同一个小区，却被一扇铁门隔成“别墅区”和“高层区”？

“明明是同一个小区，主通道却被一扇铁门给锁上，我们进出只能选择侧门，绕行不说，还有风险。”近来，嘉定区曹安公路4908弄业主小赖向12345市民服务热线反映，小区业主们正因为一扇门的开闭问题争论不休。

原来，312国道曹安公路4908弄项目地块包含别墅、高层、公寓等多种住宅形式。房子建成交付后没多久，别墅区和高层住宅区唯一的通道被加装了一扇铁门，自那之后，别墅区和高层区便被分隔开来。5年来，面对这扇紧锁的大门，业主们似乎达成了一种默契：别墅业主从南门进出，高层住宅业主从西门进出。

可近来，这种默契被打破了。9月初，靠近西门的曹安公路上，接连发生两起电瓶车相撞的交通事故。小赖说，南门和西门都位于曹安公路上，相距不过200米左右。南门口设有红绿灯，出行更为方便，而高层业主从西门出来后向东走，需要到下一个路口调头绕行，有骑电瓶车的业主不愿意绕行1公里，就直接逆行，危险系数随之增加。事故发生后，高层的业主们想起了横在他们和别墅区之间的那扇铁门。“如果打开铁门，我们从南门进出，不就没这危险了吗？”

△高层小区进出的西门口。

高层业主出行需绕行1公里

小赖所在的小区内建筑类型主要有两种，1-153号为联排别墅，位于小区南部，又名“西上海君廷”；155-172号为高层建筑，在小区北部，又称“西上海御庭”。正中间的一条东西向河道——小吴塘支河，仿佛一道天然屏障，将南北分隔开来。小区东侧在桥上架有一座桥梁，6米多宽，双车道，是别墅和高层之间的唯一通道。业主们口中提到的铁门，就架设在这一通道上。

9月8日，记者到达小区时，桥上的铁门被一条铁链、一把锁锁住。门的南北两侧，沥青路上分别印着“消防车道、禁止占用”的字样。高层业主朱先生告诉记者，2016年他买房入住时，路还是通的。没多久，这道门就被锁上了，从此别墅区和高层区就彻底被分隔开来。

△铁门隔断了高层和别墅之间唯一的通道。

记者看到，别墅区通行的南门出口就在曹安公路上，且刚好是个红绿灯路口；而西门口是小区配套商业街，沿商业街向南走100多米才能汇入曹安公路，且只能向西通行。由于幼儿园、小学等都位于小区东侧，不少骑电瓶车的高层业主从西门出来转入曹安公路后往往干脆逆行向东。下午4时30分，记者在商业街口观察，短短2分钟内，就有十几辆电瓶车从商业街区驶出，径直朝东而去。且曹安公路该路段并未设置人行道，正向、逆向的人车在宽2米多的非机动车道上混行，十分危险。

△别墅区的南门口。

△不少业主从西门出来后，直接沿着曹安公路逆行。

“开门”想法遭别墅区业主拒绝

在高层业主们看来，尽管别墅区和高层区名称上略有区别，可由同一家物业管理、选出了同一个业委会、共用同一个门牌地址，地图上无论搜索哪个名字，显示的都是别墅区和高层区共同的地块，很显然就是一个小区，不应被一扇铁门硬是隔成两块独立区域。

△地图上搜索两个名字，范围包括别墅、高层等全部地块在内。

可要打开这扇关闭长达5年之久的门，并不容易。业委会委员左锦平告诉记者，2016年后半年，小区业主陆续入住后没多久，这扇铁门就被封上了。当时，业委会尚未成立，高层业主们意识也不强烈，直到后续发生火灾、车祸等一系列事情后，才意识到这扇铁门的重要性。但由于入住5年来，小区已更换了3家物业，后来的物业不敢擅自作主改变门的开合状态，“加上别墅区从2016年起就是相对独立的状态，肯定不同意。”

记者通过南门进入别墅区，相比高层区小孩子的喧闹，这里安静了不少，再加上绿植密布，舒适度显然更高。听到记者询问“开门”的事情，一位别墅业主直摇头，“不行的。”他认为，别墅在出售时开发商就曾承诺其是独立区域，“那个门是消防通道，应急时才开启。”他还指出，别墅区共计134户业主，每家仅有一个车库，可往往每家不只一辆车，别墅区并没有地下车库，多出来的车就只能停在小区路面上，道路资源本就紧张，“我们现在行车还得互相避让，开门后岂不是更加拥堵了？”

△别墅区内停车位紧张，占据了一半的道路资源。

对于铁门两侧业主的不同诉求，安景社区党支部书记金亮霞也很为难。“开门很简单，但是要预想到开门可能带来的一系列管理难题，必须做好预案。”她督促业委会内部再次协商，并制订相关方案。至于业主们反映的西门外曹安公路的安全隐患，她表示，早在2017年，为方便高层业主出行，居委会曾申请在西门口的曹安公路上增设红绿灯，但方案未获通过。居委会只能在路口竖立多个警示牌，提醒业主不要逆行，后续也将持续加强管理。

安亭镇：合力推动自治协商

记者从安亭镇政府相关部门了解到，早期的规划图纸上确有该铁门，他们将计划合力推动社区和业委会以居民自治的方式，探索有限度地开放。

△规划图纸上，对应的位置确有设置铁门。

高层、别墅混合型小区在上海数量不少，基本上都是部分别墅部分高层，既解决了容积率的问题，也吻合了不同购房者的需求，随之而来的“别墅和高层能否隔开”的争议也不少。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，类似难以化解的矛盾，在于两方面的诉求不同。从别墅的业主角度看，其物业管理费用高，当时认购别墅也肯定支付了更高的费用，显然希望居住环境更好。而从高层用户角度看，别墅的项目可能影响了其正常出行，既然是一个小区的，那其也应该享有相应的公共服务和配套，关注点略有差异。

矛盾如何化解？我国民法典第271条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分指的是专有部分以外的部分，包括建筑区划内的道路、绿地以及公共场所、公用设施等等。对共有部分，业主享有占有、使用和收益的权利。据此，严跃进指出，类似曹安公路4908弄的矛盾在全国各地都有，早前一些法院的判例里面已然明确，既然是同一个小区，隔开的做法肯定不妥，所以基本上都是别墅业主输。如果双方矛盾激烈，无法坐下来协商，可选择向人民法院提起诉讼。

要避免类似情况出现，严跃进提醒，房企在营销的时候要注意口径，不要夸大别墅业主可以享有的空间和便利；购房者也需要知道这种情况中，法院一般都会支持哪一方。建议社区管理者做好协调，从社区和谐的角度，减少同一个小区业主对立的现象。

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