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合法绕过限购?起底法拍房的“边缘操作”

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图片内的房源均为位于北京的房源,蓝框内的房源主管法院为外地法院。截图自阿里拍卖

今年初以来,杭州、上海、东莞等地接连出政策将法拍房纳入限购,北京也早早明确购买法拍房需要限购资格。不过,近期有网友对《华夏时报》记者爆料称,有机构可以帮助客户绕过北京的限购政策,购买法拍房。

《华夏时报》记者在采访调查过程中了解到,目前绕开限购购买法拍房难度较大。相关从业者表示,有两种途径,一种是如果该房源的主管法院所在城市法拍房不限购,且文件也没有表明该房源限购,那购买该房源不需要购房资格。第二种则是可以通过购买债权来间接购买房源,这也不需要购房资格。

法拍限购有“空子”?

近日,有人爆料称,北京购买法拍房可以“捡漏”,直接绕过限购政策成交。爆料人表示,虽然北京的法拍房早已经纳入限购范围,对于购房资格有着较为严格的考量,但仍有人通过购买法拍房进行“炒房”。

从事法拍房中介工作的林鹏(化名)对《华夏时报》记者说:“(目前绕开法拍房限购的一种炒房手段)并不是说完全不需要资质或者完全不限购,要看房源。有的房源在北京,但是归外地法院主管,如果当地对法拍房不限购,那这种房源在北京也不需要购房资格。”

除了林鹏之外,《华夏时报》记者又采访了两位法拍房的从业人员程华(化名)以及刘梦(化名),其均表示,北京的法拍房分为限购和不限购两类,一般不限购的法拍房房源主管法院是外地法院。

程华向《华夏时报》记者表示,客户可以在阿里拍卖平台上查看房源。在标的物介绍页面可以看到该房源的主管法院或者查封法院,而竞买须知页面则可以看到竞买人需要满足哪些条件。

针对程华的介绍,《华夏时报》记者在阿里拍卖平台查询了一处房源。该房源是北京市朝阳区广达路的一处住宅,被伊金霍洛旗人民法院查封,竞买人条件则是具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可。但另一处同在北京朝阳区的法拍房源,被北京法院查封,文件公告则表明竞买人要满足当地的购房条件。

对此,刘梦解释,购买法拍房在递交资质审核材料时,是向主管法院所在城市的住建部门递交审核,因此部分北京法拍房源可以“绕开”限购。“虽说被外地法院查封的房源不少,但是可以绕开限购的北京房源实际上不多。我接手的一个北京住宅被长沙法院查封,但是文件明确表示竞买人要符合北京的限购条件,这样的房源就不能绕开限购。”刘梦对《华夏时报》记者说。

不过,林鹏对《华夏时报》记者说:“如果主管法院所在城市法拍房也限购,或者主管法院是北京的法院,那绕开限购‘也有途径’。”“一般来说,购买法拍房购买的是房子的产权。如果这套房源流拍,客户可以通过购买债权来间接持有房源,也就是购买债权房,这个是不需要限购的。”林鹏对《华夏时报》记者说。

不过近年来法拍房限购趋严。林鹏称,操作空间相比较前几年已经大幅减少,能够“捡漏”的房源数量也较少。购买法拍房时,法拍中介机构可以帮助客户办理全部的手续,包括前期调研和后期房屋问题的处理。

法拍房价格越来越接近市价

对比市场上同类型的房源而言,法拍房的价格一般较市场价低,这是法拍房吸引大批购房者的原因。林鹏对《华夏时报》记者表示,整体来看,目前法拍房的价格比市场价大概低15%左右。

“之前法拍房比较小众,多数购房者不了解,价格优惠空间更大。但是,随着近两年法拍房开始进入大众视线,法拍房的优惠在减少,部分优质房源价格甚至与市场价无异。”林鹏对《华夏时报》记者说。“另外,房源的起拍价实际上并不具备参考性,很多客户看到起拍价低,会觉得未来增值空间巨大。但优质房源在经过频频叫价之后,价格不断上涨。因此,市场价才更加具有指导作用。”林鹏表示。

《华夏时报》记者在阿里拍卖平台上看到,一般住宅起拍价较评估价低30%-60%左右,且有不少优质房源的围观次数已经超过了千次。《华夏时报》记者了解到,同类型房源之间的评估价和起拍价也会根据有无占用等情况出现一定差异。例如,部分法拍房源因为户主有经济纠纷,已经被债权人占用,法院不会在房屋拍卖前保证后续房源不会继续被占用,需要竞得人自行处理。

以杭州为例,8月30日,杭州“网红”楼盘时代奥城的一套法拍房完成了拍卖。该房源开始竞拍仅1分钟,就被出价11次。经过77轮报价之后,房源以1107万元的价格成交,超过起拍价652万元,超过评估价458万元,单价约为8.18万元/平米。

机构数据显示,时代奥城二手房的挂牌价一般在8.8-9.7万元/平米左右,此次法拍房房源成交价再加上相关的税费以及过户等费用,和市场上二手房的价格差距已经不大。

林鹏表示,此前,有不少投资客购买法拍房进行“炒房”,自家公司每年也会购入几套合适的法拍房进行投资。目前自己所在的公司每年法拍房的成交量在30-40套左右。“法拍房的价格空间已经没有之前那么大了,我们现在法拍房的业务规模也不及前两年。”林鹏对《华夏时报》记者说。

林鹏表示,法拍房市场之所以存在“捡漏”心理,主要也是因为是否能够购买到合适的房源很大程度上依赖运气。“法拍房房源数量肯定是比市场上二手房数量少,而且法拍房在楼层、户型、地理位置上的选择也比较少。很多客户担心后续法拍房的流通问题,其实手续完成之后,法拍房在市场流通上与一般的二手房无异。”林鹏对《华夏时报》记者说。

多城将法拍房纳入限购

林鹏对《华夏时报》记者表示,购买法拍房从有合适的房源到全部手续完成一般在半年之内。“不过,只要遇到了合适的房源,我们还是希望客户能够尽快出手,如果政策发生变动,购买法拍房的难度就增加了。”林鹏说。

近期,多地已经出台政策针对法拍房限购“打补丁”。除了北京之外,还有多个城市也已经将法拍房纳入了限购范围。8月2日,东莞发布文件表示,企事业单位、社会组织以及自然人通过司法拍卖途径购买东莞市商品住房的,需要符合东莞市住房限购政策要求。在2021年1月份,上海也将法拍房纳入限购范围,竞买人参与竞买的,需要在上海具有购房资格。随后,在2021年3月份,杭州也将法拍房纳入限购,全面围堵炒房通道。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,将法拍房纳入限购是全面堵住炒房渠道的重要举措,目的是实现稳地价、稳房价、稳预期,对可能引起市场过热的行为进行相应的限制。

除了购买手续较为繁琐之外,林鹏表示,购买法拍房仍有一定的风险。“因为法拍房一般都有纠纷,有的房子可能已经被(债权人)占用,或者需要缴纳土地出让金等,涉及到多个方面,在‘捡漏’的同时,也有一定的风险。”

例如,北京朝阳的一处法拍房源拍卖公告显示,标的物可能存在水、电、物业费等欠费情况,均由买受人承担。此外,标的物可能存在相关欠费及验收手续不全等导致暂时无法办理房产证的情况,法院不承担标的物瑕疵保证。

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