全部使用完毕。

市房管局的数据显示，本市共有维修资金已划转至业主大会银行账户的商品住宅小区共7731个。其中，维修资金余额低于30%警戒线的商品住宅小区共300多个，占比3.88%。

由于建设年代较早，这些小区大都毛病缠身，出现了诸如电梯老旧、楼顶漏水、水管破损、污水管道堵塞等问题，因维修资金账户不足，已影响到了物业的日常维修工作。

房子就像人一样，到了一定年龄，需要保养。而谁来出钱，不少人颇有疑义。记者发现，和怒江新苑相似，拒缴居民问的最多的是“维修资金账户公开了吗？账目清楚吗？”事实上，这是相当一部分小区续筹受阻的原因。市房管局的调研也发现，部分未进行续筹交款的业主主要是质疑小区维修资金、公共收益的收支不清、账目不明，不少居民对小区物业服务不满意。而收缴顺利的小区，通常都有一个非常给力的“三驾马车”，账目也都清清楚楚。

半年前，华山花苑小区的维修资金账户也踩了30%的“红线”，400多户业主需要续筹。这个小区和怒江新苑一样，房源构成复杂，不仅包括商品房、售后公房，还有公租房、回迁房。华山花苑的续筹更为紧迫，小区服役20多年的15台“超龄”电梯等着更换。更换电梯以大楼为单元，只要某一单元有一户未续筹，就会导致维修资金无法支出。

怒江新苑的垃圾箱房

小区为此做了很多工作，最终达成了一致，第一时间启动了续筹工作。每栋楼都设立了“楼长+层长+党员骨干”上门排摸和催缴制度，还将15台老旧电梯更换上报为“我为群众办实事”居民区项目清单。

“业委会定期公示账目，当居民们要求看账本时，每笔账都清清楚楚。”陈家巷居民区党总支书记卢晓燕说。如今，原本欠款的400多户减少到10户业主，5台全新的电梯日前已进驻华山花苑。

维修资金续筹受阻，照见了小区治理的“短板”。续筹难的小区，往往也是“三驾马车”比较薄弱的小区。市房管局维修资金科科长李哲告诉记者，缴费比例低的小区居民普遍反映，业委会成员年龄偏大，自身精力及专业能力有限。还有部分业委会面临换届改选或处于瘫痪状态。部分物业也有畏难情绪，担心续筹会造成小区矛盾，“物业费都难以收齐，维修资金续筹更是难上加难了”。

“如果账户不够透明，业主也只顾自家门前雪，那么维修资金就很难收缴；而账户不足，会让小区运营陷入更加困难的境地，居民对物业也更加没有信心，更不愿补缴。这就陷入一个恶性循环。”钱翊樑等在调研中发现，很多业主对小区内非自己居住的住宅修缮通常拒绝签字，认为自己非直接受益者，业委会、居委会难以征集到大多数同意的表决票，致使维修项目搁置。

“本来还想与过去的物业切割，现在发现没法逃避。”几场座谈会之后，怒江新苑的业委会也想通了一些问题。“上届业委会、物业的操作有些不规范，但我们还是要交代清楚每一笔资金的去向。只有账目清晰，才能让居民无话可说。”

公共收益的“蓄水池”

维修资金这本账背后，关系一个“蓄水池”。

李哲列举了一组数据。截至2020年12月底，本市维修资金划转业主大会银行账户的商品住宅小区共7450个。其中，公共收益已入账业主大会账户的共6042个，收益入账率为81.1%，较2019年同期提升5.14%。2020年全年，累计公共收益入账金额为10.76亿元，补充维修资金5.4亿元，补充比例较2019年提升3.1%。

可见，公共收益是补充维修资金账户的重要来源。

“灿都”来袭，怒江新苑的物业在清理小区绿化

事实上，续筹顺利的小区，往往比较富足。普陀区的云都苑小区最近也在做电梯更新。该小区建于上个世纪90年代末，小区有3幢高层6部电梯。电梯使用年限已近20年，近两年电梯故障频发，去年9月，经小区业主大会表决，云都苑对小区6部电梯进行全面更新，12万余元费用由小区维修资金支付。业委会了解到这是一笔大支出，就一直有意识地通过增加小区快递柜、增加小区广告屏以及改革小区停车方案等方式提高小区的公共收益，为补充小区维修资金做足了准备。

用公共收益来补充维修资金，保证了很多小区的“蓄水池”稳定。可是相当一部分居民区，源头活水太少。“富裕的小区有各种增加开支的办法，而穷的小区，物业费甚至都不足。”李哲坦言，实地走访发现，很多老旧小区、混合型小区的物业费较低，仍是0.8元/平方米，甚至更低。采访中，一些小区业委会、物业企业表示，随着原材料、人工成本的不断提升，企业的成本逐年提升，然而物业费却始终停留在十几年前的标准，由于物业费调价难，小区只能将大部分甚至全部的公共收益用于补贴物业费不足，于是这类小区的公共收益就无法为维修基金进行蓄水。

数据显示，在全市339个应续筹的商品房小区中，没有公共收益能够为维修交款或者补充资金的小区约占1/3，这些小区也将是续筹工作的重点。

怎么办？在钱翊樑等看来，一方面要强化维修资金的使用监管，推进公共收益公示和资金入账，透明合规做好收益补充维修资金相关工作，同时建议抓紧研究物业费的调价机制，引导业主通过物业费第三方评估服务，逐年提升物业费，推动小区公共收益补充维修资金，从源头上减少维修资金应续筹小区。

将复杂问题分解

养老保险金，已是常识；住宅物业养老保险金，对相当一部分人来说，还是新鲜的概念。

采访中，不少代表认为，现行的维修资金管理办法，对维修资金续筹的约束性和实操性不够，部分业主对于法定续筹缺乏认识，即使收到了续筹交款通知书，也未加重视，交款意愿不高。

如何提高居民的交款意愿？金桥镇的阳光欧洲城二期小区做了有意的探索。

小区原先的天沟老旧破损，下水管道弯道多，导致排水不畅、雨天漏雨。居民想维修，但发现维修资金账户余额不足，怎么办？小区75号-84号业主成为“第一个吃螃蟹的勇士”，他们在小区率先达成了筹措维修资金的共识，业委会围绕“愿不愿意修、谁出钱修、谁来修、谁来监督”来布局，考虑到每户可承担的额度，将众筹资金定为每户1万元。去年下半年，75号-84号房屋启动房屋维修，重排了下水管道，重新做了防水天窗。这些闪亮工程完毕后，这排业主成了最好的示范。小区其他业主也开始主动要求维修，目前，小区已有4排房屋众筹了维修资金，完成了维修项目。

“一个复杂的问题可以分解若干问题，单点破局后，就容易复制推广了。”一些代表认为，阳光欧洲城二期小区的探索很有借鉴意义，居民区可以从门洞入手，一个门洞就是一个“利益共同体”，如果小区里一栋楼里能够续筹成功，往往会带动其他门洞。

走司法途径也是一种策略。目前，华山花苑小区已有400多户人家缴纳了维修资金。“电梯一事拖不起，我们先垫付了资金开始维修。”卢晓燕说，小区还有十多户业主没有缴金。对这些业主，业委会已经为下一步的催缴做好了准备：先让银行发催交单，如果业主还是不交，业委会将启动法律诉讼程序。“当然，我们也不希望走到这一步。”

位于合肥路上的复兴苑小区，同样表示要走司法途径，小区靠众筹维修基金得以更换电梯，还有几户业主还未缴费。“我们打算劝说为主，假如迟迟不交的话，由业主大会授权，业委会出面走司法途径解决，换其他居民一份公平。”

政府部门也在“硬约束”上下功夫。比如二手房交易环节的限制，业主比如补足专项维修资金后方可交易。本市还开发了交易环节补足维修资金的应用程序，自7月22日上线以来，二手房交易补足维修资金成功支付近600笔，金额130万元。记者还了解到，市房管局会同市公积金中心等部门专题研究，探索创新公积金补充专项维修资金的政策机制，同时探索建立维修资金续筹信用制度，个人一旦拒缴维修资金可能会纳入征信。

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