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集中供地2.0对房企偏友好,仍有城市流拍率至30%以上

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在经历了一系列中止、暂缓、调整后,第二轮集中供地在9月份渐次重启。

9月13日晚,上海第二批集中供应的地块信息正式披露,共计25宗商品住宅地块,总出让面积163.15万平方米,总建筑面积332.62万平方米,总起价561.5亿元,预计将于10月进行第二波拍地。

与地块信息同步公告的,还有调整后的土拍新规。除了对购地资金提出更严格的审查要求之外,上海对此前的一次性书面报价进行了优化,通过新增“随机值”,增加了最终归属的不确定性。即便规则严格,上海的市场地位使其保持着对房企的吸引力。

相较而言,其他竞拍门槛提高的城市则出现了明显的热度下降。首个重启二轮土拍的城市福州,原本供地19宗,却有2宗流拍、4宗中止出让;青岛、济南及天津的成交溢价率则在1%之下。

第二批集中供地的热度肉眼可见地下降。业内普遍认为,这是由于限制溢价、触顶摇号、禁“马甲”、竞品质等多种政策调控奏效,同时,这些新规也使得各地块的利润空间得到了保障。

同时,房企资金端的压力,也将让这种低温局面持续下去。“地产行业融资环境持续收紧,对房企投资端产生收紧作用,预计第二、三批集中供地热度将持续降温。”有分析指出。

上海新规更随机

在上海第二轮供地中,临港新城依然是供地大户,共有5宗地块;青浦区供应4宗,金山区有3宗,杨浦、徐汇、奉贤和崇明各供应2宗。

与多城一样,上海在竞买规则方面也做出了优化。除了对交易资金提出了更严格的要求外,拍地细则方面又有了新的变化,在4月底公布的“举牌竞价+一次书面报价”的基础上,新增了“随机值”。

据出让文件显示,在竞买人报价达到中止价时,交易转入一次书面报价阶段,而“一旦有竞买人报价相同(无论该报价最终是否有效),将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数‘随机值’。书面报价环节仅新增一个随机值,随机值可与竞买人的报价重复。”

同时,有三个及以上有效报价时,“随机值”也纳入平均价计算。

机器报价的不可控就增加了最终结果的不确定。中原地产市场分析师卢文曦向记者表示,从第一次拍地就可发现,报价实则有规律可循,“从最后几场就能看出有人算得很厉害”;而现在可能出现的“随机值”,则可高可低,对“平均值”的产生有很大干扰性,最终地块归属便有运气成分。

“新规相当于摇号了,不确定性更大,”某房企投拓人士表示,“之前的规则也很公平,不过其实基本上成交价固定,拼手速抢数字即可。”

不过,资金监管要求更高、拍地规则复杂,对于上海这样的一线城市而言,也很难阻挡企业参与的热情,极佳的基本面、经济人口基础等因素,都使上海成为各大房企不容错过的角斗场。

在第一轮供地中,参与竞拍的房企超过40家,包括老面孔保利、大华、招商、金地和建发等企业,也有如雅居乐、越秀和五矿地产等新面孔。有公开信息显示,保利第一轮报名了12宗地块,金地、中建八局报名了9宗地块,建发参与8宗地块,招商蛇口参拍7宗地块。

目前,上海土拍的整体参与情况尚不得而知,不过某房企内部人士表示,有不少房企还是盯着上海,“毕竟上海市场这么良性”。记者了解到,首轮积极参与但暂无斩获的某华南房企已在积极备战第二轮供地。

房企变得更谨慎

上海做出此次细节调整,是与8月中旬自然资源部的闭门会议要求保持一致。该次会议要求各地将土拍溢价率控制在15%、不以竞配建等方式增加实际地价,通过摇号、一次性书面竞价等方式确定竞得人,加强购地资金来源审查等。

业内对此次土拍规则“打补丁”的普遍看法是,降低实际拿地成本,稳定地市,给房企留下合理的利润空间。近来冲刺颇猛的某TOP40房企投资人士便认为,第二轮规则对房企更友好,“摇号起码还有些利润。”

不过,与之相伴而来的,是入场门槛的提高。将在9月下旬开启土拍的南京,日前发布了土拍新规,除了“定品质”,还新增了竞买保证金比例提高至起始价的50%、不得合作开发、竞得土地后6个月内不得申领预售许可证等条件。

这样的拍地规则调整,实际上让企业的参与度有所下降。

正在备战南京第二轮土拍的某TOP20房企人士预计,第二轮土拍应该没有南京首轮土拍的热度高,“整体会比一批次好一些,现在各家资金状况也比较紧张,可能部分地块到不了摇号就可成交”。

此前在南京首轮供地中有所斩获的某华东房企内部人士在看过南京拍地新规后,就向记者表示,在大部分房企都追求运营效率的当前,“我们第二轮就不参加了”。

不过,上述TOP40房企投资人士表示,门槛变高、规则复杂之后,“只是房企可参拍的机会少,不代表他们意愿弱了。”他认为,规则对拍地意愿没有本质影响,主要是政策导向和心理预期。在市场、行业背景的影响下,第二轮土拍中,其所在企业在拿地上也会更加谨慎。

事实上,今年以来整体的市场行情和调控导向,让不少房企都已经在投资、增储方面保持克制的态度。

旭辉控股董事局主席林中在近期的业绩会上曾表示,公司接下来要盘活土储,加快土储的滚动开发,减少土储对资金的占有量,减少土储的年份,“土储时间过长是不利的,我们计划将土储的周期未来能提快到两年。”

据克而瑞分析,在近期公开业绩发布会的40余家房企中,有七成房企表态下半年谨慎投资,“以销定投”、“ 多渠道投资”和“严控利润率”是三大关键词。

热度明显下降

行业环境、政策新规、企业态度带来的影响,在近期的土拍中已有所体现。最直观的表现是溢价率走低、流拍率提高。

国金证券统计显示,福州、青岛、济南、天津四座城市的二次供地的溢价率分别为13%、1%、0%和1%;而四城在首轮集中供地时的溢价率分别为18%、2%、12%和11%。

同时,土地流拍现象也明显增多。福州、青岛、济南、天津二次供地的流拍率分别为32%、10%、35%、34%,较一次供地均有明显上升,四座城市第一批集中供地时的流拍率分别为13%、2%、5%和22%。

这其中,济南本批共有49宗宅地入市,但无一地块溢价成交,还有17宗地块因无人报名竞买而临时撤牌,流拍率升至30%以上;而在首轮土拍中,济南的平均溢价率达12%,流拍率也仅为5%。

不过,起作用的不只是降低市场热度的规则,地块的利润空间也确实得到了保障。

福州市第二轮参拍的19宗涉宅地中,除去中止出让、流拍的6宗地块外,最终成交的13宗宅地中,有10宗到达最高限价并摇号。

据克而瑞统计,这10宗地块中,有8宗成交楼板价较周边地价呈下降趋势,拿地价格整体呈现下降趋势。有9宗封顶成交地块地房比在60%以下,其中福州建工竞得的地块,房地差过万元,盈利空间可观。即便是此次最热的晋安区红光村地块,房地差也超8000元/平方米,尚有一定的盈利空间。

只是,这一利好或许也不足以冲淡整体政策环境给房企带来的审慎倾向。

事实上,在要求出让规则整体修改之前,厦门、长春、无锡率先完成了第二轮土拍。唯有厦门的溢价率保持在25%左右,长春、无锡皆在5%以下。

在第一轮中热度颇高的无锡,在第二轮中共出让23幅地,但仅有9宗摇号成交,占比不足四成,溢价率也从首次的12%下降至约4%左右。

亿翰智库研究总监于小雨认为,第二次集中供地的热度预计会全线下降,不仅在非热点城市,热点城市的热度也会出现明显降温。

这其中的核心原因还是在于企业资金端的压力。“销售端遇冷,回款不畅,贷款受限,另外由于部分房企资金链问题导致上下游企业资金压力陡增,可能影响其他房企的资金链。”于小雨表示,也不排除部分稳健的国央企在这个波段捡漏,收获优质地块。

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